머니투데이

속보
통합검색

'땅+집값'보다 땅값이 비싸? 부동산가격공시제 '구멍'

머니투데이
  • 김평화 기자
  • 카카오톡 공유하기
  • 카카오톡 나에게 전송하기
  • 페이스북
  • 트위터
  • 네이버
  • 카카오스토리
  • 텔레그램
  • 문자
  • 2020.05.19 14:00
  • 글자크기조절
  • 댓글···

[the300]감사원 감사결과

개별공시지가(토지)가 개별주택가격(토지와 주택 가격의 합)보다 높은 '역전현상'이 전국 22만8475호에서 일어난 것으로 나타났다. 토지특성 조사업무 처리가 적절치 못했던 탓이다.

감사원은 지난해 11월13일부터 12월3일까지 국토교통부, 한국감정원 등을 대상으로 '부동산 가격공시제도 운용실태' 감사를 실시한 결과를 19일 발표했다.

부동산 공시가격은 재산세, 건강보험료 등 각종 조세와 부담금의 산정기준이 된다. 기초생활보장 등 다양한 복지제도 수급자격 유무를 판단하는 기준으로 활용된다. 국민생활에 막대한 영향을 미친다.

하지만 △공시가격과 실제 시세 간 괴리 △부동산 유형별·지역별 공시가격 불균형 △고가주택의 저평가 논란 등 공시가격은 물론 부동산 가격공시제도 전반에 대한 국민의 신뢰가 지속적으로 저하되고 있는 실정이다.
[서울=뉴시스] 장세영 기자 = 김현미 국토교통부 장과이 8일 서울 여의도 국회에서 열린 국회 국토교통위원회 전체회의에 참석해 인사말을 하고 있다. 2020.05.08.   photothink@newsis.com
[서울=뉴시스] 장세영 기자 = 김현미 국토교통부 장과이 8일 서울 여의도 국회에서 열린 국회 국토교통위원회 전체회의에 참석해 인사말을 하고 있다. 2020.05.08. photothink@newsis.com



◇땅값이 땅+집값보다 비싼 이유


지자체는 국토부 지침에 따라, 표준부동산 가격에 개별부동산이 가진 특성에 따른 일정한 가격배율(표준-개별부동산의 특성 차이를 반영한 값)을 곱해 개별부동산 가격을 산정한다. 고저 및 형상(토지), 건물구조(주택) 등 부동산 가격에 영향을 미치는 요소로 구성된다.

개별공시지가(토지)와 개별주택가격(토지와 주택 가격의 합)을 조사·산정할 때 동일한 토지에는 동일한 특성을 적용하는 것이 타당하다.

그런데 국토부가 시달하는 개별부동산 조사·산정 지침 등에는 개별공시지가 및 개별주택가격의 토지특성을 서로 비교·확인하는 절차가 없는 것으로 나타났다. 각 지자체는 토지특성의 일치 여부를 비교·확인하지 않고 있었다.

이번 감사에서 지난해 공시된 전국 390만여 호의 개별주택가격과 해당 주택 토지의 개별공시지가를 대상으로 고저, 형상, 도로접면 등 세 가지 토지특성이 일치하는지 여부를 확인한 결과, 하나 이상 불일치하는 경우가 144만여건(37%)에 달했다.

이중 토지특성 불일치로 동일 토지에 대한 개별공시지가와 개별주택가격(토지 부분)의 가격배율 격차가 10% 이상 초과하는 경우도 144만여 건 중 30만여 건(20.9%)에 이르는 것으로 확인됐다.

이같이 동일한 부동산에 적용한 토지특성이 불일치할 경우 개별공시지가(토지)가 개별주택가격(토지+주택)보다 높게 산정·공시되는 '역전현상'을 초래하는 등 공시가격에 대한 신뢰를 떨어뜨릴 우려가 있다는 지적이다.

이번 감사에서 개별주택가격(토지+주택)과 개별공시지가(토지)를 비교해본 결과 22만8475호(전국 주택의 5.9%)에서 역전현상이 발생하고 있었다.

개별주택가격은 지자체가 산정한 개별주택 '산정가격'에 공시비율 80%를 적용한다. 이때문에 별도의 공시비율을 적용하지 않는 개별공시지가보다 낮게 결정돼 역전현상이 발생하는 경우도 있어 이를 제외하기 위해 감사원은 공시비율 80%를 적용하기 전의 '산정가격'을 기준으로 비교했다.

개별공시지가(토지)가 개별주택가격(토지+주택)보다 2배 이상 높은 전국 2419호의 역전현상 발생 원인을 분석한 결과, 414호(17%)에서 토지특성 불일치가 원인인 것으로 나타났다.

국토부는 올 1월 토지특성이 다르게 입력되는 경우 경고문구가 표시되도록 하는 등 가격산정시스템을 개선했다. 감사원은 향후 유사사례 등 재발 방지를 위해 그 내용을 국토부 장관에게 통보했다.
【서울=뉴시스】박주성 기자 = 10일 오전 서울 종로구 감사원에서 열린 국회 법제사법위원회 감사원 국정감사에서 최재형 감사원장이 김종호 사무총장, 전광춘 기획조정실장과 이야기를 나누고 있다. 2019.10.10 .   park7691@newsis.com
【서울=뉴시스】박주성 기자 = 10일 오전 서울 종로구 감사원에서 열린 국회 법제사법위원회 감사원 국정감사에서 최재형 감사원장이 김종호 사무총장, 전광춘 기획조정실장과 이야기를 나누고 있다. 2019.10.10 . park7691@newsis.com



◇개별공시지가 산정 누락하면 '이전 기준' 적용하면 그만?


각 지자체는 '부동산공시법'에 따라 매년 공시기준일(1월1일) 현재 개별토지를 대상으로 개별공시지가를 결정·공시하고, 국토부는 이를 지도·감독한다. 지자체는 공시기준일 이후 분할·합병 등이 발생한 토지를 포함한 전국의 개별토지에 대해 개별공시지가를 결정·공시해야 한다.

그런데 이번 감사에서 지난해 1월1일 기준 토지대장에 존재하는 토지(3800만여 필지)와 개별공시지가가 산정된 토지(3300만여 필지)를 비교한 결과, 지목이 대지·논·밭 등으로 개별공시지가가 결정·공시돼야 하는 사유지 43만여 필지의 개별공시지가가 결정·공시되지 않고 있는 것으로 확인됐다.

감사원은 이와 관련, 3개 지자체를 대상으로 면적 500㎥ 이상 1382필지에 대한 개별공시지가 미산정 현황을 확인했다. 그 결과, 토지분할·합병, 지목변경 등의 변경사항을 토지대장에 반영하지 못해 총 610필지가 개별공시지가 산정대상인데도 미산정된 것으로 나타났다.

해당 610필지의 경우 과거에 산정한 개별공시지가 등을 과세표준으로 적용하고 있어, 개별공시지가가 산정된 토지와 미산정된 토지 사이에 과세 형평성 등이 저해될 우려가 있다는 지적이다.

한 지자체의 경우 개별공시지가가 산정된 토지는 2016∼2019년까지 매년 공시가격이 상승했다. 반면, 개별공시지가가 산정돼야 하는데도 미산정된 인근 토지는 2014년 산정된 공시가격을 기준으로 과세하고 있었다.


감사원은 국토부장관에게 '부동산 가격공시에 관한 법률'에 따라 개별공시지가를 산정하여야 하는 토지인데도 개별공시지가 산정을 누락하는 일이 없도록 지자체의 개별공시지가 산정업무에 대한 지도․감독을 철저히 하도록 주의를 요구했다.
[서울=뉴시스]김용범 기획재정부 차관이 15일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 '부동산 시장 점검회의'를 주재, 발언하고 있다. (사진=기획재정부 제공) 2020.05.15.   photo@newsis.com
[서울=뉴시스]김용범 기획재정부 차관이 15일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 '부동산 시장 점검회의'를 주재, 발언하고 있다. (사진=기획재정부 제공) 2020.05.15. photo@newsis.com



◇'표준'은 어떻게 정하나


국토부는 매년 1월1일을 기준으로 전국 일정 토지(50만 필지)와 단독주택(22만 호)을 각각 표준지와 표준주택으로 각각 선정한다. 표준부동산에 대한 가격을 감정평가업자(토지) 또는 한국감정원(단독주택)이 조사·평가(산정)하도록 하고 중앙부동산가격공시위원회 심의 등의 절차를 거쳐 공시한다.

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따르면 '용도지역'에 따라 건축물 용도·규모·건폐율 및 용적률 등이 제한되는 등 용도지역은 부동산 가격을 형성하는 중요 요소다.

그런데 국토부는 적정 표준부동산의 규모를 결정하면서 용도지역은 반영하지 않고 행정구역 등을 고려해 선정했다. 개별부동산 가격산정시 기초가격으로 활용하기 위해 인근 부동산과 유사한 조건을 가진 부동산을 표본으로 추출해 표준부동산으로 선정했다.

이와 관련, 이번 감사에서 용도지역을 반영해 적정 표준부동산의 표본 수 및 분포를 재산정(국토연구원, 한국감정원에 의뢰)한 결과, 현재보다 표준부동산 규모를 증가시켜 표준부동산 추정의 정확도를 높이고 전국 부동산 가격수준을 보다 정확하게 반영해야 할 필요성이 나타났다.

또 현재 표준부동산 규모를 유지하더라도 대도시·주거지역의 표준부동산을 줄이고 비도시지역·자연보전지역의 표준부동산을 늘릴 필요가 있다는 지적이다.

현행 50만 필지인 표준지 적정 표본 수는 약 60만(감정원)∼64만 필지(국토연)로 나타났다. 현행 22만 호인 표준주택 적정 표본 수는 약 23만(감정원)∼25만 호(국토연)로 산정됐다.

감사원은 국토부 장관에게 토지 및 주택가격 형성에 중요한 요소인 용도지역을 포함해 적정 표준지와 표준주택의 수를 추정하고, 그에 따라 표준지·표준주택을 배분하는 등 기존 표준부동산의 규모 및 분포를 합리적으로 재설계하는 방안을 마련하도록 통보했다.

한편 감사원은 △공시가격 산정의 기초가 되는 표준부동산 선정의 적정성 △개별부동산 공시가격 평가·산정의 적정성 등을 점검해 현 부동산 가격공시제도의 문제점에 대한 개선방안을 마련하기 위해 이번 감사를 실시했다.

다만, 이번 감사에서는 감사인력 및 기간에 한계가 있어 전수조사 방식으로 가격을 산정하는 공동주택(아파트 등)은 감사범위에서 제외했다.



오늘의 꿀팁

  • 날씨
  • 건강쏙쏙

많이 본 뉴스

머니투데이 페이스북 퀴즈 이벤트
머니투데이 기업지원센터

포토 / 영상

머니투데이 SERVICE