정비사업 뛰어든 신탁사들 "5년후 강남 재건축도 노린다"

박진수 한국토지신탁 도시재생1본부장. /사진=이소은 기자

올해 11월 입주를 앞둔 대전 동구 'e편한세상 대전 에코포레(용운주공아파트 재건축)'는 특별한 기록을 갖고 있다. 2016년 '도시 및 주거환경 정비법 개정(도정법)' 이후 추진된 첫번째 '신탁형 정비사업' 현장이다.

2007년 조합설립인가 후 9년 간 답보 상태에 있던 이 현장은 2016년 한국토지신탁 (1,007원 ▲1 +0.10%)이 사업대행자로 선정되면서 탄력이 붙었다. 이후 2년 만에 이주 철거 착공을 순차적으로 진행하고 2018년 5월 분양에 성공했다.


한국토지신탁은 '신탁형 정비사업'에 나선 지난 4년 간 전체 17개 사업장을 수주해 2만558가구 신축 공급을 앞두고 있다. 지난 한 해만 6개 사업장에 시행자 ·대행사 지정고시를 받으며 신탁보수 817억원, 도급공사비 1조7079억원 규모를 수주했다. 신탁사 정비사업 수주 물량 중 최대 규모다.

'신탁형 정비사업'의 선봉에 서 있는 박진수 한국토지신탁 도시재생1본부장을 지난 1일 역삼동 한국토지신탁 본사에서 직접 만났다.

한국토지신탁은 정비사업 비중을 확대하겠다는 목표로 작년 말 조직개편을 통해 도시재생사업본부를 2개 본부, 4개 팀으로 확대편성했다. 정비사업 비중을 확대하겠다는 포부다. 그간 해보지 않은 사업인 만큼 외부 인력 충원에 열을 올렸다. 현재 박 본부장이 이끄는 도시재생1본부와 도시재생2본부 직원 총 30명 가운데 75% 가량이 건설사 10~20년차 경력직으로 구성됐다.


박 본부장은 "20여곳의 물량을 수주하면서 시장을 긍정적으로 보게 됐고 조직을 확대했다"며 "기존 개발신탁사업과 정비사업의 수주 비율이 현재 7:3 정도 인데, 2022년에는 5:5로 맞추는 것이 목표"라고 말했다.

'e편한세상 대전 에코포레' 조감도.

그가 말하는 신탁형 정비사업의 장점은 크게 세 가지다. 전문가를 투입시키고 초기 사업비 공급을 원활하게 해 사업의 속도를 높일 수 있다는 점이 첫번째다. 또 자금을 신탁사가 직접 관리함으로써 쓸데없는 비용을 줄이고 사업을 투명하게 관리할 수 있다. 마지막은 기존 조합 방식으로 진행하는 것보다 공사비가 10~15% 가량 절감된다는 점이다. 작년 12월 수주한 대전 장대B구역 재개발이 대표적이다.

박 본부장은 "전체 사업비 규모가 1조2000억원 정도인 현장이었는데 조합 방식으로 할 때보다 신탁방식으로 할 때 평당 70만~80만원 가량 절약이 됐다"며 "13만5000평 정도 됐으니 약 1000억원 가량 절약하는 셈이었다"고 말했다.

시공사들이 참여하게 되면 인허가, 이주·철거, 분양 과정에서의 사업 리스크가 공사비에 반영돼 공사비가 상승하는 게 일반적인데 신탁형 정비사업은 신탁사가 이 리스크를 감당함으로써 비용을 줄일 수 있다는 설명이다. 한국토지신탁은 이 현장에서 절약분 1000억원 중 400억원을 신탁 보수로 받았다.

그는 조합 내분이 있는 경우에도 신탁형 정비사업을 선택하는 것이 유리하다고 말했다. 부산 서금사5구역 재개발의 경우, 조합장 가족이 뇌물을 받은 혐의로 고발돼 조합장이 자리를 비우게 됐다. 새로운 조합장을 선출하고 집행부를 꾸려 사업이 본궤도에 오르려면 적어도 1년의 시간이 필요한 상황이었다.

/사진제공=한국토지신탁

박 본부장은 "사업이 '올스톱' 될 상황이었는데, 조합 내부 사정과 별개로 한국토지신탁이 정비계획변경 등 인허가 업무를 그대로 추진해 일정 지연을 막을 수 있었다"고 설명했다.

그는 향후 3~4년 간은 재개발·재건축 추진위나 조합들을 대상으로 '신탁형 정비사업'에 대한 인지도를 높이는 데 주력한다는 계획이다. 이 기간 동안 신탁사 간 우열도 정리될 것으로 봤다. 작년 하반기부터 신탁사들 간에도 시공사 수주전 못지 않은 경쟁이 펼쳐지고 있기 때문이다. 한국토지신탁도 청주 사직1구역 재개발사업을 두고 하나자산신탁과 수주 경쟁을 벌인 바 있다.

그는 "후발 신탁사들이 수주를 위해 저가의 신탁보수를 내걸고 공격적으로 들어오고 있다"며 "과도기를 거쳐 우열이 정해지면 중소신탁사는 소규모 사업, 대형 신탁사는 큰 사업장 위주로 각자 노선을 가게 될 것"이라고 내다봤다.

궁극적으로는 강남 재건축과 같은 대형 사업장에 진출하는 것이 목표다. 박 본부장은 "현재는 서울 외곽이나 지방사업장에 신탁사가 먼저 들어가 리스크 부담을 줄여주는 등 시공사와 윈윈(win-win)하는 구조지만 5년 후에는 강남 재건축 등을 두고 경쟁 구도가 형성 될 것"이라며 "모든 관리는 신탁사가 맡아서 하고 시공사는 단순 시공만 하도록 하는 것, 이것이 초창기 사업 구상할 때부터 세워둔 전략"이라고 밝혔다.