"개발에서 재생으로" 서울시 지구단위계획 수립기준 손질

서울시가 그간 도심지 개발, 기반시설 확보 중심으로 운영돼온 ‘지구단위계획’ 수립 기준을 전면 손질했다. 2000년 ‘지구단위계획’이 법제화 된 이후 20년 만이다.

획일적 규제와 평면적 계획에 그쳤던 기존 계획의 한계를 보완하고 개발에서 재생으로의 변화된 도시관리 패러다임을 반영했다. 폭염, 미세먼지 등 기후변화와 젠트리피케이션, 지역균형발전 같은 사회 전반의 새로운 이슈에 대응하는 미래지향적 계획을 이끌어 내는 데에도 중점을 뒀다.


앞으로 ‘지구단위계획’ 수립 시에는 개발 이후 달라질 지역의 모습을 예측하고 일관성 있는 개발‧관리가 이뤄질 수 있도록 지역 전체를 아우르는 목표와 미래상을 통합적으로 제시해야 한다.

그간 실외에 마련돼왔던 공개공지를 실내 공간에도 조성할 수 있도록 해 폭염이나 미세먼지에 대응할 수 있도록 했다.

‘지역기여시설’ 개념을 국내 최초로 도입해 마을도서관이나 보육시설 같이 공공성이 담보된 시설을 민간이 소유‧운영하는 경우도 공공기여로 인정하기로 했다. 민간사업자는 기부채납에 대한 부담을, 공공은 기부채납 받은 시설에 대한 관리‧운영비 부담을 각각 덜 것으로 기대된다.


지구단위계획 수립 시, 미래상 통합 제시

/사진제공=서울시

서울시는 이런 내용을 골자로 전면 재정비한 ‘서울시 지구단위계획 수립기준’을 본격 시행, ‘지구단위계획’을 도시재생시대에 지속가능한 도시관리 수단으로 확립해나가겠다고 31일 밝혔다.


주요 내용은 △지구통합기본계획 신설 △방재안전 및 지역(역사)자산 보전·활용계획 신설 △실내형 공개공지 도입 △지역매니지먼트 및 주민제안 운영기준 도입 △지역기여시설 도입 △준주거·상업지역 기준용적률 상향 및 준주거지역 비주거비율 제한 △건폐율계획 신설 등이다.

먼저 지구단위계획 수립 시 전체 지구의 미래상과 지역의 발전목표를 통합적으로 제시하는 ‘지구통합기본계획’을 수립해 계획의 예측가능성을 담보하고, 지역 맞춤형 개발을 유도한다.

기후변화 등에 대응하는 ‘방재안전계획’과 지역의 정체성을 보전하는 ‘지역(역사)자산보전‧활용계획’을 수립하도록 조항을 신설해 저성장, 도시재생 등 새로운 도시 패러다임에 대응한다. 사후 모니터링을 위한 관리운영기준도 마련했다.

폭염·미세먼지 피해 '실내형 공개공지' 도입

/사진제공=서울시

일정 규모 이상 건축물을 지을 때 누구나 사용할 수 있도록 설치하는 ‘공개공지’를 실내 공간에도 조성할 수 있도록 ‘실내형 공개공지’를 새롭게 도입했다. 폭염, 미세먼지 등을 피하기 위해서다. 그간 ‘공개공지’는 외부에 노출되는 방식이 일반적이었다.

지역주민들이 지역 유지 또는 활성화를 위해 참여하는 ‘지역매니지먼트’도 도입했다. 지역 내 공개공지를 활용해서 축제나 행사 등을 여는 방식이다. 지역에 대해 잘 아는 주민들이 스스로 관리계획을 제안하거나 계획수립을 공공에 요청할 수 있도록 ‘주민제안 관리운영기준’을 신설했다.

전국 최초로 도입하는 ‘지역기여시설’은 공공성은 있지만 공공이 소유‧운영하는 것보다 민간의 역량을 활용하는 게 더 효율적인 시설에 대해 민간이 소유권을 갖되 공공 용도로 활용하는 것이다. 5% 범위 내에서 공공기여 부담률을 완화해 공공과 민간의 부담을 모두 경감할 수 있을 것으로 기대된다.

동일한 구역, 동일한 용도지역임에도 용적률 차이가 과도해 형평성, 실효성이 부족하다는 지적에 따라 준주거‧상업지역의 기준용적률을 상향한다. 준주거지역은 250~300%에서 300%로, 일반상업지역은 300~600%에서 500~600%로 상향 조정한다. 또 준주거지역의 주거비율을 90%까지 상향해 상가 공실로 인한 어려움을 줄이고 도심 주택공급 효과도 높인다는 계획이다.

‘건폐율계획’을 지구단위계획에 명문화해 소규모 필지가 밀집된 기성시가지 상업가로나 가로활성화 필요가 있는 지역은 건폐율을 완화해 적극적으로 재생‧개발을 유도한다.

준주거·상업지역 기준용적률 상향서울시는 이번에 전면 재정비한 ‘지구단위계획 수립기준’을 보다 쉽게 이해할 수 있도록 ‘매뉴얼’ 형태로 작성해 25개 자치구청과 민간 도시계획업체, 일반시민 등이 다양하게 활용할 수 있도록 했다. 서울도시계획포털에서 확인할 수 있다.

이번 개선 사항 이외에도 균형발전을 위한 현금기부채납 도입, 저층부 가로활성화를 위한 건폐율 완화 등 제도개선 사항을 적극 발굴해 지속적으로 개선을 추진한다는 계획이다.

박원순 서울시장은 “이번에 서울시가 앞장서 지구단위계획 수립기준을 전면 재정비하고 상세한 설명의 매뉴얼을 제공해 현장에서 혼란이 없도록 하고 계획의 실행력을 강화하겠다”며 “지구단위계획이 개발시대 규제중심의 계획에서 도시재생시대 지역맞춤형 계획으로 한 단계 도약하는 계기가 될 것으로 기대한다”고 말했다.

지구단위계획은 1980년대 ‘도시설계제도’로 도입된 이후 40여년 간 제도적 변화를 거치며 다양한 형태로 운용 중이다. 2000년 7월 기존 도시계획법이 국토계획법으로 통합되면서 ‘지구단위계획’으로 법제화됐다.

역세권, 개발예정지, 양호한 환경특성 보유지역 등을 체계적으로 관리하기 위한 도시관리계획으로서 기성 시가지 관리는 물론, 재건축‧재개발 등 정비사업, 민역주택건설사업 등 신규 개발사업에도 광범위하게 적용되고 있다.