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강남 절세매물은 끝났다?…"올가을을 노려라"

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  • 최동수 기자
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  • 2020.05.15 07:28
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[부릿지TALK]이춘란 오비스트 본부장…6월 이후 부동산 전망?


'부동산 투기와 전쟁'을 선언한 정부가 지난 11일 '부동산 법인의 거래·비규제 지역 분양권 전매 규제' 강화 방안을 꺼내 들었다.

문재인 정부 출범 이후 사실상 21번째 대책으로, 집값을 잡겠다는 강한 의지를 다시 한 번 표명한 것이다.

규제가 추가로 나오며 실수요자나 투자자의 머리도 복잡해 졌다. 코로나19, 규제, 경기위축 등 변수가 많아지며 부동산 시장 전망도 전문가들마다 엇갈린다. 부동산 가격이 하락할 것이란 전망과 반등할 것이란 전망이 팽팽히 맞선다.

올 하반기 부동산 시장은 어떻게 될까? 강남은 더 떨어질까? 수도권은 큰 타격을 받을까?

머니투데이 건설·부동산 전문 유튜브채널 '부릿지'는 14일 부동산 시장 전문가인 이춘란 오비스트 본부장을 만났다.

부릿지는 이 본부장에게 현재 시장상황과 6월이후 서울 주택가격, 수도권 주택가격, 강남 집부자들의 속마음 등을 물었다. 실수요자나 투자자들이 6월 이후 시장을 어떻게 바라봐야 하는 지도 담았다.

강남 절세매물은 끝났다?…"올가을을 노려라"


Q. 현재 주택 시장 상황과 전망?


▶이춘란 본부장
주택가격이 쉽게 올라가기는 어렵다는 판단을 저는 계속하고 있고요. 지금 기준금리하고 시장금리하고 다르잖아요. 15억원 이상의 대출 규제, 9억원 이상의 대출 규제가 있어서 (거래가) 지금 멈춰있다고 보고요. 제가 지금 사실 주택 매수하는 사람은 대단한 것 같아요. 저는 사실 굉장히 긴장하고 있거든요. 그런데 가서 사인하는 분들 보면 어떤 생각을 갖고 계약하시는 건지...


Q. 2008년~2013년 같은 하락장 또 올 수 있나?


이춘란 오비스트 본부장 /사진=부릿지 캡쳐
이춘란 오비스트 본부장 /사진=부릿지 캡쳐

▶이춘란 본부장
그런 하락장은 어렵다고 보고 있어요.

▶이춘란 본부장
생각하기도 싫네요. 제가 고생한 시기입니다.

▶최동수 기자
그런 하락이 오기는 쉽지 않고 일부 조정만 받는 정도로 생각하는 건가요?

▶이춘란 본부장
부동산이 2008년 2013년 하락세가 온다면 정부도 힘들어지지 않을까요.


Q. 15억원 초과 고가주택 가격 전망은?


▶이춘란 본부장
매수, 매도자 입장에서 보면 15억원 이상 주택시장은 대출 규제를 풀지 않으면 굉장히 어려운 시장이 될 수밖에 없어요. 가격변동이 더 있을 것 같아요. 15억원 이상 대출 규제 풀지 않으면 강남 시장 굉장히 어려울 거예요.

▶최동수 기자
(서울 강남구 대치동) 은마아파트 등 강남 구축 아파트는 지금 바닥이 아닐 수 있다. 더 내려갈 가능성이 있다고 보시는 건가요?

▶이춘란 본부장
그렇죠. 지금 매수하는 분들은 오랫동안 갖고 싶었던 분들인 것 같아요.


Q. 강남 고가주택 15억원 밑으로도 떨어질 수 있나?


▶최동수 기자
30~40억원대 아파트 말고, 20억원 초반의 아파트가 15억원 밑으로도 내겨갈 수 있는건가요?

▶이춘란 본부장
15억원이 기준선이 됐죠. 9·13 대책 이후 6개월간 집값이 떨어지면서 13~15억원까지 내려갔잖아요. 서울 송파구 잠실은 작년에 굉장히 가파르게 올랐어요. 평균적으로 5~6억원으로요.

코로나19가 만약 재발하거나 문제가 생기면 (아파트) 가격은 내려갈 수 밖에 없어요. 경기 악화가 지속한다는 뜻이니까요. 경기가 안 좋은데 집값이 계속 올라갈 수는 없거든요. 학교를 개학할 텐데 개학 이후 경과를 봐야 이게 안전한지 아닌지 파악될 것 같아요. 지금으로서는 속단하기는 일러요.

많은 분이 바닥에서 사야 한다고 이런 얘기도 하는데 사실 그건 고수도 힘들어요. 잘하는 사람들이 앞으로 전진하면 그다음에 한 발짝 늦게 들어가도 손해 보지 않을 것 같아요. 지금으로서는 안전한 상황은 아니에요.

왼쪽부터 최동수 기자, 이춘란 오비스트 본부장 /사진=부릿지 캡쳐
왼쪽부터 최동수 기자, 이춘란 오비스트 본부장 /사진=부릿지 캡쳐



Q. 강남 다주택자 매물은 나온건가? 강남 집부자 진짜 속마음은?


▶최동수 기자
보유세 부담에 의한 매물은 다 나왔나요?

▶이춘란 본부장
네. 다 내놓았어요. 더 내놓을 게 없어요. 6월 말까지 양도세 중과 배제를 위한 매물도 나 나와 있어요. 그런데 수가 적지요. 지금 가장 강남권에서 만나는 고객 중에서 많은 분이 증여계획을 고민하고 있어요.

▶최동수 기자
강남 부자들 무슨 생각 할지, 보유세 부담 상당할 텐데 매물은 많이 안 나왔거든요? 무슨 생각을 하는 거죠?

▶이춘란 본부장
내놓아도 거래가 안 되고요. 지금 팔리겠냐는 생각을 하세요.

▶최동수 기자
세금부담 때문에 나올 매물은 다 나왔고, 매물을 안 내놓은 분들은 부담하겠다는 건가요?


▶이춘란 본부장
그렇죠. 이번에 국회 통과 안 됐죠. 작년 보유세 정도 내겠죠. 사실 그런 부담 큰 주택은 전체 주택 수에 비해서는 많지 않죠.

▶최동수 기자
강남 다주택자들이 세금부담을 체감하지 못해서 안 내놓고 있다는 얘기도 있어요.

▶이춘란 본부장
작년에 냈기 때문에 모두 체감하고 있어요. 2000만원 냈던 사람은 30% 늘어나면 거의 3000만원 내는 거잖아요.

6월까지 팔고 싶은데 시장 상황이 안 좋으니가 내놓아도 제값을 받지 못하는 상황이고요. 어떤 분들은 전세로 전환하면 그 돈을 종부세 내야겠다는 분들도 있고요.


Q. 9억 미만, 9억원 초과15억원 미만 아파트는 조정받나?


▶최동수 기자
9억미만 아파트나 9억원 초과 15억원 이하 아파트는 어떻게 되나?

▶이춘란 본부장
개학하고 상황을 봐야 해요. 싱가포르처럼 개학하고 다시 방학 들어가면 정말 안 되겠죠. 개학을 하고 경제활동이 정상화되는 것을 봐야죠. 현재는 계속 어닝쇼크를 발표하고 있잖아요 이거를 무시할 수 없어요.

▶최동수 기자
9억 미만 아파트들은 많이 상승해 왔는데 앞으로 아래에 있는 아파트들은 같이 오를까요?

▶이춘란 본부장

투자금이 적고 전체적인 컨디션이 좋아서 (9억원 미안) 수도권 아파트가 많이 올랐는데요. 최근에 거래가 많이 된 곳이 노원이에요. 자금이 좀 적게 들고요. 모 아파트 단지를 얘기를 하면 미아에 있는 아파트 단지가 거래가 가장 많이 됐는데 25평대가 5억원이에요. 올해 들어서 아파트 가격이 오른 것이 아니라 5억1000만원에서 3000만원 왔다 갔다 거래가 됐는데 가격상승이라고 보기는 어려워요.

우리가 상승곡선을 멀리서 보면 우상향으로 보이지만 가까이서 보면 등락을 계속 반복해요. 강북의 아파트 단지들 가운데 거래가 많이 되는 곳들 보면 입지가 좋은 곳들은 아니에요. 지하철역에서 내려서 버스를 한 번 더 타고 들어가는 곳이 최근에 거래가 많이 되고 있거든요.

강남이 충격을 많이 받는데 강북이라고 해서 충격을 안 받는 건 아니다. 경기 흐름에 충격을 많이 받아요. 지금 집값은 거의 멈춰있다고 봐야 하고요. 앞으로 코로나 19와 경기 변동, 어닝쇼크 등 이런 발표가 나오는지 살펴봐야 해요. 하락합니다 또는 상승한다고 말하기에는 일러요.
이춘란 오비스트 본부장 /사진=부릿지 캡쳐
이춘란 오비스트 본부장 /사진=부릿지 캡쳐


Q. 풍선효과로 급등한 수도권 지역, 조정 크게 받을 것인가?


▶최동수 기자
수도권 얘기를 해볼게요. 수도권이 풍선효과로 도미노처럼 올랐다가 지금 상승세가 잦아들었어요. 크게 하락할 수 있다는 우려가 있는데요.

▶이춘란 본부장
현장을 가보면 떨어질 우려는 없어요. 예를 들어 인천 남동구 구월동 현장 가면 입지가 좋아요. 입지가 좋아서 그렇게 염려하지 않아도 되는 상황이에요. 그리고 경기 동탄신도시는 학교, 생활 환경이 좋아요. 신축이 인기가 많고 그 지역사회에서 인정받는 거죠.

그리고 서울은 관심 없어요. 여기 분들은 그냥 그 지역에서 잘 살고 계신 분들이야. 예를 들어 인천 구도심은 지역민들 사이에서 대기 수요가 꾸준해요. 오히려 인천 검단신도시를 비롯해 그 안쪽으로 김포라던가 이런 지역들이 조금 나중에 어떻게 엑시트 하실건지 고민을 해야 하는 분위기예요.

구도심을 가보면 굉장히 사람들도 많이 다니고 그래서 저희가 연수구 송도 같은 곳도 집값이 계속 오르고 있잖아요. 그런 곳에 사람 구경 못하다가 인천 구도심에 들어오면 '이제 사람 다니네' 이런 이야기를 해요. 수요가 꾸준히 있어요.

▶최동수 기자
수도권은 과거 2008년~2013년에는 큰 폭으로 떨어졌잖아요. 그런 경험을 또 하지 않을 거냐는 우려감이 있는데요.

▶이춘란 본부장
3기 신도시가 크게 좌우할 것 같아요. 3기 신도시 공급이 빨라진다고 했을 때, 수도권을 투자하려고 만약에 정부가 공고 나오고 하잖아요. 분양권 청약 공고가 나오면 투자자들이 안 보겠죠. 이 3기 신도시 보다 먼 지역들을 덜 보겠죠.

지금 상황으로는 아직 충격을 받을 상황은 아니고요. 수도권 현장을 다녀보면 가격조정이 안된다. 매도자 매수자 간 팽팽한 기 싸움이 벌어지는 거죠. 9억원 미만 10억원 미만 가격들은 당분간 유지가 될 것 같습니다.


Q. 투자자 전략&조언


핵심포인트 1. 교통호재&지역별 대장 아파트 파악해 놓아라!

▶최동수 기자
실수요자들은 어떻게 준비하 는게 좋을까요?

▶이춘란 본부장
실수요자들은 일단 공부를 해야 해요. 가점이 많은 것도 아니고 3기 신도시를 기다리지도 않는 실수요자라면 교통 호재가 있는 곳에 매수를 권하고 싶어요.

예를 들어 강남권에서 최근 거래가 많이 된 곳이 도곡렉슬이거든요. 도곡렉슬은 단지 전체 컨디션도 좋고 바로 앞이 학원가에요. 단지 환경을 봤을 때 스테디셀러죠. 꾸준하게 거래되는 단지 중 하나로 보고 있습니다. 여러 가지 호재도 많이 작용하지만 입지의 탁월성이 집값에 많은 영향을 미치기 때문에 은마도 서로 사려고 하는 것 같아요.

굳이 서울까지 안 오고도 각 지역의 랜드마크를 잘 살피는 것도 중요해요. 동탄(신도시)이나 광교(신도시) 이런 곳들이 10억원대 넘어가고 남양주도 8~10억원을 하고 이런 것을 보면 강남만 보지 마시고 각지역들의 공부를 따로 하는 게 필요해요. 은평구도 마찬가지고요. 그런 것들을 보면서 강남까지 와서 모든 것을 다 가져가려고 하는 것은 어려워요. 각 지역의 랜드마크를 차지할 곳을 살펴보는 게 중요해요.

왼쪽부터 최동수 기자, 이춘란 오비스트 본부장 /사진=부릿지 캡쳐
왼쪽부터 최동수 기자, 이춘란 오비스트 본부장 /사진=부릿지 캡쳐
핵심포인트 2. 강남 구축 투자 마지막 기회다!

▶최동수 기자
(서울) 강남 지역 구축(아파트) 조정은 이번이 마지막일 수 있다. 이런 말씀을 하셨었는데요.

▶이춘란 본부장
강남 재건축을 안 할 수가 없다. 강동의 일부 지역과 송파도 기다리는 곳이 많다. 그리고 강남 서초 4구들 보면 진행이 될 때가 되지 않았을까요. 물론 안전진단울 통과하지 않은 단지는 지연이 되겠지만 조합설립을 준비하거나 조합 총회를 하거나 설립을 위한 총회를 하는 단지들은 진행이 되지 않을까 생각된다.

▶최동수 기자
그런 단지들은 면밀히 지켜보다가 본인이 왔다고 생각이 들면 장기적으로 봤을 때는 큰 이득이 될 수도 있다?

▶이춘란 본부장
강남은 액수가 크고요. 송파지역 중에서 그런 정도의 초기 단계 조합설립이나 그런 단계들의 아파트를 매입하셔도 괜찮다. 이번 조정기를 보시며 매입하시면 어떨까 그런 생각이 든다.

일단은 강남쪽에 공급이 별로 없어요. 강남 2가지에요. 주택으로서 기능도 하고 지위재로서 기능도 합니다. 그리고 제가 은마를 사시는 분들 중에서 '나는 정말 저거 사고 싶다' 분들도 있다. 지방에서 올라오시는 분들이요. 그런 역할을 강남아파트들이 사실상 하고 있어요. 새로운 주택의 공급이 강남권에 없기 때문에 제가 둔촌주공 입주하면 다 끝나서 없고 그 희소가치는 더 커지지 않을까? 보고 있습니다.


핵심포인트 3. 올가을 고가 주택 매물 나온다!


이춘란 본부장
연말에 사실은 세법이 바뀌면서 내년 1월1일 양도분부터 장기보유특별공제(실거래가 9억원 초과 주택을 보유한 1가구 1주택자 대상)가 바뀐다. 1년 보유 4%, 1년 거주 4%로 바뀌기 때문에 2년 실거주를 만약 강남 지역에서 했다면 80% 장기보유특별공제를 받을 수 있는 마지막 기회기도 하다. 이번 12월 기점으로 해서 꼭 팔아야 할 분들이 있어요. 그런 분들은 여름 보내면서 타진할 것 같아요. 사실상 그렇게 얘기를 많이 해요.

최동수 기자
그 대상 물량 꽤 되나요? 지금은 사실 세금부담 때문에 나오는 건 많지 않았잖아요|?

이춘란 본부장
물량이 되죠. 근데 그게 시장 상황이 지금은 굉장히 안 좋은 상황이에요. 이게 만약 하반기 회복이 된다면 그분들도 적절한 가격에 매도할 기회가 될 수 있죠. 12월 말까지 등기 이전을 해야 하기 때문에 9~10월 나오는 매물들이 나오는 것들이 있을거에요. 그 때부터 매물이 나오지 않을까 생각해요. 강남 뿐만 아니라 9억 초과하는 주택들은 다 해당된다


핵심포인트4. 관심있는 단지 기간 쪼개서 가격흐름 지켜봐라!


▶이춘란 본부장
저희 같은 경우는 수시로 체크를 해요. 부동산 중개업소나 실제 거래할 수 있는 매물인지 물어봐요. 직원들이 그런 일들을 하고 있어요. 그렇게 되면 데이터가 저희 사무실에 있잖아요. 매물이 모 사이트 포털사이트 같은 경우에 100개가 올라가 있다 그러면 실제거래할 수 있는건 10개에요. 다 조건들이 다르잖아요. 조건들 다른 자료를 펴놓고 이 변동사항을 계속 봐요.

▶최동수 기자

오늘 이 본부장님 모시고 6월 이후 부동산 시장 전망애 대해 말씀 들어봤습니다. 시장을 예측하기 쉽지 않은 상황인데요. 다음에 또 모셔서 내년 이후 전망도 들어보도록 하겠습니다. 감사합니다.

출연 이춘란 오비스트 본부장, 최동수 기자
촬영 김소영 기자, 방진주 인턴기자, 김윤희 인턴기자
편집 이상봉 기자, 방진주 인턴기자
디자인 신선용 디자이너기자



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