7년전 산 아파트 입주권, 알고보니 물딱지?

분양가 상한제 등 각종 규제로 재건축·재개발 사업이 지연되면서 서울 도심 내 주택 공급이 줄어들 수 있다는 우려감이 높아진다. 신축 아파트가 귀해질 것이란 기대감에 지난해 하반기부터 입주 3년 미만 신축 아파트의 가격이 치솟고 있다. 서울뿐만 아니라 인천, 수원 등 수도권에서도 청약 경쟁률이 세 자릿 수에 달하는 등 과열 현상이 나타난다.

정부는 이러한 '신축 프리미엄' 현상을 억누르고자 지난 12일 분양권 거래 규제 카드를 꺼냈다. 사실상 수도권 대부분과 5대 지방광역시 일부 도시지역의 분양권 전매 제한을 금지한 것. 시장의 관심은 분양권과 비슷하면서도 새 아파트에 입주할 수 있는 '입주권'으로 향한다.


입주권과 분양권 어떻게 다른가? 정비구역 내 토지, 건물 등 어떤 것 들을 사야 입주권을 보장받을까?

머니투데이 건설·부동산 전문 유튜브채널 '부릿지'는 19일 법률전문가인 김예림 법무법인 정향 변호사를 만났다.

부릿지는 김 변호사에게 최근 투자자들의 관심이 높아진 입주권의 기본 개념과 함께 거래 유형 등을 물었다. 또 입주권 관련 분쟁이 얽히지 않기 위해선 투자자들이 어떤 점을 유의해야 하는지도 담았다.


Q. 재개발·재건축 관련 소송이 많은가▶조한송 기자
재개발·재건축 관련 소송이 전문으로 하신다고 들었어요. 실제로 이쪽 소송이 많은가요?

▶김예림 변호사
실제로 정말 많죠. 전국에 재개발 재건축 사업 구역이 약 2500 군데거든요. 도시정비법도 굉장히 복잡하게 돼 있고 거의 전 재산 걸린 분들이 많잖아요. 그렇기 때문에 치열하게 다투고 계시죠




Q.입주권과 분양권 어떻게 다른가▶조한송 기자
개념부터 짚어 봐야 할 것 같은데요. 입주권하고 분양권 어떻게 다른 거예요?

▶김예림 변호사
입주권과 분양권 새 아파트에 입주할 수 있는 권리잖아요. 보통 두 가지를 혼동하는 경우가 많아요. 엄밀히 말하면 완전히 다르거든요. 입주권은 일단 조합원이 재건축·재개발 사업으로 지어진 아파트에 입주할 수 있는 권리라고 보면 되고. 분양권은 청약 아시죠. 청약 통장 하나씩 가지고 계시잖아요. 청약을 신청하셔가지고 일반 분양 당첨되시면 새 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 가지는데 그게 분양권이라고 생각하면 쉬울 것 같아요.

▶조한송 기자
그러니까 (재건축‧재개발 투자 시) 기존 주택을 가진 분은 입주권을 얻는 거고 청약에 당첨되면 분양권을 얻는 거라고 보면 되겠네요

▶김예림 변호사
재개발·재건축 조합원이 갖는 게 입주권이고 분양권은 누구나 청약신청 하셔가지고 받을 수 있는 권리를 말합니다.

▶조한송 기자
개념도 다르니까 장단점이 다를 것 같은데요.

▶김예림 변호사
두 가지가 완전히 다른 권리이기 때문에 사실 장단점이 있을 수밖에 없죠. 대체적으로 입주권은 분양권보다는 취득이 쉽다는 거예요.

분양 같은 경우에 청약에 당첨되기 얼마나 어려운지 아시잖아요. 로또청약이라고 불릴 정도로. 수원에 팔달8구역 이런 데는 경쟁률이 150대 1 이렇잖아요. 그거에 비해서는 재건축·재개발 입주권은 조합원의 지위를 양도할 수 있는 것을 매입하면 되니까 비교적 취득이 쉽다는 게 있고.

두 번째는 (입주권은) 동·호수를 좋은 거를 배정받을 수가 있어요. 왜냐하면 재개발·재건축 사업 같은 경우에는 우선 좋은 동·호수는 조합원에 (먼저)배정을 하고 나머지를 일반분양하기 때문에 비교적 좋은 동·호수를 배정받을 수가 있어요. 강남 같은 경우에는 같은 동이라고 하더라도 한강이 보이냐 안 보이느냐에 따라서 매매가가 3억~4억원 차이가 나거든요.

그런데 치명적인 단점이 있습니다. 입주권은 사업이 어떻게 진행이 돼서 언제 새 아파트에 들어갈 수 있는지 알 수가 없어요. 사업이 지연되는 경우가 굉장히 많고. 아예 중단되는 경우도 있어요. 프리미엄(웃돈) 주고 입주권을 사셨는데 사업이 아예 중단돼 버리면 입주권 못 받게 되시는 낭패가 있을 수 있죠. 반면에 분양권 같은 경우에는 착공 이후에 청약 신청을 받다 보니까 2~3년 있으면 새 아파트에 입주할 수 있는 거죠.

▶조한송 기자
그러니까 새 아파트를 얻을 수 있는 권리는 분양권이 더 확실한데 특수 로열층이나 이런 물건 받기에는 입주권이 더 유리하다

▶김예림 변호사
실제 취득하기에도 유리한 거죠.



Q. '물딱지' 피하는 법▶조한송 기자
투자 시 어떤 점을 유의해야 할지도 알아볼 필요가 있을 것 같아요. 지금 나와 있는 이곳이 신림1구역 재개발 현장이거든요. 여기 있는 주택들을 사면 좀 전에 말씀하신 입주권을 얻을 수 있는 건가요?

▶김예림 변호사
막연하게 재개발·재건축 구역 내에 집을 사면 입주권을 얻는 것으로 생각하는 분이 많거든요. 하지만 실제 그렇지가 않아요. 분양 자격이 까다롭게 돼 있고. 소위 말하는 '물딱지'. 입주권이 제대로 나오지 않는 물건을 물딱지라고 부르는데요. 대표적으로 물딱지가 되는 사례를 소개해 드리면 한 가구당 혹은 한 세대당 하나의 입주권이 나오는 게 원칙이거든요

▶조한송 기자
한 집에서 하나?

▶김예림 변호사
한 분이 (정비사업)구역 안에 (주택)여러 채를 가지고 있어도 입주권이 하나밖에 안 나와요. 그런데 이분이 조합 설립 인가가 나고 나서 그중 하나를 파는 거죠. 그러면 사신 분은 어떻게 되느냐. 입주권이 안 나오거나 파신 분이랑 (입주권을) 같이 공유하게 되는 이상한 상황이 생기는 거예요. 이런 경우가 굉장히 많고 그렇기 때문에 계약을 하실 때 '입주권이 제대로 나온다'를 특약에 기재하는 게 좋고요. 매도인이랑 같이 조합에 가서 입주권이 나오는 물건이냐를 확인한 다음에 계약을 체결하는 게 좋습니다.


Q. 정비사업 진행 단계별 투자 유의사항▶조한송 기자
매도인이 (정비사업 구역 내 주택) 여러 채를 가진 경우에는 입주권이 안 나올 수도 있다. 이런 거네요. (인근)중개소 둘러보니까 최근에 조합 설립 인가가 나면서 가격이 1억 이상 뛰기도 했다고도 하는데요. 개발 기대감이 높아지면서 가격이 높아지는 것 같아요.

▶김예림 변호사
재개발·재건축 구역은 보통 사업 인가가 날 때마다 가격이 오르죠. 사업 초기 단계에 들어가시면 프리미엄이 낮아서 투자 수익을 많이 보실 수 있는 대신에 사업이 지연되거나 중단될 위험이 커지게 되는 거죠. 사업이 웬만큼 진척이 됐다. 그 상황에서 들어가시면 프리미엄이 높기 때문에 비싼 값으로 매입을 하셔야죠. 그렇지만 사업이 지연되거나 중단될 위험이 줄어든다고 보시면 될 것 같습니다.

▶조한송 기자
사업이 진행되는 과정에 따라서 위험이 높기 때문에 과정별로 알아볼 필요도 있을 것 같아요. 재개발 재건축은 사업이 어떻게 진행되나요

▶김예림 변호사
일단은 크게 세 가지로 보면 될 것 같아요. 조합이 설립되는 단계가 있고 두 번째로 사업시행 인가가 나는 단계가 있어요. 그리고 관리처분인가가 나면 이후에 입주하게 된다고 생각하면 될 것 같아요. 재개발·재건축에 투자하려고 하는 분들은 사업 단계를 정확히 알고 있는 게 중요한 것 같아요. 보통 관리처분인가가 나면 앞으로 사업이 계속 진행된다고 보셔도 무방할 정도로 안정적인 단계가 되거든요. 근데 주의하셔야 할 점이 이때는 프리미엄(웃돈)이 많이 붙어서 투자 수익이 줄어들 수 있겠죠. 두 번째로 투기과열지구 같은 경우에는 아예 입주권 전매가 안 될 수도 있어요.

재건축 같은 경우에는 투기과열지구에서 조합설립인가가 나고 이전고시까지 입주권 전매가 안돼요. 재개발은 관리처분인가가 나고 이전고시될 때까지 전매가 안되거든요. 이런 부분을 잘 고려해야 할 것 같아요.

▶조한송 기자
전매가 안 된다는 거는 거래를 할 수 없다는 거죠?

▶김예림 변호사
거래를 할 수 있더라도 사신 분이 입주권을 받지 못 하는 거죠. 저는 이제 추천을 드리는 게 관리처분 인가는 나야 안정적으로 투자할 수 있다고 생각을 하고, 적어도 조합 설립 인가는 확실히 해야 한다. 근데 이게 조합설립인가부터 새 아파트가 지어질 때까지 최소 10년이 걸린다는 걸 생각하시면 와 닿을 거예요. 가끔 입주권이 나오겠냐고 상담을 주시는데 그러면 사업단계 어디냐고 제가 묻죠. 그러면 모르신다고 해요. 그래서 프리미엄(웃돈)을 얹고 사셨는데 그러면 직접 알아보시라고 하면 정비구역이 곧 지정이 될 거라는 말만 믿고 산 거죠. 이런 경우가 많습니다.

▶조한송 기자
그러면 관리처분인가부터 새 아파트 입주까지 보통 얼마가 걸리나요

▶김예림 변호사
보통 5년 정도 걸린다고 생각하면 될 것 같아요.

▶조한송 기자
관리처분인가가 나면 행정적인 절차는 어느 정도 완료됐다고 보면 되나요?

▶김예림 변호사
그 이후에 착공하고 분양하고 이전고시하는 절차가 있긴한데 관리처분인가까지나면 사실상 그 이후에 이주가 이뤄지기 때문에 거의 안정적으로 사업이 갈 수 있다고 보면 될 것 같아요.

촬영 이상봉 김윤희
출연 김예림 법무법인 정향 변호사, 조한송 기자
편집 김윤희
디자인 신선용 디자이너