좌절의 역사 '용산' 개발, 미니신도시로 '승천'할까

용산정비창 개발 계획이 나오면서 용산이 다시 주목받고 있다. 이명박 전 대통령이 서울시장이던 시절부터 오세훈, 박원순 시장에 이르기까지 개발 계획이 검토됐지만 무산되거나 백지화되거나 보류돼 왔다.

정부가 다시 서울 용산 정비창 부지에 ‘미니 신도시급’ 8000가구를 공급하겠다고 밝혔다. 공급 보다 수요억제에 초점을 맞춰온 문재인 정부의 첫 서울 도심 공급계획이다.

용산역 철도정비창 부지 전경 / 사진제공=용산역 철도정비창 부지 전경

남산과 한강 낀 최고의 입지... 2006년 용산국제업무지구 '주목'용산은 규모 입지 상징성 등에서 항상 부동산 개발의 중심에 서 있었다. 뒤로는 남산을, 앞으로는 한강을 낀 ‘배산임수’ 용산은 예로부터 명당으로 꼽혀왔다. 일본군이 용산 땅을 군사기지로 수용할 때 한성부가 이장 조치를 취한 분묘가 111만7000개였다는 것을 감안하면 역대급 명당이었던 셈이다. 지리적 요충지로 조선시대 세금으로 걷힌 쌀이나 공납품이 모이는 곳도 바로 용산이었다.


이러한 뛰어난 입지는 오히려 용산의 발전을 가로막았다. 일제시대 일본군에 이어 해방 후에는 미군의 주둔지가 되는 등 100년 넘게 '우리 땅'이지만 쳐다볼 수 밖에 없는 곳이 되면서 개발은 요원했다.

용산은 이명박 전 서울시장 시절 뉴타운 등 개발사업 본격화와 오세훈 전 서울시장 한강르네상스의 핵심으로 떠오르면서 스포트라이트를 받기 시작했다.

특히 2006년 코레일 용산 정비창 부지 51만5483㎡를 중심으로 용산국제업무지구 개발이 제시되자 용산은 날아오를 준비를 했다. 총 31조원의 사업비를 투입해 초고층 빌딩 23개를 지어 동북아 비즈니스 허브로 키우겠다는게 당초 목표였다. ‘단군 이래 최대 개발사업’이라는 별칭이 뒤따랐다.


하지만 2008년 글로벌 금융위기와 2009년 용산 참사로 용의 승천은 좌절됐다. 금융위기로 부동산 시장은 빠르게 냉각됐고 자금조달이 쉽지 않았다. 용산 참사는 전면철거 방식의 기존 재개발과 재건축에 대한 비난을 불러 사업 시행자들의 부담을 키웠다.

이어 2011년 박원순 서울시장 취임으로 한강르네상스가 백지화되고 뉴타운 출구전략 등이 이어지면서 한남뉴타운 등 용산 일대 재개발·재건축이 다시 움츠러 들었다. 특히 2013년 3월 용산개발 사업시행자인 ‘드림허브’가 52억원의 ABCP(자산유동화기업어음) 이자를 내지 못해 1차 부도를 내면서 용산 국제업무지구 개발은 결국 어그러졌다.

용산국제업무지구 개발사업 기공식. 왼쪽부터 미래에셋맵스 자산운용사 정상기 사장, 삼성물산 정연주 사장, 우리은행 이순우 행장, 용산AMC 박해춘 대표이사, 두산건설 김기동 사장, 민주당 김희철 의원, 드림허브 김기병 대표이사, 허준영 코레일 사장, 장광근 국회 국토해양위원장, 한나라당 진영 의원, 숭실대 김대근 총장, 서울시의회 김인호 부위원장, SH공사 유민근 사장, 유진기업 정진학 대표이사, 한국철도문화재단 김동건 이사장, 용산상공회이소 승만호 회장 / 사진제공=용산역세권개발

2018년 '여의도·용산 통개발' 발언에 들썩조용하던 용산이 다시 한번 주목을 받은 건 지난 2018년 7월이다. 싱가포르 출장중이던 박원순 시장이 ‘여의도 용산 통개발’ 구상을 발표하자 용산과 여의도는 물론 목동 마포 등 주변을 비롯해 서울 전역으로 집값 상승이 이어졌다. 서울 집값 상승에 불을 지른 모양새가 됐다. 박 시장은 결국 “집값이 안정될 때까지 사업을 무기한 보류하겠다”고 선언했다.

이번 5·6 수도권 공급 대책에서 발표한 대로 8000가구를 짓는 서울 용산 정비창 개발은 공공개발 방식으로 추진된다. 서울 강서구 마곡 지구처럼 서울주택도시공사(SH) 등이 시행을 맡아 사업을 주도할 가능성이 높다. 과거 국제업무지구 개발계획 당시 주택공급 규모는 5000가구였지만 이번에 8000가구로 늘면서 임대주택과 중소형 가구 증가에 대한 우려가 큰 것도 사실이다. 정부는 공공임대를 30% 수준에서 제한하고 청년이나 신혼부부 중심으로 공급하겠다는 계획이다.

시장에서는 벌써부터 ‘로또 분양’에 대한 기대감이 확산되고 있다. 도심에도 불구하고 분양가 상한제 적용으로 분양가가 주변 시세에 못 미칠 가능성이 높기 때문이다. 2017년 용산역 바로 앞에 준공한 주상복합아파트 ‘래미안 용산 더 센트럴’과 ‘용산 푸르지오 써밋’의 3.3㎡당 매매시세는 현재 5000만원에 달한다.

한편 집값 상승을 부추길 수 있는 삼성동 현대차 글로벌비즈니스센터(GBC) 착공하고 용산 정비창 부지 개발이 발표되면서 정부와 서울시가 집값 바닥을 확신한 것 아니냐는 관측도 나온다. 서울시는 줄곧 집값 하락이 가시화되지 않는 한 ‘용산 개발’ 카드는 꺼내지 않을 것이란 입장을 고수해 왔다.

한국감정원에 따르면 지난 4일 기준 서울 아파트값은 전주대비 0.06% 하락해 지난주 하락폭 0.07%에 비해 낙폭을 줄였다. 부동산114 조사에서도 이번주 서울 아파트 매매가격은 전주대비 0.04% 내려 지난주 낙폭 0.07%에 비해 하락폭을 줄였다.

임병철 부동산114 수석연구원은 “그동안 오른 것에 비해 가격 하락폭이 작은데다 추가 하락에 대한 우려로 섣부른 추격 매수는 없을 것”이라면서도 “서울 도심에 7만가구를 추가공급하는 등의 5·6 수도권 공급 대책으로 매수 관망세에 힘을 보탤 전망”이라고 말했다.