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코로나19 뚝 떨어진 리츠 수익률…"선택과 집중 필요"

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  • 김태현 기자
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  • 2020.04.05 11:45
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[흔들리는 기초자산…무너지는 수익률]①리츠펀드 수익률 곤두박질

[편집자주] 코로나19(COVIE-19)글로벌 확산이 가속화되고 있다. 전 세계 코로나19 확진자 수는 100만명을 넘었고, 사망자 수도 5만명을 넘어섰다. 이로 인한 충격은 금융시장을 넘어 실물경제 침체 현실화로 이어지고 있는 모습이다. 실물경제 침체 우려가 커지면서 이를 뒷받침하는 기초자산도 흔들리고 있다. 원유 가격은 큰 폭으로 하락했고, 부동산 시장 또한 불안감이 팽배해지고 있다.
아베 신조 일본 총리가 지난달 23일 참의원 예산 위원회에 참석했다. 이날 아베 총리는 신종 코로나바이러스 감염증 확산으로 2020 도쿄올림픽·패럴림픽을 '완전한 형태'로 실시할 수 없다면 연기할 수도 있다고 밝혔다. /사진=뉴시스
아베 신조 일본 총리가 지난달 23일 참의원 예산 위원회에 참석했다. 이날 아베 총리는 신종 코로나바이러스 감염증 확산으로 2020 도쿄올림픽·패럴림픽을 '완전한 형태'로 실시할 수 없다면 연기할 수도 있다고 밝혔다. /사진=뉴시스
안정적인 투자처로 인기를 끌던 리츠(REITs·부동산투자신탁)가 코로나19(COVID-19) 여파로 휘청거리고 있다. 코로나19 글로벌 확산으로 인한 경기 둔화 우려로 부동산의 자산 가치가 떨어진데다 주요 수입원인 임대수익에도 악영향이 예상된다.

특히 차입 비중이 높은 모기지리츠 중심의 미국 리츠시장과 올림픽 연기라는 사상 초유의 사태를 맞은 일본 리츠시장이 큰 타격을 입었다. 국내 리츠시장은 최근 공모가를 상회하는 등 회복하는 모습이지만, 아직 미래를 장담하긴 이르다는 지적이다.


코로나19 공포에 뚝뚝 떨어지는 리츠펀드 수익률


/사진=게티이미지뱅크
/사진=게티이미지뱅크

5일 펀드평가사 에프앤가이드에 따르면 미국 상장리츠 등을 담은 글로벌 리츠펀드의 월간 수익률은 마이너스(-)22.48%를 기록했다. 아시아태평양 리츠펀드와 일본 리츠펀드의 월간 수익률은 각각 -18.85%, -17.05%로 역시 크게 악화됐다.

해외 리츠펀드에 대한 자금 유출도 이어지고 있다. 최근 한달 글로벌 리츠펀드 241억원, 아시아태평양 리츠펀드 35억원, 일본 리츠펀드 451억원이 빠져나갔다.

리츠펀드에서 자금이 빠져나가는 이유는 코로나19 장기화로 부동산 등 실물 경제까지 타격을 입을 것이라는 우려 때문이다 . 이 때문에 전 세계 최대 리츠시장인 미국에서도 상장 리츠 수익률이 주가 지수를 하회하는 등 부진한 모습을 보이고 있다.


美 모기지 리츠 62.13%↓…日 올림픽 연기에 암울


/그래픽=유정수 디자인기자
/그래픽=유정수 디자인기자

미국리츠협회(NAREIT)가 발표한 미국 대표 리츠(FTSE Nareit All Equity REITs)의 연초대비 수익률은 28.19%(2일 기준) 하락한 것으로 나타났다. 같은 기간 다우존스산업평균지수는 25.8% 떨어졌다. 상장 리츠들의 하락률이 주가 지수보다 크게 떨어졌다.

섹터별로 하락률도 차이가 났다. 유통 관련 리츠는 55.55% 급락한 반면 물류 창고 등 인프라 리츠는 0.74%, 데이터센터 리츠는 7.64% 올랐다. 모기지 리츠지수의 하락률은 더욱 컸다. 같은 기간 62.13% 폭락했다. 코로나19로 인한 실물 경제 타격으로 모기지 리츠의 자산인 주택저당증권(MBS) 회수가 쉽지 않을 것이라는 공포심리 때문이다.

일본 역시 상황이 녹록지 않다. 도쿄상장리츠지수(TSE REIT)는 최근 한 달 사이 592.58포인트(29.2%) 떨어진 1436.37을 기록했다. 코로나19 글로벌 확산으로 올림픽 개최가 연기되면서 상황은 더욱 악화됐다. 특히 호텔과 유통 쪽이 큰 타격을 입었다.

박용식 삼성자산운용 매니저는 "외국인 관광객 감소 및 내국인의 활동제한 조치에 따라 호텔 섹터에 큰 타격이 전망된다"며 "종목별로는 테넌트(점포) 매출에 임대료가 연동되는 구조를 가진 종목일수록 수익률이 악화될 것"이라고 설명했다.


매력적인 배당수익률…미성숙한 시장이 '걸림돌'


/그래픽=유정수 디자인기자
/그래픽=유정수 디자인기자

국내 시장은 이보다 상황이 낫다. NH프라임리츠를 제외한 국내 중대형 리츠(△신한알파리츠 △이리츠코크렙 △롯데리츠)는 공모가를 상회하는 수준까지 주가가 회복했다.

해당 종목들은 최근 가격 조정으로 예상 배당수익률이 6% 전후반까지 상승한데다, 주가 대비 순자산가치 역시 약 1배 수준으로 떨어져 가격적인 면에서도 매력적이다.

그러나 박용식 매니저는 "코로나19 글로벌 확산으로 경기전망이 불투명한데다 한국 리츠의 경우 아직 상장 종목수 부족, 대형종목 부재, 편입자산 수 부족 등 시장 형성이 제대로 되지 않은 상황"이라며 "신중한 접근이 필요하다"고 강조했다.

올해 국내에서는 △켄달스퀘어 △메리츠-제이알리츠 △코람코에너지플러스 등 10여개 리츠가 상장을 계획하고 있지만, 시장 변동성 탓에 공모가 쉽지 않을 전망이다.


코로나19로 바뀐 리츠시장…"선택과 집중 필요해"


제롬 파월 연방준비제도(Fed·연준) 의장이 지난달 3일(현지시간) 워싱턴에서 연준이 기준금리를 0.5%포인트 전격 인하한 뒤 기자회견을 하고 있다. /사진=뉴스1
제롬 파월 연방준비제도(Fed·연준) 의장이 지난달 3일(현지시간) 워싱턴에서 연준이 기준금리를 0.5%포인트 전격 인하한 뒤 기자회견을 하고 있다. /사진=뉴스1

장기적으로 봤을 때 리츠 환경 자체는 나쁘지 않다. 우선 주요국들의 적극적인 통화·금융정책으로 2008년 금융위기 때와 같은 연쇄 디폴트(채무불이행) 우려는 불식됐다.

미국 연방준비제도(Fed·연준)은 지난달 제로금리(0.00~0.25%)를 선언한데 이어 무제한 양적안화까지 선포했다. 일본은행(BOJ)는 리츠 매입한도를 1800억엔(약 2조497억원)으로 두 배 늘리고 적극적으로 매입에 나서겠다고 밝혔다.

한국은행의 기준금리 인하(1.25%→0.75%)는 국내 리츠에게 호재다. 인하된 기준금리 폭만큼 자산 확보를 위한 리츠 업체들의 자금 조달 비용도 줄어들기 때문이다.

다만 리츠를 투자하는 데 있어 선택과 집중이 필요하다. 코로나19의 장기화로 리츠 시장 내 섹터별 차별화가 가속화되고 있기 때문이다.

김열매 유진투자증권 연구원은 "코로나19에 따른 생활의 변화로 온라인 쇼핑 데이터센터 등 인프라 리츠는 상대적으로 견조한 성장세를 보인 반면 유통과 호텔 등 오프라인 리츠는 저조했다"며 "이런 섹터별 차별화는 앞으로 가속화될 것"이라고 설명했다.



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