"3년안에 서울서 9억 이하 아파트 없어진다"

서울 강남구 아파트 단지 모습/사진= 김창현 기자

풍선효과로 규제가 상대적으로 덜한 중저가 주택 가격이 오름세다. 6억원 이하 아파트는 3년여 전 대비 절반이 사라졌고 9억원 이하는 30%를 줄었다. 일각에선 "3년 이내 서울 시내 9억원 이하 아파트가 없어질 것"이란 극단적 전망까지 나온다.

반면 2023년 잠겨 있던 임대주택 매물이 시장에 대거 나오면서 '대세 하락'이 시작될 것이란 예측도 있어 시장 향방에 관심이 모아진다.


서울 아파트값 2주연속 상승, '급매물 소진' 강남 상승 전환

6월 첫째 주 서울 주간 아파트 매매가 변동률/사진= 부동산114

5일 부동산114에 따르면 6월 첫째 주 서울 아파트 매매가격 변동률은 0.03%를 기록했다. 하락세였던 서울 아파트 매매가 변동률이 전주 0.01%로 상승 반전한 데 이어 상승폭이 확대됐다. 고가 주택 대출 규제 강화 등으로 시장 하락을 이끌던 강남구마저 아파트값이 전주 대비 0.02% 오르며 상승 전환했다.

이는 다주택자 양도세 중과 한시 배제가 이달 종료되며 절세를 위한 급매물이 소진된 때문으로 분석된다. 또 코로나19 확산이 다소 잠잠해진 데다 규제가 상대적으로 덜한 9억원 이하 아파트엔 자금이 몰리며 가격이 꾸준히 상승해 서울 아파트 매매가 상승폭이 확대된 것으로 해석된다.

6억원 이하 아파트 3년여 전 대비 절반 급감… "9억 이하 사라질 것" 극단적 전망도

사진= 부동산114

그러면서 서민들이 매수할 만한 서울시 내 9억원 이하 아파트 비중은 감소하고 있다. 지난달 말 시세 기준 6억원 이하 아파트는 38만2643가구(전체의 30.6%)로 지난해 말 43만9356가구(전체의 35.1%) 대비 5만6713가구(12.9%) 줄었다. 2017년 8월 84만4541가구(전체의 63.0%)였던 것보다는 절반 이상 감소한 수준이다.


9억원 이하 아파트는 지난달 말 74만8517가구로 지난해 말 79만3013가구보다 4만4496가구(5.6%) 감소했다. 2017년 8월 108만7311가구 대비로는 33만8794가구(31.2%) 줄어들었다.

앞으로도 9억원 이하 주택 비중이 감소할 가능성이 높은 것으로 전망된다.

임병철 부동산114 리서치팀장은 "규제가 강한 고가 주택이 집중된 강남권은 급매물이 다시 쌓이면 약세로 돌아설 수 있는 분위기이지만 대출규제가 덜 한 서울 외곽이나 수도권의 중저가 아파트는 유동성이 풍부하기 때문에 상승세가 지속될 것"이라고 내다봤다.

익명의 전문가는 극단적으로 "3년 이내 서울 시내 9억원 이하 아파트는 찾아보기 어려워질 것"이라는 전망까지 내놨다. 유동성이 풍부하고 서울 수요는 없어지지 않을 것이란 이유에서다.

2023년부터 대세하락 시작, 2027~2028년 서울 아파트값 바닥 전망

서울 아파트 전경/사진= 김창현 기자

하지만 3년 뒤인 2023년, 이르면 2022년 중순부터 서울 집값의 대세 하락이 시작될 것이란 관측도 있다. 이 시기 묶여있던 임대사업자 매물이 쏟아지고 이후 3기 신도시 공급까지 있기 때문이다.

AI(인공지능) 부동산 회사 데이터노우즈의 김기원 대표(필명 리치톡톡)는 "여러 지표로 봤을 때 서울 아파트값은 '어깨'에 있다고 보여진다"며 "시중 유동성이 많고 대출 위험도가 높지 않은 데다 입주 물량이 갈수록 줄어들어 당분간 우상향이나 횡보할 가능성이 크다"고 말했다.

이어 "2022년 중순이나 2023년에는 달라질 것"이라며 "2015년부터 임대주택 수가 급증했는데 이들 주택의 임대 기간(8년)이 끝나는 2023년 차익실현 매물들이 시장이 대거 나오며 아파트값 하락이 시작될 가능성이 높다"고 분석했다.

김 대표는 "2027~2028년은 돼야 2014~2015년처럼 서울 아파트 시장이 바닥이 될 것"이라며 "3기 신도시 입주가 예상되는 2026~2027년 아파트 공급물량이 많아지며 가격 상승에 제한이 있을 것"이라고 예측했다.