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당신이 부동산에서 급매는 못잡고 호구되는 이유

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  • 2020.04.17 07:00
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[부릿지TALK] '부동산투자로 진짜 인생이 시작됐다' 허미숙 작가


코로나19 확산 우려와 보유세 부담 등의 여파로 서울 아파트값이 3주 연속 하락세다.

16일 한국감정원의 주간아파트 매매가격 동향조사에 따르면 4월 둘째주(13일 기준) 수도권 아파트 매매가격은 전주 대비 0.06% 올라 상승폭이 절반 줄어든 가운데 서울 아파트값은 0.05% 하락했다. 3월 마지막주(30일) -0.02%로 하락 전환한 뒤 3주째 하락세다.

특히 최근 서초구 반포동 아크로리버파크를 비롯해 강남구 대치동 은마아파트, 마포구 아현동 마포래미안프루지오 등 상승을 주도했던 서울 주요 아파트에서 수억원씩 빠진 급매가 거래되고 있다.

대체 뉴스에 나오는 급매는 누가 잡는걸까? 어떻게 잡는걸까? 부동산에 들어 가서 어떻게 말해야 좋은 매물을 잡을 수 있을까?

머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널 '부릿지'는 '부릿지TALK' 코너에서 '부동산 투자로 진짜 인생이 시작됐다'의 저자 앨리스 허, 허미숙 작가를 만났다. '임장의 여왕' 허 작가에게 좋을 매물을 잡는 임장법을 물었다. 부동산에서 해야하는 질문, 좋은 부동산을 고르는 방법 등 실전 노하우도 들었다.

당신이 부동산에서 급매는 못잡고 호구되는 이유

▶최동수 기자
네 안녕하세요 부릿지 입니다. 오늘은 부동산 투자 실전 노하우를 한번 배워보겠습니다. 이번 주제는 급매를 잡는 임장법 입니다. 부동산 매매를 한 번도 해보지 않은 20~30대, 그리고 매매를 해보셨던분이라도 경험 자체가 적은 40~50대에게 이번 영상은 큰 도움이 될 거로 생각합니다.

특히 침대에 누워서 호갱노노나 네이버부동산 앱을 보는 사람들한테는 정말 필요한 영상이 아닐까 생각합니다. 오늘 모신 분을 소개하겠습니다. '부동산 투자로 진짜 인생이 시작됐다'의 저자인 앨리스 허 허미숙 작가입니다.

▶허미숙 작가
네. 안녕하세요.

▶최동수 기자
네. 안녕하십니까. 제가 작가님을 잠깐 소개해드리겠습니다. 허 작가님은 임장의 여왕, 발품의 여왕, 지역전문가로 통합니다. 사실 제가 한 달 전쯤 서점에 들렀다가 이 책을 보고 좋아서 여러분께 소개해 드리려고 오늘 작가님을 모셨습니다. 부동산 투자를 처음 해보는 사람들한테는 이 책이 용기를 북돋우어 주고 또 동기부여가 되는 책인 거 같아요. 그래서 오늘 여러분께 소개해드립니다.

▶최동수 기자
허 작가님께서 생각하는 임장이란 무엇이고, 임장이 왜 중요한지에 대해 간략하게 좀 말씀해주세요.

▶허미숙 작가
임장이라는 건 현장에 나간다는 표현을 쓰는데 부동산 투자를 안 하시는 분은 임장이 뭔지 모르죠. 임장이 뭐야? 이렇게 이야기하는데 일단은 우리가 투자를 하든 실거 하든지 그 지역에 가봐야 정확하게 알 수 있는 거니까 지역에 나가서 그 지역에 어떤 아파트가 있고 또 그 많은 지역과 그 많은 아파트 중에 어디가 선호하는 지역이고 어디가 돈이 되는 아파트인지 찾아보러 가는 그런 부동산 여행이죠.

▶최동수 기자
그러면 실전으로 들어가 보겠습니다. 요즘 강남이나 마용성에서 급매물들이 나오고 있다는 소식이 조금씩 들리는데요. 뭐 꼭 지금 타이밍이 아니더라도 만약에 어떤 급매가 시장에 나왔을 때 어떻게 하면 잡을 수 있을지 좀 여쭤보고 싶어요.

허미숙 작가 /사진=부릿지 캡쳐
허미숙 작가 /사진=부릿지 캡쳐

▶허미숙 작가
사전에 내가 그 지역을 잘 알아야겠죠. 그래서 이게 한 번 가서는 알기 힘들어요. 솔직히, 내가 사는 지역도 우리가 솔직히 뭐 잘 모른단 말이죠. 그래서 결국은 사전에 내가 그 지역을 답사해야죠. 제가 지도를 만들어서 하고 있는데 사전에 저는 지도를 만들어서 모르는 지역, 처음 가는 지역 가서 지도를 일단 만들어요. 지도에다가 세세하게 상권이 어디에 있고 뭐 그 상권 안에 학원가는 있는지, 편의성이 어느 정도 형성돼 있는지요. 그다음에 여기 동네 사람들의 수준이 어떤지, 또 가장 중요한 건 뭐냐면 내가 이 지역에 투자할지 말지 결정할 때 타이밍이잖아요.

타이밍이라는 건 공급이 부족한 지역은 그만큼 전세부터 부족해지고, 그러면 전셋값이 오르죠. 그러면 전셋값이 오름으로 인해서 집값까지 같이 오르게 되는 현상이 있는 지역에 찾아가서 미리 가서 보는 거죠.

예를 들어 강남의 뭐 20억 하던 게 16억짜리가 나왔어요. 그럼 급매죠. 그러면 가서 잡아야겠죠. 그렇다는 건 내가 이 아파트다 뭐 리센츠 같은 게 20억원 하고 있는걸 알고 있어요. 머리로 20억, 20억 넣고 있는 거죠. 그리고 계속 보는 거지 그러다가 어라? 네이버에 매물이 16억이다 하고 떴어. 그러면 전화해서 바로 사야겠죠. 뭐 그렇게 급매를 잡는 건데. 그건 서울 특수한 상황이고 지방 같은 경우에는 조금 더 다르게 아까 얘기한 것처럼 미리 공부해서 내가 살 아파트를 찍어놓고 와서 가격 흐름을 계속 보다가 떨어진다 해서 아 저점인가 하면 사는 거고 그런 방법으로 가는 거죠.

▶최동수 기자
임장지도 먼저 여쭤볼게요. 결국은 임장을 나갈 때 가장 중요한 게 이 지역을 알아야 하는 거잖아요. 이 지역을 알아가는 과정에서 작가님께서 보시는 포인트가 있을 거고 그 포인트가 다 임장지도에 들어간다고 알고 있습니다.

▶허미숙 작가
아 네 제가 이제 지도 샘플로 한 번 보여드리면 화면이라 잘 안 보이긴 하겠지만 이제 저 같은 경우에는 나가기 전에 제가 지도를 직접 다 만들어요. 제가 사실은 알고 보니까 방향치더라고요. 제가 처음엔 경매로 시작했거든요. 경매 물건을 프린트를 해요. 프린트해 가지고 그거를 들고 달랑달랑 나가는 거죠. 그럼 그거 들고 나가서 그 아파트만 보고 오는 거예요. 그러면 나중에 이제 법원 가서 이제 입찰가를 써야 하는 데 얼마를 쓰지? 모르는 거지.

왜냐하면 이 지역은 도대체 지금 감정이 지금 2억원인데 내가 그럼 얼마를 써 1억9000만원을 써도 되는지 2억1000만원을 써도 되는지 몰라요. 얘가 아파트보다 더 오를 건가? 떨어진 건가? 이걸 모르는 거죠. 왜냐면 내가 그 아파트만 보고 왔거든. 그럼 여기가 살기 좋은가? 그럼 이 동네 사람들이 이 아파트를 선호하나? 이런 생각이 공부가 덜 된거죠.

그러니까 내가 자신있게 낙찰가 입찰가를 못 쓰는 거예요 그러니까 뭐 패찰을 많이 해요. 그런데 내가 이 지역을 잘아는 사람이잖아요? 그런 사람들은 이게 2억원인데 지금 내가 봤을 때 분위기 아주 좋으니까 2억 5000만원 갈거야. 그러면 내가 이만큼 이익을 얻고 이만큼 비용을 떨고 해서 이렇게 써야지. 그러면 무조건 높은 가격 쓸 수 있어요. 그러면 낙찰받는 거고 나처럼 보수적으로 생각 떨어지는 거거든. 그러니까 전체적으로 알아야 돼요.그래서 제가 경매할 때 몇 번 실패를 하다 보니까 제가 1년 2년은 굉장히 많이 방황했어요.

▶최동수 기자
6년 중에 첫 2년은 굉장히 방황하셨다고.

▶허미숙 작가
네. 첫 2년을 잘못된 것도 사고 막 묻지마 투자도 하고, 뭐 좋다고 하면 가서 그냥 막 사고 이랬단 말이에요. 나중에 그런 것들을 사고 나서 보니까 흐름을 잘못 탄 게 많았고 또 남이 안 사는 못난이 물건도 많이 샀고 뭐 이런 경험 하다 보니까 아니야 이래서는 죽도 밥도 안 되겠다. 내가 좀 체계적으로 하고 스스로 판단력을 키워야겠다 하는 거죠.

아니다. 역시 내 지도를 만들어야겠다. 그래서 제가 다음 지도를 딱 확대해서 엑셀 파일에다 옮겨요. 그대로 옮겨서 작게 뽑아서 출력하면 A4 용지로 한 열 장 나온단 말이에요. 종이를 오려서 붙이는 거죠. 붙여서 자르고 만들어서 여기다가 막 제가 상권 막 표시하고.

▶최동수 기자
그러니까 뭘 표시하시나요?

▶허미숙 작가
상권도 표시하고 뭐 여기 전철 있다고 하면 전철도 표시하고. 이렇게 새 아파트 들어오면 새아파트 표시하고, 년도, 세대수, 시세도 적는 거죠.

당신이 부동산에서 급매는 못잡고 호구되는 이유

▶최동수 기자
학군도 중요하게 여긴다고 들었어요.

▶허미숙 작가
근데 학군은 지역에 따라 다른 게 내가 이 지역을 모르니까. 이 지역에 도대체 학군이 있는 건가 없는 건 가? 모를 수도 있어요. 그래서 사전 조사 과정에 네이버 매물 쫙 보면 부동산 소장님들이 자세하게 알려줘요. 무슨 초등학교 학군, 무슨 중학교 학군 등이요. 아무 데도 초등학교, 중학교 학군 안 적는데 어떤 아파트를 가면 초등학교 중학교 무슨무슨 학군 이렇게 적혀있으면 뭐예요? 그 동네가 그 학군이 중요하니 적었다는 거잖아요. 그러면 아 이 동네가 학군이 좋구나. 그러면 거기다 써넣는 거죠.

그러고 나서 부동산에 가서 물어봐야지. 부동산에 가는 거죠. 가서 이 지도 들고 가서 물어보는 거죠. 여기가 왜 이렇게 비싸냐? 여기 사람들이 왜 선호하나요? 여기 무슨 학군 있던데 여기 학군이 좋나요? 아 여기 인기 완전히 선호하는 학군이다. 그러면은 혹시 학원가 있나요?

상권 가서 보면 벌써 상가가 쭈삣쭈삣 하잖아요. 막 꽉 찬 상가, 딱 보면 장사 잘되는구나. 공실이 많구나 가서 보이는 상가 있잖아요. 학원가 들어선 거 보면 야 요 동네가 인기가 많구나. 우리 한국의 움직이는 힘은, 솔직히 보이지않은 움직이는 힘은, 한국의 집값을 움직이는 보이지 않는 힘은 학군이거든요.

엄마들의 불타는 학구열이 보이지 않게 집값을 움직이고 있어요. 선호하지 않는 학군은 길 하나 차이로 2~3억원 차이가 나기도 하거든요. 그런 것들은 저는 사전에 지도를 만들어서 지도에 사전 공부를 미리 한 다음에 실제로 현장 가서 부동산가서 사장님한테 물어봐서 얻는 거에요.

왼쪽부터 최동수 머니투데이 기자, 허미숙 작가 /사진=부릿지 캡쳐
왼쪽부터 최동수 머니투데이 기자, 허미숙 작가 /사진=부릿지 캡쳐


▶최동수 기자
그걸 여쭤보고 싶어요. 이 지도를 가지고 현장에 가서 부동산을 가잖아요. 부동산 갔을 때 홀대받은 적은 없나요? 저희가 가면 별로 대응 안 해줄 때가 많아요. 노하우가 있으신지 궁금합니다.

▶허미숙 작가.

경매로 시작했다고 했잖아요. 아이가 4살 때 시작했다. 아이 유치원 보내놓고 9시에 물하고 김밥 한 줄 싸 들고 얘가 4시에 오기 전에 가야 하니까. 부동산 가면 10시도 안 될 때도 있었으니까요. 어떤 남자 사장은 재수 없다. 아침 일찍 소금 뿌리기 전에 나가라. 아침부터 왔냐. 많은 홀대를 받았다. 그럴 때는 진짜 쥐구멍 들어가고 싶고, 앉아서 울기도 하고 그랬어요. 처음에는 전화해서 돌려봐서 친절한데 가기도 하고, 아니면 음료수를 들고 가기도 했어요. 제가 제 차에 뭐 음료수 실려있었어요. 한두 개 들고 들어가는 거죠. 솔직히 얘기해요. 그냥 경매 때문에 왔는데 처음에는 그렇게 얘기했어요.

다음부터 남자 사장님한테 안 가게 되더라고요. 제가 어떻게 보면 너무 문전박대를 많이 당해서 그런 게 생긴 거죠. 그래서 여자 소장님이나 부부가 하는 곳에 음료수 들고 들어가서 이제 솔직히 얘기하는 거죠.

"어 이거 하나 드세요. 경매 좀 물어보러 왔어요"라구요. 웃는 얼굴에 침 못 뱉는 게 대부분이거든요. 그런 것들은 내가 뛰어넘어야 하는 거지. 강의를 듣는다고 해서 뭘 할 수 있는 게 아니거든요. 지금은 집을 사러 다니는 입장이다 보니까. 지금은 내 집 드나 듯이 가죠. 들어갈 때도 웃으면서 환하게 인사하면서 가고 솔직하게 하고 살 것처럼 얘기를 하면 뭐 그렇게 많이 문전박대 하지는 않는다. 임장의 필수는 부동산에 가는 것이에요. 그건 본인이 뛰어넘어야 하는데 계속 나는 가야만 한다. 그런 의지를 갖추고 가야 한다.

▶최동수 기자
책을 보니까 떨리거나 긴장할 때 대본을 써서 가야 한다고 나와 있는데 작가님도 대본을 써서 가기도 했나요?

▶허미숙 작가
그런 건 아닌데 초보자 때 이렇게 힘들었다. 초보자를 위해서 자세한 질문까지 써 놓았어요. 부동산 가서 해야 할 질문. 내가 모르면 뭐 물어보지 난감해요. 들어도 무슨 소리를 하는지 모르거든요. 사전 조사를 했잖아 부동산 가서 질문을 대충 준비를 해서 가는 거죠.


허미숙 작가가 쓴 '부동산 투자로 진짜 인생이 시작됐다'에 나오는 체크리스트 /사진=부릿지 캡쳐
허미숙 작가가 쓴 '부동산 투자로 진짜 인생이 시작됐다'에 나오는 체크리스트 /사진=부릿지 캡쳐

내가 살고있는 아파트 있잖아요. 내가 사는 아파트는 제가 잘 알죠. 집 앞에 부동산 있잖아요. 미리 가서 연습하는 거죠. 가서 부동산 가서 내 아파트 얘기하는 거예요. 내가 이사 갈 아파트? 아까 대치동 가고 싶다고 하셨잖아요? 그 아파트에 얘기하는 거예요. 내가 전세인데 사고 싶은데 어떻게 할지 상담도 받는 거에요. 그러면서 부동산 기술을 배우는 거죠.

솔직히 부동산 가면 부동산 소장님들 종일 얼마나 많은 손님을 맞이하겠어요? 강의하고 있는데 수강생이 하는 질문 첫마디만 들으면 초보구나, 좀 해봤네 딱 알아요. 부동산도 마찬가지야. 부동산 소장들도 얼마나 많은 사람을 만나겠어요?

손님이 와서 한마디 딱 들으면 이거 초보구나 어 좀 해봤네 딱 들어요. 그러면 벌써 완전 초보면 부동산에서 들어가는 거죠. 무시하고 들어가는데 무시를 안 당하려면 어느 정도 이 지역, 초보지만 이 지역에 대해 어느 정도 알고 왔구나 하는 인상을 풍긴다면 호구로 보지 않겠죠. 전혀 이걸 모르고 온 사람한텐 안 나가는 물건, 아니면 부동산 수수료 2배 준다는 물건 이런 물건을 권유할 수도 있겠죠. 다 그러시는 건 아니겠지만 적어도 가기 전에 알고 가야 호구로 안 보이는 거고 완전 생초보 무시를 안 당하는 거죠.

▶최동수 기자
작가님 책을 보면 부동산 중개업소에서 먼저 연락을 하고 소개하더라고요. 그런 스킨쉽은 어떻게 맺는지 궁금하다. 부동산을 여러군데 돌면서 어떻게 좀 얘기해야지 저한테 먼저 연락이 올까요?

▶허미숙 작가
그건 소장님하고 끈끈한 유대관계를 맺어야 하는데 이 사람이 아까 얘기했지만, 너무 많은 사람이 와서 좋은 물건 나오면 연락히세요. 전화번호 받아 적잖아요. 공책에 보면 전화번호가 얼마나 많아요. 매도자 우위, 매수자 우위 시장에 따라 리스트가 달라지겠죠. 물건이 시장에 없는 상황에 서로 연락 달라는 사람 있으면 그 중에서 부동산 사장님이 가장 맘에 드는 사람한테 전화하지 않을까요?

가장 맘에 드는 사람이 돼야 하잖아요. 중요한 건 얘가 그냥 알아보러 왔느냐 정말 사러 왔느냐. 그것도 사장님이 안다. 정말 내가 사겠다는 의지를 하지 않더라도 설사 사지 않더라도 정말 사겠다는 의지를 보여드려야 하는 거구요. 또 뭐가 있냐면 부동산 사장님하고 마음이 통해야겠죠.

▶최동수 기자
한 번 거래할 때 20번씩 내려가고 되게 적극적으로 열심히 하셨더라고요.

▶허미숙 작가

임장갈 때 제가 이 지역을 머릿속에 싹 넣어야 하니까. 그 엄청난 면적이잖아요. 그 면적에 있는 모든 아파트를 어떻게 다 알겠나. 제 목표는 전국구 지역구 분석가다. 누구나 어떤 사람들이 어느 지역 어느 아파트 물어보면 아 그 아파트요. 바로 얘기할 수 있는 게 목표에요. 천안이다. 천안이 처음 흐름이 좋았어요. 처음에 갔을 때 흐름이 좋았기 때문에 내가 천안에서 승부를 보리라 생각한다면 이 천안 한 지역을 내가 완전히 속속들이 알아야 하니까. 뭐 다섯 번 열 번 스무번이 아니라 알 때까지 가야죠. 내가 알 때까지 가야죠. 그렇게 계속 갔죠 .저희집에 책장이 두 줄이 있어요.

▶최동수 기자
이 지역을 잘 알고 있는 공인중개사무소를 찾아가는 것도 그것을 알아내는 것도 중요한 것 같아요. 이 사람이 실력 있다 없다를 알아내는 노하우가 있을까요?

▶허미숙 작가
밖에서 봐서는 모르죠. 말을 시켜봐야 아는 거죠. 부동산 엄청 많은데 제가 적극적이잖아요. 적극적인 부동산에 들어간다. 손님을 맞을 마인드가 돼 있다는 건 뭐냐면요. 제가 쭉 걸어요. 부동산이 쫙 있습니다. 한 번 왔다 갔다 해요. 그러면 밖에 사람을 쳐다보고 있는 사람이 있어요. 그러면 그 사람이 저 사람이 손님인 거 알아dy. 부동산을 보면서 왔다 갔다 한단 말이죠. 분명 손님인 줄 안다. 그러면 일어나서 맞이하는 부동산이 있고 들어오시라고 손짓하는 부동산도 있어요. 그런 부동산은 얼마나 적극적이에요. 나랑 맞는 거죠. 그런 부동산에 들어 가구요.

그렇지 않은 부동산에 또 들어가면 소극적이고. 투자자 싫어하는 부동산도 많아요. 부동산은 너무너무 많아요. 나오시면 돼요 가볍게. 몇 마디 시켜보고 나한테 뭔가 우호적이지 않아. 그러면 아 네 알겠어요. 감사해요. 나오면 돼요. 나와서 옆에 부동산 가면 되죠. 말을 좀 시켜보면 그 지역을 잘 아는 분이 있고 모르는 분이 있거든요. 소장들이 좁아서 자기 지역만 보고 큰 그림을 못 보는 분들이 있거 든요. 그런데 저는 말이 어눌하다 싶으면 일어나서 공인중개사 개업증을 봐요. 2019년 2020년이렇죠. 아 개업하신 지 얼마 안 되셨겠구나. 잘 모르시겠구나. 네 명함 주세요. 하고 나오죠. 나오고 보통 연륜 있으신 분 설명 잘하는 분 이런데 가서 정보를 많이 얻는 거죠.

허미숙 작가 /사진=부릿지 캡쳐
허미숙 작가 /사진=부릿지 캡쳐

▶최동수 기자
임장의 중요성에 대해서 부동산 투자를 시작하는 사람들에게 한 말씀 해주세요.

▶허미숙 작가
부동산 투자를 처음 시작하는 분들은 굉장히 막막하거든요. 어떻게 시작해야 할 지 모르겠고, 내가 정말 이 아파트를 사야 되나 말아야 되나 이런 고민들부터가 먼저 시작이죠. 그런데 내가 이 사야 될지 말아야 될지 고민하는 기본 바탕에는 확신이 없기 때문에 그래요. 자신감과 확신이 없기 때문에 그게 안 되는 거죠.

그 지역을 알아야합니다. 그냥 섣불리 아는게 아니라 정확하게 알아야 되는데 정확하게 알기위한 사전조사가 이제 지도를 만들고, 지도를 꼭 안 만들어도 되지만 그 지역에 자주 가면 돼요. 부동산에만 자주 가도 정보를 얻을 수 있다. 일단 그 지역의 흐름, 수요와 공급이나 가격의 등락폭 흐름을 정확히 알아야 합니다. 부동산 가서 좀 많이 정보를 얻고, 내가 정말 세세하게 알려면 지도도 만들고 그래야 해요. 그래서 내가 정말 확신이 있다면 당연히 사야 되겠다. 아니면 팔아야 되겠다. 이런 확신을 할 수 있는 가장 기본은 임장이라고 생각합니다.

기획 부릿지
출연 허미숙 작가
진행 최동수 기자
촬영 이상봉 기자, 김소영 기자, 방진주 인턴기자
편집 이상봉 기자
그래픽 신선용 디자이너 기자



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