"월세 깎아줘" 억지 쓰는 임차인 내보낼 방법 없나요?[법덕방]

/그래픽=이지혜 디자인기자

#상가 건물주인 지인 이야기입니다. 지인 건물에서 상가 2곳을 임차해 장사 중인 임차인이 있는데요. 세 달 전부터 코로나 때문에 영업이 부진하니까 월세를 깎아달라고 하더니 상가 한 곳을 인수하라고 건물주한테 요구하고 있습니다.

건물주가 인수 요구를 거절했더니 자기는 전과 있는 사람이라 못할 게 없다는 등 폭언하고 망신을 주고요. 임차한 상가 2곳 보증금을 가져오지 않으면 세무서에 탈세로 신고하겠다고 협박하고 있다고 합니다. 이런 경우 건물주는 당하고 있을 수밖에 없나요? 법으로 임차인을 내보낼 수는 없나요?

우선 두 가지 방법을 생각해볼 수 있습니다. 일단 건물주가 임대차 계약을 해지하고 임차인을 내보내는 것입니다. 이 경우 임차인 쪽에서 정당한 해지 사유인지를 다투겠다면서 손해배상을 청구할 가능성이 높습니다.

다른 하나는 계약 만료가 다가올 때까지 기다렸다가 상가임대차보호법에 따라 임차인을 내보내는 것입니다. 상가임대차보호법 제10조 제1항에 따르면 임차인은 계약 6개월 전부터 1개월 전 사이 계약갱신을 요구할 수 있고 임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없습니다. 하지만 정당한 사유가 있다면 이 조항 단서에 따라 거절할 수 있습니다.


조문을 보면 3기 분 차임 연체, 거짓 부정한 방법을 통한 임차, 임차인이 건물 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 등이 ‘정당한 사유’가 됨을 알 수 있습니다. 3기 분 차임 연체 등의 사정이 없다면, 안타깝지만 말씀하신 것과 같이 단순한 임차인의 억지, 시비 다툼과 꼭 들어맞는 내용은 없습니다.

그렇다고 해서 방법이 없는 것은 아닙니다. 정당한 사유가 되는 경우를 열거한 각 호 중에서, 가장 마지막 제8호에 ‘그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’라고 돼 있습니다. 이 내용을 근거로 임차인의 계약갱신 요구를 거절하고 계약종료로 내보내는 방법을 검토해볼 만합니다.

하지만 제8호의 사유는 앞서 본 차임 연체, 건물 파손 등 다른 사유들처럼 딱 떨어지는 내용은 아닙니다. 임차인이 역으로 따지고 들 여지도 많다는 뜻입니다. 사연 속 임차인이 ‘임차인으로서의 의무를 현저히 위반’했는지, 건물주와 임차인 사이 ‘임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유’가 있는지가 중요합니다. 이는 당사자들에게 구체적인 사실관계를 들어야 판단 가능할 것으로 보입니다.


결국 계약을 해지하고 내보내든, 계약만료가 다가올 때까지 기다렸다가 계약갱신 요구를 거절하고 내보내든 다툼은 피하기 힘들 것으로 생각됩니다. 만약 건물주가 계약해지 사유가 된다고 생각해 계약해지 통보를 하게 된다면 증거가 남을 수 있는 방법으로 하는 것이 좋습니다. 보통은 내용증명을 활용합니다.

임차인이 위 내용증명을 받고도 건물을 임대인에게 명도하지 않는다면 명도소송을 진행할 수가 있습니다. 이때는 ‘부동산점유이전금지가처분’을 함께 신청하여, 임차인이 다른 제3자에게 점유를 넘기는 것을 방지할 수 있습니다. 다만 명도소송을 거쳐 집행하는 절차가 다소 번거롭습니다. 사전에 임차인과 합의가 된다면 바로 집행이 가능하도록 제소 전 화해 절차를 활용하는 방법도 있습니다.

그 외 임대인의 폭언 등에 대해서는 공공연히 다른 사람이 앞에 있는데 문제가 되는 표현을 사용한 것이라면 형사적으로 모욕죄나 명예훼손죄에 해당할 소지가 있습니다.