[부릿지]용산 개발에 투자? "10억 묻고 10년 기다릴 각오해라"

"정비창 개발 계획 발표하고 호가가 2000~3000만원 올랐어요"(투자자 A씨)
"그 비싼 땅을 저는 안 건드립니다"(이춘란 오비스트 본부장)

서울 노른자 땅 서울 용산구 정비창 부지 개발계획이 발표되며 용산 인근 부동산이 들썩인다. 정부가 투기를 방지하려고 토지거래 허가제를 내놓았는데 비규제지역에서 풍선효과가 나타날 것이란 우려도 나온다.


용산 정비창 인근 재개발·재건축 지금 투자해도 될까? 지금이 투자 적기일까? 투자자들과 주변 공인중개사무소는 무슨 생각을 하고 있을까?

머니투데이 건설부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'는 지난 14일부터 21일까지 용산정비창 인근을 심층 취재했다. 현재 시세를 알아보고, 각 정비(예정)구역 개발 계획과 토지거래허가구역 지정 이후 투자자와 인근 부동산 반응을 알아봤다. 전문가들을 만나 투자 조언도 들었다.

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▶최동수 기자
안녕하세요 부릿지입니다. 오늘 부릿지는 서울 용산구 정비창 부지에 나와 있습니다. 지금 제 뒤로 보이는 것이 정비창 부지인데요. 정비창 부지는 15만평(45만㎡), 약 축구장 70개 크기입니다. 정비창 부지는 지난 14일 국토교통부가 수도권 주택공급 강화방안을 내놓으면서 이슈가 됐습니다. 강화방안에 따르면 이 부지에 8000세대 주상복합 건물과 업무시설, 상업시설이 들어섭니다.

강화방안이 나오고 나고 부동산 시장은 들썩였습니다. 그래서 정부가 다음날 바로 토지거래 허가제 카드를 꺼내 들었습니다.


오늘 부릿지 정비창을 기준으로 부지 주변에 있는 정비사업 계획구역, 정비사업이 진행되는 구역들을 돌아다녀 보겠습니다. 현장에서 투자자들이 어떻게 움직이고 있는지, 토지거래 허가제 영향은 어떤지, 또 인근 지역의 부동산 시세는 어떻게 움직이고 있는지 알아보겠습니다. 저랑 같이 현장으로 가보시죠.

서울시 용산구 용산정비창 부지 전경 /사진=부릿지 캡쳐

용산구 서부이촌동…18㎡ 미만 소형주택 관심↑▶최동수 기자
용산구 서부이촌동입니다. 서부이촌동은 정비창 부지 바로 남쪽에 붙어있는 곳인데요. 정비창이 개발되면 가장 큰 수혜를 입을 곳 중 한 곳입니다. 자 여기서 부동산에 직접 찾아가서 현재 분위기가 어떤지 한번 알아보겠습니다.

▶최동수 기자
이촌 1구역에 왔는데요. 이번에 토지거래허가구역으로 지정이 됐는데 여기 총가구 수가 얼마나 되나요?

▶이촌1구역 공인중개사무소 대표 A씨
580세대로 알고 있습니다. 가장 최근에 연립주택 지분 4.15평, 전용면적 17평 연립주택이 6억3000만원에 거래됐어요. 4층이요.

▶최동수
누가 샀나요?

서울 서부이촌동 이촌 1구역 A공인중개 사무소 /사진=부릿지 캡쳐

▶이촌1구역 공인중개사무소 대표 A씨
외지인이 투자 목적으로 샀어요. 실거주하지는 않고요. 18㎡ 미만의 부동산은 이제 과거에 비해 훨씬 비싸게 거래가 될 것으로 예상이 돼요. 18㎡ 이상은 가격이 내려갈 것으로 보고 있습니다.

▶최동수 기자
상가도 궁금해요. 20㎡ 미만 상가들도 있나요?

▶이촌1구역 공인중개사무소 대표 A씨
300개 중 절반 정도 될 것 같아요. 상가는 임차인이 상행위를 해서 이윤을 창출해야 하는데 일대 상권이 많이 망가져서 거래 자체도 잘 안 돼요.
이촌 1구역 투자자 “발표 나고 2000~3000만원 올랐어요”▶최동수 기자
이촌 1구역 투자하러 가 보셨잖아요. 어떤 매물을 알아보러 가신 건가요?
▶이촌 1구역 투자자 B씨
지분 4.2평 시세 알아보려고요. 땅 지분을 가지고 있다가 그게 몇 평이 올라갈 수 있는지 또 투자해서 나중에 재개발되면 어느 정도 이득이 남는지 궁금해요.

▶최동수 기자
얼마인가요?

▶이촌 1구역 투자자 B씨
7억~7억2000만원이요. 최근에 6억5000만원~6억8000만원인데요. (정비창 개발 발표 때문에) 2000만원~3000만원 정도 오른거죠.

▶최동수 기자
7억원 정도 되면 가격이 많이 오르기도 했는데 고민이 되세요?

▶이촌 1구역 투자자 B씨
고민이 되죠. 그래도 지금 사는 게 앞으로 지금 도움이 되지 않을까요? 7억원으로 투자를 해서 지금 가지고 있으면 입주권을 받을 수 있는데요. 만약에 (개발이 된 이후) 새로 분양을 받으려면 그때 가서는 지금보다 배로 오를 텐데 그러면 못사는 거죠. 젊은 사람들은 못사는 거죠.

▶최동수 기자
사시는 곳은 (용산구) 정비창 전면 1구역에 사시는 건가요?

▶이촌 1구역 투자자 B씨
네. 한강로 3가에서요. 단독주택 33평에 살아요.

▶최동수 기자
그럼 33평이면 30억원 정도 할 텐데요. 이건 꾸준하게 가져가실 계획이고요?

▶이촌 1구역 투자자 B씨
네 이러나저러나 용산이니까 가지고 가려고요.


▶최동수 기자
이촌 1구역에서 공인중개사와 투자자를 만나봤습니다. 투자자를 만나 보니 역시 토지거래허가 대상이 아닌 18㎡ 미만 주택에 관심을 보였습니다. 그럼 지금부터 과연 토지거래허가 대상이 아닌 18㎡ 미만 주택이 어떤 매물인지 살펴보겠습니다.

지하가 보이는데요. 여기가 대지지분 5.4평 미만이 되는 것입니다. 이런 곳이 7억원 정도에 매매가 되고 있습니다.

지금부터는 이촌1구역에서 부동산과 재건축 추진위원회를 추가 취재한 내용을 설명해드리도록 하겠습니다.

최근에 정비창 개발계획 발표 직전 3.8~3.9평 정도 되는 지하 1층 주택이 5억8000만원에 거래됐다고 합니다. 발표가 난 직후 4채는 매물로 나왔다가 주인들이 다시 거둬들였다고 합니다. 즉 더 큰 가치 상승을 기대한 건데요.

재건축 추진위에 한 번 알아보니 지금 이 이촌1구역은 580여가구 가운데 70%정도가 18제곱미터 미만이라고 합니다. 그리고 손바뀜은 2018년 상반기부터 조금 지속해서 돼 왔다가 지금은 원주민이 약 20% 정도만 남아있다고 하고요. 결국 80%는 투자자들이고 투자자는 더 높은 가치 상승을 기대해 매물로 나오기는 쉽지 않을 것 같습니다. 아마 원주민 중에서 추가 분담금이 부담되면 앞으로 매물을 내놓지 않을까 이런 예상을 해봅니다.

그리고 이촌1구역은 지금 정비예정구역인데요. 그 올해 구역지정을 목표로 하고 내년 상반기 조합을 설립하고 또 4~5년 이내에 관리처분 인가를 받을 계획이라고 합니다. 2028년 입주를 목표로 한다고 하는데요. 이 계획은 사실 인허가와 관계돼 있어서 언제든지 지연될 수도 있고요. 추진사항을 계속 지켜봐야 할 것 같습니다. 그럼 다른 구역으로 이동해서 취재해보도록 하겠습니다.
용산구 정비창 전면 1구역 “최소 15억원 있어야 투자 가능”

용산 정비창 전면 1구역 공인중개사무소 대표 C씨 /사진=부릿지 캡쳐

▶최동수 기자
지금 제가 서 있는 곳은 정비창 전면 1구역입니다. 정비창 전면 1구역은 용산 정비창 부지 동쪽에 위치합니다. 전면 1,2,3구역이 붙어있고 그 옆에는 빗물펌프장 구역이 있습니다. 이 구역은 실제로 투자자들이 어떤 문의를 하고 있고, 거주자들은 어떤 생각을 하는지 한 번 부동산으로 가서 물어보겠습니다.

▶최동수 기자
여기 가구수가 총 몇 가구나 되나요?

▶용산 정비창 전면 1구역 공인중개사무소 대표 C씨
360명이 정조합원이고 나머지 조합원까지 해서 480명 정도 돼요.

▶최동수 기자
여기는 대부분 (토지거래 허가구역으로) 묶인 건데 평당 가격은 어느 정도로 형성돼 있나요?

▶용산 정비창 전면 1구역 공인중개사무소 대표 C씨
주택을 기준으로 3단계로 나뉘어 있어요. 20평 초과는 평당 8000~9000만원 사이에 거래되고 10평 이상 20평 미만은 평당 1억원에 거래돼요. 그러니까 15평이면 15억, 17평이면 17억원 정도로요. 10평 미만은 5평에 10억 정도 이렇게 거래가 되고 있어요.

▶최동수 기자
정비창 전면 1구역 투자하려면 얼마 정도 필요하나요?

▶용산 정비창 전면 1구역 공인중개사무소 대표 C씨
15억원 이상 들고 와야 살 수 있어요. 최소한 그 정도 들고 와야 합니다. 그리고 5평이나 6평은 어쩌다 한 번씩, 1년에 한 번씩 나오기 때문에 거의 기회가 없다.

▶최동수 기자
그러면 이번에 정비창개발계획 발표 되면서 여기 분위기는 어때요?

▶용산 정비창 전면 1구역 공인중개사무소 대표 C씨
아주 차죠. 왜 그러냐면 옆에 8000가구의 아파트가 들어선다고 국토부에서 발표해서 심리적인 부담감을 많이 느껴요. 그리고 토지거래허가구역으로 지정됐기 때문에 매수자들이 큰 부담을 느낄 거예요. 그리고 여전히 대출 통제를 하므로 주택은 거래가 극히 일부분 될 거로 예상이 됩니다.

▶최동수 기자
주변 부동산을 좀 더 돌아다녀 봤는데요. 빗물펌프장 구역은 정비예정구역인데 이곳을 투자하려면 10억원에서 15억원 현금이 필요하다고 합니다. 대부분 18㎡ 초과하는 토지거래 허가 대상 주택이 대부분입니다. 빗물펌프장에 조금 다른 매물들이 있는데요. 지상권만 가진 매물입니다. 땅은 코레일이 가지고 있는 건데 지상권 10~15평 정도 가진 매물이 6~7억원 정도 선에서 가격이 형성돼 있습니다. 부동산에 물어보니 추가 분담금을 많이 내야 할 수 있다고 합니다. 지금부터 용산역 북측 지역과 한강로 주변 지역으로 한 번 가보도록 하겠습니다.
한강로·신용산역 북측 1·2·3구역 "아파트 찾는 문의 있어"

서울 용산구 한강로 인근 공인중개사무소 /사진=부릿지 캡쳐

▶최동수 기자
네 지금 제가 서있는 곳은 용산구 한강로입니다. 이곳 역시 토지거래허가구역으로 지정된 곳인데요. 정비창과는 거리가 조금 있지만 재정비 사업이 예정된 곳이어서 이번에 정부에서 토지거래 허가제로 이 지역을 묶었습니다. 대각선 반대편 쪽에는 신용산역 북측 1,2,3구역이 있는데요. 이곳 또한 토지거래허가구역으로 묶였습니다. 지금부터는 이 일대 부동산을 가보고 실제로 투자자가 어ᄄᅠᇂ게 움직이고 있는지 시세가 어떻게 형성돼 있는지 알아보도록 하겠습니다.

▶최동수 기자
규제가 발표되고 분위기가 혹시 바뀌었나요?

▶한강로 인근 공인중개사무소 D씨
구역 내에 거래가 안 되니까 ‘주인들이 어떻게 될 것 같아요?‘라고 문의하는 연락은 있고, 그 외 지역 아파트를 묻는 투자자가 조금 있다. 대림아파트는 어떨까요? 현대는 어떨까요?

▶최동수 기자
(정비창 개발계획) 발표가 되면서 최근에 매수세가 붙기는 붙었나요?

▶한강로 인근 공인중개사무소 D씨
네 확실히 문의도 있고요. 저희만 해도 대책 이후로 1개, 지금 또 하나 거래 진행하고 있거든요.
전문가 "지금 용산 투자요? 10년은 기다려야죠"

이춘란 오비스트 본부장 /사진=부릿지 캡쳐

Q. 토지거래허가구역 아닌 용산 소형주택, 지금 투자해도 되나?

▶이춘란 오비스트 본부장
글쎄 주관적일 것 같아요. 한남뉴타운 뚜껑이 7억원이 다 넘거든요. 그러니까 4평짜리가 7억원이면 비싼 가격은 아니에요.

비싼 가격은 아니지만 그게 어떻게 활용될 것이냐는 (의문이죠.) 개발하려고 하면 작은 지분들은 개발하기 좋으니까 동의를 빨리해요. 하지만 큰 지분자가 동의를 빨리 안 하죠. 그래서 진행이 더디죠. 큰 장점은 없다고 봐요. 오래 묶이니까요. 언제 어떻게 될지 모르기 때문에 컨설팅하는 사람은 조금 아니라는 거죠. 주의해야죠.

▶최동수 기자
원효로 1~4가 쪽 투자자 문의가 이어지고 있어요. 어떻게 보세요?

▶이춘란 오비스트 본부장
구역 지정도 안 되고 그 비싼 땅을 저는 안 건드립니다. 지방 사람들이 많이 사요. 용산 뉴스가 뜨면 뭔가 될 것 같아서 사고 하는데 월세도 적고 처치 곤란하고 비싸서 팔리지도 않아요. 그런데 지금 불경기란 말이에요. 그런걸 함부로 사면 안 된다. 제가 봤을 때 추격매수는 힘들어요.

고준석 동국대학교 교수(전 신한은행 부동산투자자문센터장) /사진=부릿지 캡쳐

Q. 18제곱미터 미만 주택 등 정비창 인근 지역 지금 투자해도 될까요?

▶고준석 동국대 교수(신한은행 전 부동산투자자문센터장)
투자는 기회비용을 생각해야 하잖아요. 투자 기간도 생각해야 하는데요. 일단은 기간이 오래 걸리고요. 지금 들어갈 때는 아닌 것 같아요. 용산 정비창 개발계획 발표에 따라서 분위기에 편승해서 주변 가격이 올라와 있는 상태거든요. 정확하게 재개발 재건축에 따른 투자수익, 주변 가격 시세 등을 따져보고 들어가야 해요.

용산이 KB시세 수준으로 3.3㎡당 4500만원 수준이거든요. 그렇다고 하면 4.5평, 5평을 사서 몇 평 지분을 받을지 이런 것들이 아무것도 결정되지 않은 상황에서 6~7억원 주고 투자한다고요? 그것도 7~8년 또는 10년 이상은 봐야 할 것 같아요. 장기간 넣어놓는 게 맞느냐는 거에요. 분위기에 편승해서 투자하는 건 아닌 것 같아요.

▶최동수 기자
오늘 부릿지는 서울 용산구 정비창 부지 인근을 둘러봤습니다. 허가대상이 아닌 구역 중에 원효로(1가~4가) 쪽에는 투자자 문의가 이어지고 있다고 합니다. 오세훈 시장 시절 정비구역으로 지정이 됐다가 박원순 시장 때 해제가 됐는데요. 앞으로 정비창 부지가 개발되면 다시 정비사업이 진행될 수 있다는 기대감 때문에 투자자 문의가 이어지고 있다고 합니다.

주변 부동산을 취재해 보니 원효로 쪽 주택이 재개발되려면 적어도 20년 이상은 기다려야 한다는 추측을 내놓았습니다.

서울 용산구 정비창 부지는 노른자 땅입니다. 서울의 한 가운데 위치해 있는데요 . 정비창 부지가 어떻게 개발되느냐에 따라 많은 영향을 미칠 것이다. 앞으로 부릿지는 정비창 부지가 어떻게 개발되는지 지켜보면서 앞으로 새로운 정보를 전달해 드리겠습니다. 더 많은 정보가 필요하면 구독과 좋아요 부탁드립니다!

출연 이춘란 오비스트 본부장, 고준석 동국대 교수, 최동수 기자
촬영 이상봉 기자, 방진주 인턴기자
편집 방진주 인턴기자
디자인 신선용 디자이너 기자