남는거 없다는 강남 재건축 '2차 수주전'에 왜 대형건설사까지

새로운 재건축 시공사 선정이 진행되고 있는 서초구 반포주공1단지 3주구 전경. /사진제공=-뉴스1

조합과 건설사 갈등으로 시공사를 새로 구하는 강남권 재건축 사업장에 대형 건설사들이 다수 참여하면서 수주 경쟁이 치열해졌다. 그동안 분쟁이 있는 사업장은 문제가 해결될 때까지 다른 건설사들이 참여를 유보하거나 불참해 온 관행을 고려하면 이례적인 현상이다.
총사업비 8087억 반포1단지 3주구, 삼성vs대우 2파전 가닥3일 정비업계에 따르면 오는 10일 시공사 선정 입찰서 접수를 마감하는 서초구 반포주공1단지 3주구 재건축에 삼성물산과 대우건설이 최종 참여할 것이란 관측이 우세하다.

지난 2월 진행한 현장설명회엔 삼성물산 (138,200원 ▼2,100 -1.50%), 현대건설, GS건설, 대우건설, 대림산업, 롯데건설 등 6개 건설사가 참여했다. 하지만 현대건설, GS건설, 대림산업은 총사업비 2조원에 육박하는 용산구 한남3구역 수주 경쟁에 집중하고 있고 롯데건설은 코로나19 대응 차원에서 원가절감을 선언해 최종 입찰은 불투명하다.

삼성물산은 한남3구역 입찰에 참여하지 않고 지난해부터 반포3주구를 비롯한 강남권 재건축 사업 수주에 주력하겠다는 방침을 세웠다. 대우건설도 최근 수주전 참여를 공식화하며 사업장 인근에 지사를 만드는 등 총력전에 나섰다.

반포3주구는 지하철 9호선 구반포역 역세권에 전용면적 72㎡ 1490가구로 조성된 단지다. 재건축을 통해 지하 3층~지상 35층, 17개동, 2091가구 대단지로 탈바꿈할 예정이다.

조합은 2018년 7월 HDC현대산업개발을 우선협상대상자로 선정하고 협상을 진행했다. 하지만 공사비 등에서 이견을 좁히지 못해 본계약 체결에 실패했다. 조합은 지난해 10월 시공사 교체를 공약으로 내건 조합장을 새로 선출한 뒤, 연말 총회 투표로 시공계약 취소를 확정했다.

이에 불복한 HDC현대산업개발이 손해배상 소송을 검토 중인 가운데 조합은 새로운 시공사 물색에 나섰다. 조합이 제시한 공사비는 8087억원 규모로 알려졌다.

신반포15차 재건축 단지 조감도. 왼쪽이 삼성물산이 제안한 래미안 원펜타스, 오른쪽이 대림산업이 제안한 '아크로 하이드원' 단지. /사진제공=각 사

신반포15차 재건축, 삼성vs대림 양강구도에 호반 도전장5월 중 시공사 선정 총회를 앞둔 서초구 신반포15차 재건축 사업에는 삼성물산, 대림산업, 호반건설 3파전이 유력하다. 신반포역 역세권에 지하 4층~지상 35층 아파트 6개 동 총 641가구를 새로 짓는 공사비 2400억원 규모 프로젝트다.

이 단지도 반포3주구처럼 시공사를 교체하려는 곳이다. 당초 대우건설 (3,635원 ▼10 -0.27%)이 시공사로 선정됐으나 조합과 갈등으로 본계약을 체결하지 못하고 2017년 시공권이 박탈됐다.

삼성물산은 2015년 서초동 무지개아파트 재건축 입찰에 참여한 지 5년 만에 신반포15차를 시작으로 재건축 수주전에 나서 업계가 주목했다. 후분양을 고민한 조합 측에 선분양 카드를 제시하고 '래미안 원 펜타스'란 단지명을 추천할 정도로 적극적이다.

대림산업은 인근 신반포1차 재건축 단지인 아크로리버파크 성공을 내세우며 삼성물산과 경쟁할 채비다. 고급 브랜드 아크로(ACRO)가 적용된 ‘아크로 하이드원’이란 단지명을 제시했다.

2개 대형사의 경합 구도에 지난해 첫 10대 건설사 반열에 오른 호반건설이 도전장을 내밀었다. 호반건설은 이 사업장을 강남권 진출 교두보로 삼기 위해 예상 사업비에 금액 한도 없는 0.5% 저금리 대여와 390억 규모 무상제공품목 등 파격 조건을 제시했다.
이익 내기 어렵다는데 경쟁 치열한 이유는이들 사업장은 재건축 시공권을 따내도 큰 이익을 보기 어렵다. 시공권이 박탈된 건설사와의 소송 결과에 따라 조합 손실분을 배상할 가능성이 있다. 여기에 고급 자재와 특화설계까지 반영하면 남는 게 없거나 손해를 볼 수도 있다.

한 대형 건설사 관계자는 “이번에 재입찰을 진행하는 두 사업장 모두 건설사 입장에선 큰 이익을 내기 어려운 구조”라며 “하지만 당분간 강남권에 대형 사업장이 많지 않고 기존에 수주한 일감도 점차 줄어드는 상황이어서 소송에 따른 사업 지연 리스크도 감안하고 뛰어든 것”이라고 했다.

수주전 승리에 따른 이점도 있다. 강남권 재건축 단지는 부동산 경기하강 국면에서도 미분양 가능성이 낮아 현금 유동성 확보가 수월하다. 또 강남권 핵심지역에 진출한 고급 브랜드라는 인식은 향후 다른 지역 수주전에서 유리한 고지를 선점하는 효과도 크다.