초강력 대출규제도 무력화, '갭투자' 잡는다

정부의 부동산 규제 대책과 코로나19로 인한 경기 침체 우려가 겹치면서 강남권 아파트값이 하락세를 보이고 있다. 서울 아파트값은 강남4구인 송파(-0.17%) 강남(-0.12%) 강동(-0.06%) 서초(-0.04%)를 비롯해 용산(-0.01%) 등 고가 아파트가 많은 지역 위주로 떨어졌다. 사진은 31일 강남구 아파트 단지 모습. / 사진=김창현 기자 chmt@

정부가 21번째 부동산 대책으로 '갭투자'(전세보증금을 낀 부동산 투자)를 막을 대책을 내놓는다. 지난 2018년 9·13 대책과 2019년 12·16 대책이 각각 다주택자와 고가주택에 대한 '초강력' 규제였다면 이번엔 전세보증금을 낀 '아파트 쇼핑족(族)'을 겨냥한다.


지방 아파트에까지 손 뻗은 갭투자를 막지 못하면 아무리 강력한 대출규제를 내놔도 결국 '무용지물'이라는 게 정부의 판단이다.

14일 정부 관련부처에 따르면 기획재정부·국토교통부·금융위원회는 이르면 이번주 21번째 부동산 대책을 내놓을 것으로 보인다. 서울 아파트값이 지난 8일 기준 10주 만에 상승전환(+0.02%)한 가운데 12·16 대책의 주타깃이었던 강남3구(강남·서초·송파) 마저 오름세로 돌아섰기 때문이다.

12·16 대책이 서울 집값 급등세는 잡았을지 몰라도 직전해 9·13 대책 후 서울 집값이 32주 연속 하락한 것에 비하면 '약발'이 오래가지 못했다. 더구나 서울 강북과 비규제 지역 9억원 이하 중저가 아파트값만 끌어 올려 사실상 실패한 게 아니냐는 평가도 나온다.

'15억원 초과 아파트 주택담보대출 금지', '9억원 이상 LTV(주택담보인정비율) 20%로 강화'라는 강력한 대출규제가 힘을 발휘하지 못한 근본 원인은 지역을 가리지 않는 아파트 쇼핑족의 갭투자 때문이라는 분석이 제기된다.


풍부한 유동성(현금)을 바탕으로 매매가격의 60%까지 차오른 전세보증금을 끼고 아파트를 매수하면 굳이 대출을 받을 이유가 없어서다. 정부가 규제지역 추가 지정과 대출규제 강화라는 추가대책을 예고했으나 투기수단으로 변질된 갭투자 대책을 제대로 못 내놓으면 이번에도 12·16과 결과는 같을 수밖에 없다.

정부 관계자는 "주식시장에서 '동학개미운동' 하듯, 저금리 상황에서 젊은이들마저 신용대출과 일부 현금을 들고 갭투자로 아파트 쇼핑을 하고 있다"며 "투기적인 부동산 구매 수단으로 정착한 갭투자를 잡아야 부동산 대책이 힘을 발휘할 수 있다"고 말했다.

정부가 지난해 12·16 대책 때 분석한 자료에 따르면 지난해 11월말 기준 서울 아파트 매매거래 10건 중 6건(56.1%)은 전세금을 승계한 갭투자였다. 올 들어 1월~4월 갭투자 건수는 전년 대비 125% 급증했다.

정부는 9·13이나 12·16 때 다주택자, 9억원 초과 주택 구입자에게 전세대출 보증을 막는 규제 방안을 내놨다. 집 투자를 위해 전세대출을 유용하는 것을 막는 소극적 '갭투자 방지책'이라 효과 역시 제한적이었다.

전세보증 제한기준을 9억원 이하로 낮추거나 아예 임대소득자의 전세보증금에 세금을 매기는 방안이 갭투자 대책 '테이블'에 오를 가능성이 있다. 정부는 올해부터 3주택자에 한해 월세뿐 아니라 전세금에도 과세하는데 과세 범위를 확대하는 방안이다.