제로금리, 수익형 부동산 불지필까…투자 어떻게?

공실이 늘어난 서울 종각 젊음의 거리 상가 전경/사진= 상가정보연구소

국내에서도 첫 제로금리 시대가 열리면서 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산 투자에 관심이 쏠린다. 낮은 은행 예금 이자를 받느니 꾸준히 월세 등으로 수익을 볼 수 있고 대출금리도 낮아 투자에 따른 비용은 줄어들기 때문이다.


하지만 코로나19(COVID-19)의 펜데믹(세계적 대유행)으로 경기 침체 그늘이 짙어지며 수익형 부동산도 가격 하락을 피할 수 없다는 전망이 나온다. 섣불리 투자에 나서는 것을 삼가야 한다는 게 전문가 조언이다. 굳이 투자하겠다면 신설 역세권 인근이 그나마 유망한 곳으로 꼽힌다.

상가 수익률 하락, 공실률 최고… 자영업 침체에 전망도 어두워

전국 상가별 투자 수익률

17일 한국감정원, 상가정보연구소에 따르면 지난해 4분기 전국 중대형 상가 공실률은 11.7%로 2002년 이후 가장 높은 공실률을 기록했다.

지난해 상가 평균 투자 수익률도 전년 대비 하락했다. 지난해 전국 중대형 상가 평균 투자 수익률은 6.29%로 전년 6.91% 대비 0.62%P(포인트) 하락했다. 서울 중대형 상가 투자 수익률도 7.9%로 0.3%P 떨어졌다. 지난해 전국 소규모 상가 투자수익률도 5.56%로 전년보다 0.79%P 떨어졌고 같은 기간 집합 상가 수익률 또한 6.59%로 0.64%P 하락했다.

이는 코로나19로 인한 경기 침체 영향이 있기 전이다. 최근 자영업자들이 어려움을 겪으면서 공실이 더 늘고 임대료까지 하락해 올해 상가 수익률은 더 악화될 것으로 예측된다.


고종완 한국자산관리연구원장은 "금리뿐 아니라 실물경기, 정책, 수요공급, 환율 등도 수익형 부동산에 영향을 미친다"며 "금리 인하로 하방경직성이 커지겠지만 금융시장 침체를 넘어 붕괴 조짐의 위기상황에서 수익형 부동산만 나홀로 가격이 상승하기 어렵다"고 말했다. 위기 이후 금리가 급등할 수 있다는 점도 고려해야 한다고 했다.

오피스텔 전망은 갈려… "풍선효과" vs "수익률 떨어질 것"

전국 오피스텔 평균 수익률

소형 아파트의 대체 투자처인 오피스텔에 대한 전망은 갈린다. 중저가 아파트 가격 급등에 따른 풍선효과로 일부 오피스텔도 수혜를 볼 수 있다는 시각이 있는 반면 수익률이 점차 떨어질 수밖에 없다는 견해도 있다.

감정원 통계를 보면 지난달 전국 오피스텔 평균 수익률은 5.45%를 기록했다. 전달보다 0.01%P 오른 것으로 2018년 통계 작성 이래 처음으로 상승 전환했다. 수도권 오피스텔 수익률도 5.21%로 전달보다 0.01%P 올랐다. 매매가격이 떨어졌고 중대형 위주로 아파트 대체재로 주목 받은 영향으로 풀이된다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 "오피스텔은 상가처럼 유동인구와 매출에 따라 상품 가치가 변하지 않고 아파트 규제의 풍선효과로 투자처로 생각하는 수요자가 있을 것"이라며 "특히 오피스텔 분양시장은 입지, 시공사 브랜드, 합리적 분양가 등이 영향을 주며 양극화 현상이 심화될 수 있다"고 내다봤다.

반면 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "오피스텔은 감가상각이 빠르게 진행되고 신규 물량이 공급되면 수익률도 갈수록 떨어져 지금처럼 장기 부침을 겪을 수 있는 상황에선 신중해야 한다"고 말했다.

그래도 투자한다면, '신설 역세권' 위주로이런 상황에도 투자를 해야겠다면 인구가 늘고 소득수준이 높은 사람들이 많은 지역으로 선별할 필요가 있다. 고종완 원장은 "특히 GTX(수도권광역급행철도), 신안산선, 신분당선 등 신설 역세권 주변은 미래 토지 가치가 오를 수 있기 때문에 장기적으로 매입 전략이 유효하다"고 말했다. 청량리역, 삼성역, 서울역과 GTX 종착지 역 등이 그 예다.

고 원장은 "신설 역세권은 상권도 활성화되고 토지 용도도 주거지가 상업지로 바뀌는 등의 일들이 비일비재해 길게 보면 땅값이 오를 수 있다"고 부연했다.