더 떨어진다는데…서울 아파트 계속 사는 외지인들, 왜?

서울 강남권 아파트 단지 전경. /사진제공=뉴스1

서울 아파트값 상승세가 꺾이고 수억 원씩 내린 급매물이 나오는 등 가격하락 분위기 속에서도 외지인(外地人·주소지가 해당 지역이 아닌 거주자)들의 서울 아파트 쇼핑이 꾸준히 이어지고 있다.


투자 여력이 있는 자산가들이 시세보다 낮게 나온 ‘절세 매물’을 사들이고 있다는 해석이 나온다.
서울 아파트 외지인 매입 5개월째 2000건 넘어23일 한국감정원 부동산 통계에 따르면 지난 3월 서울 아파트 매매 9152건 중 매입자 주소가 서울이 아닌 ‘기타 지방’인 경우는 2116건(23.1%)으로 집계됐다. 전월(2274건)보다 조금 줄었지만 373건이었던 지난해 3월에 비해선 5.7배 늘어난 수준이다.

외지인 서울 아파트 매입건은 지난해 11월 이후 5개월 연속 월간 2000건을 넘었다. 이런 추세는 부동산 규제가 풀리면서 가격이 오름세를 탔던 2016년 6월~11월 이후 4년여 만이다.

지난달 자치구별 외지인 매입을 보면 노원구가 326건으로 가장 많고 이어 구로(148건) 강서(143건) 도봉(132건) 강동(102건) 성북(102건) 등의 순이었다.

고가주택이 밀집한 강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 지역은 외지인 매입량이 100건을 밑돌았다. 하지만 전체 거래량 대비 외지인 매입 비중은 평균보다 높다. 특히 강남구와 송파구에선 지난달 거래량의 약 30%가 외지인이었다.

대출 필요없는 외지인 큰 손, 절세 매물도 거두나 이들은 대부분 현금 여윳돈이 풍부한 자산가로 추정된다. 대출 규제로 다주택자는 주택담보대출이 사실상 차단됐고, 정부가 지난달부터 고가주택 매수자의 자금출처를 전수 조사하고 특별사법경찰로 구성된 상설조사팀을 운영하는 등 불법거래 단속을 강화한 상황에서 성사된 거래여서다.

이는 외지인 큰 손들이 보유세, 양도세 부담을 피하려는 절세 매물을 확보하는 움직임과도 무관치 않다는 분석이 나온다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장(필명 빠숑)은 “이미 투자 시장도 양극화돼 현금 여력이 충분한 사람만 아파트를 추가로 살 수 있는 환경”이라며 “외지인 투자자들이 보유세(종합부동산세+재산세)와 양도세 절세 등을 목적으로 나온 매물을 계속 사는 이유는 서울 아파트가 조정기에도 급락할 가능성이 적고 중장기적으로 오른다는 판단이 깔린 것”이라고 했다.
수도권 풍선효과 지역 법인매수 급증…국토부 불법거래 주시한편 규제 강화에 따른 풍선효과로 최근 높은 아파트값 상승률을 기록한 수도권 비규제지역에선 법인의 주택 매입이 크게 늘었다.

국토부에 따르면 지난달 경기 군포(8.0%) 경기 화성(9.8%) 인천 연수(7.6%) 인천 부평(12.5%) 등의 지역에서 법인의 주택 매수 비중이 대폭 증가했다. 지난해 같은 기간 이들 지역에서 법인의 주택 매수 비중은 0.4~3% 내외였는데 단기간 급증한 것.

개인에 적용되는 대출과 세금 규제를 회피하려는 시도라는 게 국토부의 판단이다.

조정대상지역 다주택자는 양도소득세 중과로 차익의 최대 60%를 세금으로 내야 하지만 법인은 보유 기간과 관계없이 10~22%의 법인세율이 적용된다. 아파트가 비사업용 부동산으로 10%포인트의 세율이 추가되더라도 양도세율의 절반 수준이다. 개인이 법인을 설립한 뒤 주택을 사면 해당 주택은 종부세 산출 대상에서 제외된다.

이에 국토부는 법인을 통한 주택 거래를 주시한다. 김영한 국토부 토지정책관은 “조사를 통해 부동산 법인의 법인세 탈루, 대출규정 위반 등 불법행위가 확인되면 금융위‧국세청 등 관계기관 공조를 통해 적극 대응할 것”이라고 했다.