"집값 돌려 놓겠다"는 文 정부, 운명의 넉달되나

"6주만에 강남 아파트 잡고, 9주만에 서울 아파트 잡을까."

지난주 강남3구 아파트 가격이 12·16 부동산 대책 발표후 6주만에 하락반전하자 다음달부터 서울지역 아파트 가격이 본격적인 조정을 받을 것이란 관측이 나온다. 과거 2018년 9·13 대책 때도 6주 만에 강남 아파트 가격이 떨어지고 9주만에 서울 아파트 가격이 하락세로 돌아섰기 때문이다.


이번에는 특히 '매물 잠김'을 막기 위해 6월말 까지 양도세 중과를 배제하기로 했기 때문에 그 전까지 다주택자 매물이 어느정도 나오냐에 따라 '성패'가 갈릴 것이란 관측이 나온다.

28일 부동산 업계에 따르면 지난주 강남 3구 아파트 가격이 하락반전한 이후 다음달부터 서울 아파트 가격도 본격적으로 하락세로 돌아설 것이란 전망이 나오고 있다. 12·16 대책 '효과'가 나타나기 시작했다는 것이다.

한국감정원에 따르면 지난 20일 기준 강남3구 아파트 매매가는 전주 대비 일제히 떨어졌다. 강남구 아파트 가격은 0.02% 하락했고 서초구와 송파구도 각각 0.01%씩 떨어져 32주 만에 상승세를 멈췄다. 지난해 12·16 대책 발표 이후 6주 만이다.


강남 아파트 가격 하락세는 2018년 9·13 대책 때와 정확히 '닮은꼴'이다. 정부는 당시 다주택자에 대한 대출제한, 종합부동산세 인상 등을 '실탄'으로 한 대책을 발표했는데 6주만에 강남3구 아파트 가격이 잡혔다. 대책 발표 9주만에 서울 아파트 가격도 하락세로 돌아섰다.

12·16 대책과 9·13 대책 모두 1차적으로 '유동성'을 틀어 쥐는 대출규제를 내놨다는 점에서 동일하다. 9·13 대책의 타깃이 다주택자였다면 이번에는 고가 주택자와 전세대출을 이용한 '갭 투자'가 대상이라는 점이 다르다.

시장 심리도 '사려는 사람' 보다 '팔려는 사람'이 더 많다. KB국민은행 리브온 조사에 따르면 1월 셋째주 강남 11개구 아파트의 매수우위지수는 99.5로 기준선 100을 밑돌았다. 100을 초과하면 매수자가 많은 것이고 100 미만이면 매도자가 많다는 뜻이다. 매도 희망자가 많으면 집값은 하향 곡선을 그릴 가능성이 높다.

정부의 12·16 대책 성적표는 6월 전 어느 정도 윤곽을 드러낼 것으로 보인다. 정부는 6월말까지 한시적으로 조정대상지역 내 다주택자의 양도소득세 중과를 배제하기로 했다. 다주택자의 '퇴로'를 열어준 셈이다. 다주택자는 양도소득세 기본세율보다 10~20%포인트 높은 세율이 적용되는데 10년 이상 장기 보유자에 한해 이 같은 거래세를 붙이지 않기로 했다. 여기에 장기보유특별공제까지 적용돼 중과세를 피하려면 상반기 내에 집을 파는 게 유리하다. 10년 이상 장기보유자는 13만명에 달할 것으로 추정된다.

이 같은 매물은 매매계약 기간과 종부세 부과 기준일(6월 1일) 등을 감안할 때 4월 전후에 나올 가능성이 높다. 6월 1일 기준으로 재산세와 종합부동산세 등 보유세를 내야 할 사람이 정해지기 때문이다. 정부는 보유세를 현실화하기 위해 공동주택 기준 공시가격을 시세의 80%까지 끌어 올리고, 공정시장가액도 상향할 방침이다. 이를 모두 피하려면 4월 전후로는 집을 내놔야 한다.

이준용 감정원 시장분석연구부장은 "다주택자들이 보유세 부담을 이유로 시장에 매물을 던지기 시작하면 올해 연간 전국 집값은 0.9% 하락할 수 있다"고 전망했다.

물론 실제로 서울 집값이 안정되더라도 지속 가능성은 또다른 문제다. 9·13 대책 때도 서울 지역 아파트 가격이 32주(8개월) 하락했다가 '약발'이 떨어지자 급반등했다. 강력한 대출 규제로 일시적인 조정은 있을 수 있지만 큰 폭의 하락은 기대하기 어렵다는 전망도 나온다.

심교언 건국대학교 교수는 "공시가격 현실화나 종부세 인상 등은 시장에 알려진 사실이라 가격에 선반영됐다"며 "추가적으로 2~3배 이상 보유세 부담을 늘리는 정부 발표가 나오지 않으면 상반기 주택가격은 약보합 정도의 조정 수준에 그칠 수 있다"고 전망했다.