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혼돈 부동산 시장…"2008년보다 큰 충격VS폭락은 없을 것"

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  • 최동수 기자
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  • 2020.04.08 07:02
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[부릿지 맞짱토론]부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'서 8일 오후 6시

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원(왼쪽)과 이광수 미래에셋대우 연구위원(오른쪽) /사진=부릿지 캡쳐
두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원(왼쪽)과 이광수 미래에셋대우 연구위원(오른쪽) /사진=부릿지 캡쳐

"투기 수요는 절대 지속 못 해요. 2008년 금융위기 보다 더 큰 충격이 올 수 있어요"(이광수 미래에셋대우 연구위원)

"(지금 시장이) 폭락장으로 가기 위한 전조 아닙니다. 폭락장 동의 못 해요"(두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원)

12·16대책, 2·20 대책 등 정부의 강도 높은 규제에 이어 코로나19 사태까지 터지면서 부동산 시장이 혼란에 빠졌다.

시장에서는 코로나19 사태로 국내 부동산 시장이 2008년 글로벌 금융위기 이후 때와 같은 하락장을 경험할 것이란 전망과 일부 조정에 그칠 것이란 전망이 갈린다.

머니투데이 부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'가 7일 부동산 전문가인 두 연구위원과 이 연구위원에게 부동산 시장 전망을 물었다.


"2008~2013년과 같은 하락장 없다" vs "더 큰 충격 올 수 있다"


지난달 31일 송파구 아파트 단지 모습. / 사진=김창현 기자 chmt@
지난달 31일 송파구 아파트 단지 모습. / 사진=김창현 기자 chmt@


이 연구위원은 최근 몇 년간 부동산 상승장을 주도한 투기수요에 주목했다. ‘거주’가 아닌 ‘수익률’이 목표인 투기수요는 집값 전망이 불안하면 버티지 않고 곧바로 매물을 쏟아 내는데 그 시점이 멀지 않았다는 것이다.

이 연구위원은 “2008년 금융위기 때는 실수요자들이 하우스 푸어가 되면서까지 버텼지만 최근 주택가격을 올린 건 투기수요”라며 “코로나19사태가 지속되며 불안감이 커질수록 투기를 했던 사람들은 (살 집이 아니기 때문에) 매물을 내놓을 수밖에 없다”고 말했다. 또 “코로나19가 아니더라도 지금까지 집값이 가파르게 올라 불안한 상황”이라며 “충격은 2008년 글로벌 금융위기보다 더 할 수 있다”고 설명했다.

반면 두 연구위원은 공급이 부족한 상황에서 수요는 여전해 집값이 쉽게 하락하지는 않을 것이라고 주장했다. 두 연구위원은 “2008년 글로벌 금융위기 때는 미분양 물량이 17만호에 달했는데 현재는 4만호에도 미치지 못한다”며 “시장에서 상당히 많은 수요가 존재한다는 걸 보여주는 지표이고 특히 서울은 공급도 부족한 상황이어서 집값이 최악의 상황으로 가지는 않을 것”이라고 예상했다. 이어 “정부의 대응 노력도 있고 2008년 학습효과도 있기 때문에 충격이 오더라도 2008년~2013년 하락장 만큼은 아닐 것”이라고 전망했다.


"보유세 증가로 매물 증가" vs "영향 제한적일 것"


사진은 지난달 31일 강남구 아파트 단지 모습. / 사진=김창현 기자 chmt@
사진은 지난달 31일 강남구 아파트 단지 모습. / 사진=김창현 기자 chmt@


공시지가 상승으로 인한 보유세 증가 영향과 최근 강남 3구에서 나오는 급매를 바라보는 시각도 달랐다.

이 연구위원은 “집값 상승에 대한 기대감이 없을 때 보유세는 굉장히 큰 부담이 될 것”이라며 “매물은 쌓이고 거래가 안 되기 시작하면 집값은 빠르게 하락할 것”이라고 주장했다.

반면 두 연구위원은 “(고가주택을 보유한)은퇴자 등은 보유세 부담이 크지만 그 자체가 주택을 팔고 사는 부분을 결정하는 요인은 안될 것”이라며 “강남 특정 지역의 (급매물) 거래 1~2건을 가지고 일반화할 수 없다”고 말했다.

두 연구위원은 매물이 경매시장으로 넘어갈 때가 대세 하락의 시작이라고 봤다. 두 연구위원은 “매물이 쌓이는 정도로는 시장에 미치는 영향이 제한적일 것”이라며 “경매로 넘어가 유찰되는 사례가 쌓이면 폭락단계로 접어들었다고 볼 수 있는데 아직은 경매 시장이 조용하다”고 설명했다.


풍선효과는 곧 꺼져…"내 집 마련은 더 기다려야"


사진은 지난달 31일 송파구 아파트 단지 모습. / 사진=김창현 기자 chmt@
사진은 지난달 31일 송파구 아파트 단지 모습. / 사진=김창현 기자 chmt@


수도권 풍선효과가 지속될 수 없다는 전망에선 두 연구위원의 의견이 일치했다.

이 연구위원은 “매매가 대비 전세가가 높은 지역으로 투기수요가 이동하는데 절대 지속 못 한다”며 “(수도권 부동산은)마치 주식시장처럼 변동성이 큰데 내일 빠져도 이상하지 않은 상황”이라고 말했다. 그는 특히 “풍선효과를 잡기 위해서는 지역규제가 아니라 범규제가 필요하다”며 “취득세를 올려서 기대수익률을 낮추면 전국적으로 풍선효과를 잠재울 수 있을 것”이라고 강조했다.

두성규 연구위원도 “코로나19로 전체 실물경제까지 위축될 상황으로 갈 가능성이 높은 상태에서 풍선효과가 지속되기는 힘들 것으로 본다”며 “조만간에 정리될 것”이라고 전망했다.

실수요자나 추가 주택 매입을 고려 중인 투자자에게는 우선은 관망하라고 조언했다. 이 연구위원은 “스스로 주제 파악을 잘하고 감당할 수 있는 만큼만 대출해야 한다”며 “당장 매매하지 말고 시장의 변화를 지켜봐야 한다”고 말했다. 이어 “투자자들도 집값이 조금 떨어졌다고 해서 바로 살 상황은 아니”라며 “하락하던 가격이 보합세로 돌아서고 거래가 회복되는 구간이 나올 때가 집을 사야하는 순간”이라고 조언했다.

두 연구위원은 “현재는 청약이 내 집을 마련하는데 가장 좋은 방안이기 때문에 청약 시장을 유심히 살펴봐야 한다”며 “다만 현재 가점제 청약시장은 젊은 층에 불리한데 제도를 개선할 필요는 있다”고 말했다. 이어 “부동산 시장이 폭락 일변도로 무너지지는 않겠지만 당장 시장 변화는 예측하기는 쉽지 않다”며 “코로나19 치료제가 나오면 생각보다 빠르게 분위기가 반전될 수도 있다는 점을 고려하며 지금은 시장 변화를 지켜봐야할 때”라고 강조했다.

☞토론 전체 영상은 유튜브 '부릿지' 채널에서 확인할 수 있습니다. 총 4회차로 1회차 영상은 오늘 오후 6시에 공개 됩니다. 2~4회차 영상은 9일부터~11일 오후 6시에 보실 수 있습니다.

※ 이 기사는 빠르고 깊이있는 분석정보를 전하는 VIP 머니투데이(vip.mt.co.kr)에 2020년 4월 7일 (18:01)에 게재된 기사입니다.




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