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연 12억 광고판, 건물주 서장훈 임대료만 받는 이유

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  • 유엄식 기자
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  • 2020.02.15 06:12
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[스타☆부동산]2000년 경매 취득 서초동 빌딩, 옥외 광고판 수익만 월 1억 추정

서장훈이 지난 1월 서울 목동에서 열린 TV 프로그램 제작 발표회에서 포즈를 취하고 있다. /사진제공=뉴시스
서장훈이 지난 1월 서울 목동에서 열린 TV 프로그램 제작 발표회에서 포즈를 취하고 있다. /사진제공=뉴시스
서울 서초구 양재역 2번 출구 앞 대로변엔 농구선수 출신 방송인 서장훈씨가 20년째 보유 중인 건물이 있다. 그를 첫 건물주로 만든 이곳은 지하 2층~지상 5층, 대지면적 277㎡, 연면적 1475㎡로 주변 고층 건물보다 작은 ‘꼬마 빌딩’이다. 1986년 준공돼 올해 35년차를 맞았다.


연수익 12억 효자 광고판...서씨 "광고판 운영권도 임대, 난 임대료만 받는다"


서 씨는 이 건물을 2000년 경매로 28억1700만원에 취득했다. 당시 주변 시세보다 비싸진 않았지만 외환위기 이후 부동산 경기가 침체된 상황을 고려하면 과감한 투자였다.

시간이 흐르면서 이 건물의 가치는 계속 높아졌다. 위치가 강남대로와 남부순환로가 교차하는 사거리 인근으로 입지적으로 우수한 조건인 데다, 2011년 양재역에 신분당선이 개통하면서 ‘더블 역세권’ 호재까지 반영된 까닭이다.

현재 건물 지하는 노래방, 1층엔 치킨집이 있으며 치과, 한의원, 변호사·법무사 사무실 등이 입점해 있다.

매장 임대료, 관리비 등으로 월 3500만~4000만원의 수익이 예상된다. 건물과 토지의 가치를 합산하면 약 230억원 정도로 평가된다. 최초 매입가보다 8배 이상 뛴 것이다.

전문가들은 이 건물의 가치는 옥외 광고판에 있다고 입을 모은다. 임대료 총액보다 광고판 수익이 훨씬 많아서다.

오승민 원빌딩부동산중개 빌딩사업부 수석팀장은 “강남권 대로변의 다른 빌딩 옥외 광고판 수익을 고려하면 이 광고판에선 적어도 월 1억원의 수익이 예상된다”고 말했다.

하지만 서장훈씨는 이 건물의 옥외광고판 운영 수익은 본인과 관계없다고 설명했다. 그는 기자와 통화에서 "옥외광고판도 다른층 세입자와 비슷한 임대료를 받고 운영권을 넘겼다"며 "그래서 제가 광고수익으로 직접 얻는 이익은 없다"고 말했다.

서 씨는 높은 수익이 예상됨에도 광고판 영업권을 양도한 배경에 대해선 "광고 수주는 전문적 영역으로 제가 할 부분이 아니다"며 "다른 옥외광고판 임대료를 고려해 적정한 수준에서 운영권을 넘긴 것"이라고 답했다.
서장훈이 2000년부터 보유 중인 서초동 빌딩 전경. 현재도 10개가 넘는 공공, 상업광고가 실시간으로 송출되고 있다. /사진=유엄식 기자
서장훈이 2000년부터 보유 중인 서초동 빌딩 전경. 현재도 10개가 넘는 공공, 상업광고가 실시간으로 송출되고 있다. /사진=유엄식 기자



옥외 광고판 신규허가 제한…가치 100억~150억 예측도


하지만 서씨가 소유한 광고판의 가치도 만만치 않다. 지난 14일 찾은 현장에선 이 광고판에 정부와 서울시의 공공광고를 비롯해 맥주, 해외여행, 공연 등 10여개의 상업광고가 실시간으로 송출되고 있었다.

지자체가 신축 건물 옥외 광고판 허가에 부정적인 점도 이 건물의 가치를 높인 요인이다.

서초구청에 따르면 현재 관내에 49개 옥외 대형 광고판이 있는데 2011년 이후 신규 허가 사례가 없다. 서초구청 관계자는 “옥외 광고판은 빛이 너무 강하다는 민원도 많고, 강풍 등에 따른 안전관리를 주기적으로 해야 한다”며 “도시 미관 등 전반적인 여건상 신규 허가는 어려운 상황”이라고 설명했다.

이 건물의 현재 용적률은 265%다. 최대 800% 용적률을 적용받을 수 있는 상업지역이어서 신축 시 건물 높이를 2배 이상 더 올릴 수 있다. 바로 옆에 있는 서희타워(2012년 준공)도 20층이다. 하지만 서씨는 2016년 별도 증축 없이 건물 내외부 리모델링을 선택했다. 광고판을 포기할 수 없기 때문이란 게 업계 관계자들의 분석이다.

업계 일각에선 옥외 광고판 가치만 어지간한 꼬마 빌딩 2채값인 100억~150억에 달할 것이란 평가도 나온다.
서장훈이 지난해 매입한 홍대 클럽상권의 상가 전경. /사진제공=원빌딩
서장훈이 지난해 매입한 홍대 클럽상권의 상가 전경. /사진제공=원빌딩



전문가들도 인정한 서장훈의 빌딩투자 안목


서 씨는 방송 출연과 이 건물에서 벌어들인 수익 등을 바탕으로 빌딩을 더 사들였다. 2005년 58억원에 매입한 흑석동 소재 지하 2층~지상 7층짜리 건물(건축면적 245.85㎡, 연면적 1782.74㎡)은 현재 가치가 120억원대로 높아졌고, 지난해 7월엔 홍대 클럽 상권에 있는 건물을 140억원에 샀다.

업계 관계자들은 서 씨의 빌딩 투자 안목이 상당히 높다고 평가한다. 입지라는 기본적인 가치를 중시하면서 상권 분석을 통해 임대수요가 지속될 건물을 잘 골라낸다는 이유에서다.

서 씨는 건물 세입자에게 임대료를 장기간 동결하는 ‘착한 건물주’로 알려져 있는데, 이는 임대료에만 의존하지 않고 방송 출연과 광고 등을 통해 안정적 수익을 확보한 영향이 크다는 게 중론이다.



  • 유엄식
    유엄식 usyoo@mt.co.kr

    머니투데이 건설부동산부 유엄식입니다. 건설업계와 서울시 재건축, 재개발 사업 등 취재하고 있습니다.

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