인천·의정부 규제하면 '막장?'… 풍선효과의 끝은?

"수도권 내 인구 60만 이상인 곳이 또 어디죠?"

2·20 대책이 나오자 온라인 커뮤니티에서는 벌써부터 다음 풍선효과가 어디로 튈지 비상한 관심이 쏠린다. 수원 영통·권선·장안, 안양 만안, 의왕이 추가 조정대상지역으로 지정됐지만 시장안정보다 풍선효과 확산에 무게가 실리고 있는 것.


풍선효과의 끝은 어디까지일까. 박병찬 리얼피에셋 대표는 수도권에서 인천과 의정부가 규제지역으로 선정되는 시점을 '경고 시그널'로 본다. 상승종료 시점을 예측하긴 어렵지만, 지역적으로 수도권 서쪽 끝인 인천, 북쪽 끝인 의정부가 심리적 마지노선이라는 입장이다.

두 지역은 각각 GTX-B와 GTX-C 노선이 예비타당성 조사가 면제된 후 예비 역세권 위주로 시세가 우상향하고 있다. 하지만 수원 영통·권선·장안, 안양 만안, 의왕 등에 비하면 이들 지역의 매매가격 상승률을 아직 미미한 수준이다.

한국감정원의 시세에 따르면 12·16대책 이후(2019년 12월 4주~2020년 2월 2주) 수원 영통이 8.34%, 권선 7.68%, 장안이 3.44% 올랐고 안양은 만안 2.43%, 의왕은 1.93% 상승했다. 반면, 인천과 의정부는 같은 기간 각각 0.49%, 0.1% 오르는데 그쳤다.


인천은 지난해 GTX-B 출발점인 송도에서 '더샵 센트럴파크 3차' 1순위 평균경쟁률이 206.13대 1을 기록하며 청약시장이 달궈졌지만 신규 분양과 달리 구축 거래에는 큰 움직임이 없는 상황이다.

7호선이 연장되는 부평구 재개발구역이 강세를 보이나 풍선 효과보다는 교통 호재가 투영된 결과라는게 대체적인 해석이다. 서구·연수구의 역세권 구축이 움직이느냐가 관건이다.

통상 인천보다 집값 상승 시기가 후행하는 의정부는 GTX-C 후광을 입은 의정부역 신축이 시세를 좌우할 것으로 전망된다. 내달 초 전매 제한이 풀리는 '의정부 센트럴자이'가 대표적이다. 의정부 중앙생활 2구역을 재개발한 이 단지는 3.3㎡당 분양가가 1500만원 수준으로 의정부 내 최고가였다.

전문가들은 유동자금이 갈 곳을 터주지 않는 한 인천·의정부는 물론 수도권 비규제지역인 안산·시흥·화성(동탄2는 이미 조정대상지역), 김포·부천 등으로 풍선효과가 옮겨갈 수 있다고 경고한다. 두더지 잡기식 뒷북정책으로는 전국적으로 움직이는 투자수요를 잡는데 한계가 있을 수밖에 없다는 지적이다.

필명 '빠숑'으로 알려진 김학렬 스마트튜브 연구소장은 "2005~2007년 노무현 정부 때 규제지역으로 선정된 곳이 전국적으로 150여곳에 달했다"며 "대전은 세 차례 지정됐다 세 번 해제되기도 했는데, 이번엔 충청권표를 의식한 결과인지 매번 조정대상지역에서 제외되고 있다"고 꼬집었다.

김 소장은 "이렇게 수도권을 넘어 지방까지 풍선효과가 확산되면 서울이 상대적으로 싸게 보여 다시 서울 집값 상승이 재현될 수 있고, 뒤늦게 가세하는 실수요자의 피해가 커진다"고 우려했다.