5년5개월 만에 2배 뛴 원빈의 꼬마빌딩, 성공투자 비결은…

서울 성동구 성수동1가 원빈 빌딩 전경 /사진=최동수 기자

3일 오후 1시 서울 성동구 성수동1가 카페와 수제화 가게가 모여있는 아뜰리에 거리 인근. 낡은 '꼬마빌딩' 1층에 자리한 식당 앞에는 사람들로 붐볐다. 깔끔하고 세련된 식당 안은 빈 테이블을 찾아볼 수 없었다.


식당 옆 빌딩 출입문에 들어서자 성인 2명이 겨우 지나갈 수 있는 좁은 계단이 나왔다. 계단을 따라 올라가자 2층에 카페가, 3층과 4층엔 사무실이 있었다. 옥상 문을 열자 고급 주상복합아파트 '갤러리아포레'와 공사 중인 '아크로서울포레스트'가 한눈에 들어왔다.

서울 성동구 분당선 서울숲역 4번 출구에서 도보로 5분 거리. 대한민국 '조각미남'의 대명사 원빈(본명 김도진)이 소유한 건물이다. 코로나19(COVID-19) 여파로 '사회적 거리두기 운동'이 한창인 이날 오후, 건물 주변은 사람들로 북적였다.
6년전 산 꼬마빌딩 효자노릇…'3.3㎡당 3000만원→6800만원'

3일 오후 4시 서울 성동구 성수동1가 원빈 빌딩 옥상에서 바라본 모습. 정면에 건물은 주상복합아파트 '갤러리아포레'(우측 2개)와 공사 중인 '아크로서울포레스트'(좌측 3개) /사진=최동수 기자

원빈이 성수동1가 건물을 산 건 지난 2014년 10월. 대지면적 231㎡, 연면적 617㎡의 지하 1층~지상 4층 근린주택 1채를 21억원에 매입했다. 원빈은 30% 정도 대출을 받고 자기자본 약 16억원을 투입했다.

사실 6년 전 원빈이 건물을 매입할 때만 해도 주변에서는 '고가매입'이라는 의견이 많았다. 당시 원빈은 3.3㎡당 3000만원을 주고 매입했는데 당시 주변 시세가 약 2700만원이었다.

하지만 성수동 일대가 개발에 들어가고 유동인구가 늘면서 가격은 수직으로 상승했다. 2015년부터 주변 꼬마빌딩 거래가 늘었고, 특히 2017년에는 지구단위계획상 특별계획구역에서 해제되며 가치가 상승했다.


성동구청 관계자는 "(원빈 건물은) 특별계획구역으로 포함돼 있어 계획구역을 공동으로 개발해야 하기 때문에 신축이 제한됐었다"며 "하지만 2017년 지구단위계획을 재정비하며 성수동 668번지는 특별계획구역에서 해제되며 건물을 철거하고 신축할 수 있게 됐다"고 말했다.

현재 원빈 건물의 3.3㎡ 당 시세는 7000만원에 육박한다. 건물 매입 이후 5년5개월여 만에 3.3㎡ 당 가격이 2배 이상 뛴 것이다.

토지건물 정보플랫폼 밸류맵에 따르면 지난해 11월 원빈 건물 바로 옆에 있는 건물이 3.3㎡당 6900만원, 총 48억원에 팔렸다. 이 건물은 원빈 건물과 토지 연면적이 같다.
좋은 입지 가치↑…"당장 투자하려면 보수적으로 움직여야"

1일 오후 3시 서울 성동구 성수동1가 원빈빌딩(우측 뒤쪽) 바로 옆 건물(우측 첫뻔째) 전경. 옆 건물은 지난해 11월 3.3㎡당 6800만원에 매매됐다. /사진=최동수 기자

전문가들은 좋은 입지와 선제적인 투자로 좋은 수익을 거둔 것으로 평가한다.

김윤수 빌딩을사랑하는남자(빌사남) 대표는 "원빈씨가 건물을 살 때만 해도 주변이 지금처럼 번화하지 않았다"며 "당시 미래가치를 보고 투자한 것이 유효했다"고 설명했다.

이어 "꼬마빌딩은 적은 자기자본금으로 안정적인 수익을 걷을 수 있다"며 "원빈씨 건물은 입지가 좋고 건물 주변 유동인구가 많아 꾸준히 임대료 수익을 얻고 있는 것으로 보인다"고 평가했다.

그럼에도 지금 당장 꼬마빌딩 투자를 고려하는 투자자라면 보수적으로 움직여야 한다고 조언한다. 최근 코로나19 사태로 자영업자들이 힘들어지면서 꼬마빌딩 가격의 조정 가능성이 제기되기 때문이다.

김 대표는 "최근 서울 외곽에 있는 꼬마빌딩 보유자 중에 빌딩을 팔아 달라는 요청이 부쩍 늘었다"며 "저가 매물이라고 무턱대고 매입했다가 손해를 볼 가능성이 크기에 입지 분석과 운영계획, 수익률 등을 잘 따져봐야 한다"고 강조했다.