부동산시장, 2008년과 다른점 3가지..폭락 가능성?

"투기 수요는 절대 지속 못 해요. 충격오면 매물 쏟아낼 겁니다"(이광수 미래에셋대우 연구위원)


"IMF·2008 금융위기 학습효과…큰 충격 없어"(두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원)

12·16, 2·20 대책 등 정부의 고강도 부동산 규제책에 이어 코로나19 사태가 터지며 부동산 시장이 혼란스럽다.

시장에서는 코로나19 사태로 국내 부동산 시장이 2008년 글로벌 금융위기 이후 때와 같은 하락장을 경험할 것이란 전망과 일부 조정에 그칠 것이란 전망이 갈린다.

머니투데이 부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'가 부동산 전문가인 두 연구위원 이 연구위원에게 부동산 전망을 물어봤다. 두 연구원은 총 4회에 걸쳐 국내 부동산 시장 전망을 두고 맞짱토론을 벌였다.


맞짱토론 1회는 주제는 △국내 부동산 폭락장은 과연 올까? △2008년 글로벌 금융위기와 어떻게 다른가?다.

자세한 토론 영상은 유튜브 채널 '부릿지'에서 볼 수 있다. 토론 영상은 8일부터 11일까지 하루에 1개씩 업로드된다.

☞더 자세한 내용은 유튜브 채널 '부릿지'에서 볼 수 있습니다.


▶최동수 기자
사실 시장이 혼란스럽고 많은 투자자가 불안감에 휩싸여 있다는 건 다 아는 사실입니다. 배경설명 보다는 시장에서 가장 궁금한 질문 하나 드리고 짧게 답해 주시면 토론을 이어가 보겠습니다. 사실 제가 가장 궁금한 부분이기도 한데요. 국내 부동산 시장 폭락장이 오는 건가요? 자 먼저 이광수 연구위원님부터 말씀해 주시죠.

▶이광수 연구위원
단어 자체가 굉장히 힘든 단어인데요. 폭락이라는 말이 사실 그걸 배제하고, 일단 가격상승은 어려운 상황으로 가고 있고, 어쩌면 상황에 따라서는 많이 하락할 수 있다는 생각을 합니다.

▶두성규 선임연구위원
저는 뭐 시간이 지나도 폭락장 같은 정도의 수준까지는 이르지 않을 것이다 이렇게 보고 있고요. 그 부분은 여러 가지 요소가 있겠지만 시장에서 아직 기대감도 있는 데다가 과거에 우리가 2008년, 그 전에 1998~9년 IMF외환위기를 경험했던 부분이 있다 보니까 어느 정도 개인적으로나 사회적으로 국가적으로 그 부분에 대한 사전에 대비할 수 있는 부분이 있었던 것 같다. 그래서 저는 폭락장 부분에 대해서는 동의하지 않습니다.

왼쪽부터 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원, 이광수 미래에셋대우 연구위원 /사진=부릿지 캡쳐

▶최동수 기자
두 분 첫 말씀을 들었는데 조금 의견이 갈리는 것 같습니다. 2008년 글로벌 금융위기를 얘기해보지 않을 수 없을 것 같아요. 그 때 2008년부터 2013년까지 서울 은마아파트를 예로 들면 12억5000만원에서 7억후반까지 정도 떨어졌습니다.

그래서 시장에서는 과연 이런 하락장이 다시 올 것인가에 대한 궁금함이 하나 있고요. 그러면 2008년과 지금 부동산 시장은 뭐가 같고 뭐가 다른가 이 두 가지를 궁금해하는 것 같습니다. 그래서 이 두가지를 이렇게 먼저 질문드리고 싶은데요. 이번에는 두 연구위원님 먼저.

▶두성규 선임연구위원
가장 기본적인 것에서 차이점은 금리 부분입니다. 약 한 2배 정도 차이가 나는 것으로 일반적으로 얘기를 하고 있는데, 현재는 저금리 기조하에서 굉장히 풍부한 유동성이 시중에 있다는 점이 강조될 수 있는 부분이다. 또 하나의 공통점이면서 차이점은 2008년 글로벌 금융위기는 금융권에서 위험이 집중적으로 부각이 된 측면이 있는데 지금은 금융위기까지 포함해서 실물경제까지 위기에 도달할 수 있는 쪽으로 가는 거 같아요.

비교하기는 쉽지는 않지만 그 당시는 부동산 시장이 어느 정도 약간의 짧은 기간 소폭의 하락을 거쳐서, 사실은 부동산 시장으로 봐서는 큰 충격이라고 보기는 힘든 것 같아요. 서울 지역은 나름대로 선방했던 측면이 있는데요. 코로나 사태가 장기화 되면 비슷한 충격이 올 수 있겠지만 충격이 온다고 하더라도 일단은 (2008년 글로벌 금융위기 이후 하락장) 같은 폭의 하락은 아닐 것이다. 학습효과도 있고, 정부가 과거의 경험치를 되살려 가지고 어느 정도 선제적으로 대응하고자 하는 부분이 있다. 유사하지만 똑같지는 않은 그런 상태에서 정부의 선방 노력 부분에서는 기대를 걸고 있는 편이라고 일단은 말씀드리고 싶습니다.


▶최동수 기자
네 말씀을 들어보니까 2008년에서 2013년까지 같은 하락장까지는 그때보다도 덜 할 것이다 라고 보시는 거죠. 이광수 연구원님은 좀 다른 생각이실 거 같은데 어떠세요?

▶이광수 연구위원
이 뭐 아까 박사님이 말씀하신 것처럼 사실 불과 얼마 안됐습니다. 한 10년 전인데요. 그때 당시 가장 시중에서 화제가 됐던 말이 하우스 푸어였죠. (두성규 : 맞죠) 그래서 집을 갖고 계신 분들이 굉장히 힘들어했어요. 그니까 실제로 여러분이 생각하시기에 거래 가격이라던지 지수를 보면 실제 많이 안 떨어진 것처럼 느껴지는데, 당시에는 굉장히 괴로웠습니다.

또 하나는 뭐냐 하면 지금 상황이 그렇게 뭐 저도 바라지만, 코로나 19가 금방 끝나고 종식되면, 큰 영향은 이것(코로나19) 때문에는 없을 것으로 보고 있는데요. 이게 만약 지속되고 실물 경제에 타격을 미친다면 저는 상대적으로 그 예전에 금융위기 때보다 훨씬 더 큰 충격이 될 수 있다. 왜냐면 아까 질문하신것처럼 다른 점들 때문이에요.

첫 번째가 뭐나면 지금 한국의 부동산 시장을 움직일 요인, 즉 집값을 올린 이유가 예전하고 달라졌다는 겁니다. 그니까 예전에는 주택보급률도 조금 낮았고요. 그리고 집을 매수하고 사셨던 분들이 실수요자들이 굉장히 많았어요. 그런 분들이 시장을 움직였죠. 그렇기 때문에 하우스 푸어가 생긴 거예요. 왜? 내 집에 살기 때문에 그냥 버틴거죠. 그런데 최근에 집값을 올린 가장 큰 원인은 투자나 투기 수요입니다.

그니까 아까 박사님 얘기한 것처럼 시중의 금리가 낮아진 것처럼 대출받아서 엄청나게 산 거예요. 마이너스 대출받고 어디 톡 하는 데서 은행하는 데서 이거 ���� 해서 요새 10분 만에 대출받으시잖아요. 엄청난 그런 자금들이 와서 투자나 투기 수요들이 집값을 올렸단 말이죠. 그니까 사실은 한국의 집값, 서울의 집값은 굉장히 불안한 거죠. 그래서 이렇게 실물적으로 위기가 온다면, 더 충격이 클 수가 있는 거죠.

반대로 얘기하면 예전에는 내 집에 살아서 그래도 월급 받아서 이자내고 버틸 수 있었다. 그래도 버틸 만은 했는데 이제는 그런 충격이 오면 막 시장에서 매물을 쏟아낼 것입니다. 못 버티니까.

이런 현상들은 이미 지방에서 나타나고 있어요. 예를 들어 당장만 해도 최근에 수원 지역들 갑자기 확 올랐다가 갑자기 막 빠지기도 하고 이런 변동성이 굉장히 커지잖아요. 이런 것들이 전형적으로 보여지고 있는 현상이에요. 그래서 전 어쩌면 더 위험할 수 있다. 그래서 좀 그런 측면에서 저희가 좀 다르게 보고 있습니다.

▶두성규 선임연구위원
그런데 저는 또 말씀을 듣다 보니까. 지금 정부가 3년 동안 굉장히 투기 세력을 배제하려고 굉장히 노력을 많이 해왔지 않습니까? 그 부분에 대한 성과를 전혀 인정 안 해 주신다는 말처럼 들리거든요.

▶이광수 연구위원

실제로 영향을 못 미쳤죠.

▶두성규 선임연구위원

아 그렇게 판단을..

▶이광수 연구위원

그럼요 그럼요. 정부가 잡으려고 했는데 투자나 투기 수요를 전혀 못잡았잖아요. 그렇기 때문에 훨씬 더 다주택자도 많이 증가했고 그러다 보니까 시장의 변동성을 훨씬 더 키운 거죠. 그 지점을 인정해야죠. 제가 뭐 정부 관계자는 아니니까.

실제로 영향을 못 미치니까 집값을 못 잡았잖아요. 결론적으로. 그니까 정책의 얘기는 다시 이야기 해 봐야겠지만 일단 그 목적하에 단기적으로 정책이 영향을 못 미쳤고, 저희가 꼭 이해하셔야 될것은, 집값을 최근에 움직였던 것은 그런 것들이 굉장히 컸다. 그니까 아까도 박사님도 인정하셨잖아요. 유동성이 증가해서 집값이 올랐다. 그 유동성이 증가해서 집을 사는 사람들은 어떤 사람들입니까 금리가 낮아져서? 그 사람들은 투자 목적으로 하니까 금리가 낮아지니까 수익률이 좋아지니까 사는 거잖아요?


▶두성규 선임연구위원
아 그렇게 볼 수도 있지만 시중의 풍부한 유동성이 있었기 때문에 의외로 많은 분들이 그 동안의 새로운 집들을, 선호하는 집들을 선택할수 있는 기회들이 많이 제공이 되었다는 쪽으로 볼 수 있을 것 같고요.

그때와 확연한 차이가 나는게 사실은 2008년도 글로벌 금융위기가 왔을 때에는 시중에도 그동안에 그 전에 사실은 상황들에서 벗어나기 위해서 건설사들에서 물량들을 굉장히 많이 쏟아냈던 있었던 측면들이 있습니다. 그래서 그때 당시 (물량을) 많이 쏟아내면서 사실은 시중에서 그걸 감당하지 못하는 가운에 글로벌 금융위기가 오니까 미분양이 너무나 너무나 증가했어요.

그래서 사실은 공식적으로 발표된, 그 당시에 미분양된 물량이 17만호까지 사실은 수준에 도달했다는 이야기 들이 있는데요. 우리 건설업계에서 이야기 하기로는 20만호가 사실상 넘을 것이다 라는 이야기도 있었습니다. 그런데 현재는 어떠냐면 국토교통부의 발표에 의하면 현재는 전국의 미분양 물량이 4만호 이하로 떨어졌습니다.

미분양 물량 측면에서 본다면 시장은 상당히 많은 수요들이, 그 수요 의사들을 시장에서 많이 표현했던 그래서 미분양이라는 상당히 악성 어떤 물량들로 많이 적체되지 않은 점은 앞으로 향후 위기가 오더라도 시장이 어느 정도 굉장히 최악의 상황으로 가는 부분들을 막아주는 하나의 어떤 지표로 작용할 수 있지 않을까 싶습니다.

▶최동수 기자
이 연구위원님께 또 보시는 시청자들이 궁금해하실 것 같은 질문 한가지만 더 드릴게요. 큰 폭의 하락을 예측하셨으니까. 그러니까 이게 과거에 비추어 비율로 보면 20억짜리, 지금 20억짜리 집이 13억, 14억 혹은 그 밑으로 더 떨어질수 있을 것인가?

15억짜리 집이 한 8~9억원대로 떨어질수 있는 것인가? 지금 이 시장에서 일반 투자자들은 궁금하거든요. 그 정도 가격까지 좀 떨어질수 있을까요? 예측이 굉장히 힘든 거긴 한데요.

▶이광수 연구위원
아니 예측하기 되게 쉬운 게 이미 우리는 그 경험을 했어요.

▶최동수 기자
과거에...

▶이광수 연구위원
아니요. 2019년 1분기에. 갑자기 강남의 집값이 4~5억씩 빠집니다. 20억원 했다가 15억원에 거래돼요. 그게 재미난 게 그렇게 거래되니까 뭐 증여다 뭐다 뭐 이거다 아니다라고 하는데 뭐 증여가 뭐 그렇게 엄청나게 거래되지는 않잖아요. 또 증여세까지 다 내야 하는데.

실제 우린 경험을 갖고 있어요. 그래서 이게 불과 1년 전입니다. 2019년 1분기 때요. 그때 강남을 중심으로 해서 갑자기 급매물이 나오면서 시장의 변동성을 그렇게 키웁니다. 그거는 저희한테 그 뭐랄까요 시그널을 준거예요.



기획 부릿지
진행 최동수 기자 촬영 이상봉 기자, 김소영 기자, 방진주 기자
편집 이상봉 기자
그래픽 신선용 디자인 기자