4억 아파트 한 채 있는데, 전세대출 당장 갚아야 하나요?

12일 서울 송파구 아파트 단지 모습. /사진제공=뉴스1

#. 나신용씨(41세)의 대학 동창 단체 채팅방에서 이번 주 최고 이슈는 6·17 부동산대책이었다. '전세대출을 받아 고가는 물론 중저가 아파트도 갭투자 할 생각 마라.', '집을 샀으면 왠만하면 실거주하라.' 정부의 강력한 메시지에 신용씨 같은 무주택자는 물론 집 한 채라도 있는 동창들 역시 마음이 복잡하긴 마찬가지였다. 내년 초 결혼을 앞둔 동창 A씨는 "하반기에 미리 전세를 끼고 신혼집을 장만할 생각인데, 그럼 지금 사는 집 전세대출은 바로 갚는 것이냐"며 혼란스러워 했고, 집 가진 동창 B씨는 "아이 때문에 교육환경이 좋은 곳으로 이사를 가려 했는데, 대출이 나올지 모르겠다"고 걱정했다.

정부는 지난 17일 발표한 부동산 대책을 통해 투기지역·투기과열지구 내 '시가 3억원 초과 아파트를 새로 구입하는 자'에 대해 전세대출 보증을 제한하고 기존 전세대출도 회수하기로 했다. 금융기관 준비를 거쳐 7월 중순쯤부터 시행될 것으로 보인다.


이를 두고 궁금증이 쏟아진다. 서울은 매매가 3억원 이상 아파트가 전체의 97%를 차지하고, 수도권에 더해 대전·청주까지 투기과열지구로 지정되면서 '나도 전세대출 대상이 될 수 있다'고 우려하는 사람이 많아졌기 때문이다.
4억원 아파트 1주택자도 전세대출 토해내야?

머니가족 모임 / 사진=임종철

대표적인 혼란 중 하나는 투기과열지구 내 3억~9억원 1주택을 기존에 보유한 채 전세대출을 받아 전세로 실거주 중인 사람들이다. 전세대출 회수 기준이 3억원으로 내려갔기 때문에 '당장 다음달 전세대출을 갚아야 하는 것 아닌가' 두려워하는 것이다.

결론부터 말하면 갚지 않아도 된다. 기존 9억원 미만 1주택 보유자는 이번 규제의 적용 대상이 아니다. 앞선 12·16 대책의 전세대출 규제는 9억원 이상 주택을 '보유한 사람'이 대상이었다. 반면 6·17 대책의 전세대출 규제는 3억원 이상 주택을 '새로 구입하는 사람'이다. 가격 기준을 내린 게 아니라 새로운 주택 구입이란 '행위'를 규제하기 위한 목적이다.

이미 3억원 초과 9억원 이하 1주택을 보유했다면 종전과 마찬가지로 전세대출을 새로 받을 수 있고, 기존 전세대출의 만기 연장도 가능하다. 하지만 대출 연장 시점에 집값이 9억원을 넘지 않아야 한다.
1주택자 전세대출 한도 얼마나 줄어드나
투기과열지구 내 3억~9억원 1주택을 보유하고 있다 해서 전세대출이 아예 막히는 것도 아니다. 다만 대출 한도는 줄어든다. 기존에 주택금융공사 전세대출 보증한도는 최대 2억원, 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도는 최대 4억원(지방 3억2000만원)이었다. 그러나 HUG는 무주택자는 한도를 유지하되 1주택자는 2억원으로 한도를 내린다.


SGI서울보증의 1주택자 전세 보증 한도는 기존에 5억원이었다. 정부는 SGI서울보증에도 규제 취지를 고려해 한도 조정에 동참할 것을 요청할 계획인데, 시장에선 민간회사인 주택금융공사·HUG보다는 좀더 한도가 높게 유지될 가능성을 눈여겨 보고 있다.


전세서 자가로 '주거사다리'는 가능
전세대출을 받아 전세로 실거주하던 무주택자가 투기과열지구 내 3억~9억원 주택을 구입하더라도 반드시 대출금을 토해내야 하는 건 아니다. 예컨대 구입한 집의 기존 세입자 임차 기간이 남아 있어 입주를 못하는 상황인데, 집주인에게 '지금 사는 집의 전세대출금을 토해 내라'면 길거리에 나앉으라는 얘기와 마찬가지기 때문이다.

정부는 '갭투자는 막아도 실거주는 막지 않는다'는 입장이다. 정부는 6·17 대책 발표 현장에서도 "전세에서 자가로 옮기는 정상적인 주거사다리 이용을 저해하지 않도록 예외를 인정할 계획"이라고 밝혔다.

이에 따라 구입한 아파트의 기존 임대차 계약이 남아있으면 전세대출금 회수의 예외로 인정할 계획이다. 그러나 세입자가 나가면 자신도 전세대출을 갚아야 한다. 9억원 초과 주택은 당연히 예외를 적용받지 못한다.

금융당국 관계자는 "구입한 아파트의 기존 임대차계약 만기와 전세대출 만기 중 먼저 도래할 때까지만 전세대출을 이용할 수 있다"며 "임대차 기간간 미스매치를 이용해 갭투자를 계속 연장하는 행위를 방지하기 위한 것"이라고 밝혔다.
지방발령·자녀교육·부모봉양은 '여전히 전세대출 가능'

16일 서울 시내의 한 은행에서 대출 상담이 진행되고 있다./사진제공=뉴스1

정부는 12·16대책이 시행된 올해 초부터 일찌감치 전세대출 규제의 예외 규정을 둬 왔다. 대표적인 경우가 직장의 이동, 자녀의 교육, 부모의 봉양이다. 예컨대 서울에 1주택을 보유한 가족이 함께 살다 엄마가 세종시로 인사 발령을받은 경우, 엄마가 인사발령 사실을 증명하는 서류를 구비하면 엄마가 세종시에 전세를 얻을 수 있도록 전세대출을 허용한다.

또 서울 자가 주택에 모여 살던 가족 중에서 아들이 지역의 대학으로 진학한 경우, 가족 구성원 중 한 사람이 질병 치료를 목적으로 떨어져 살아야 하거나, 60세 이상 부모님을 봉양하기 위해 전세 주택이 필요한 경우 등도 실수요로 인정해 예외적으로 전세대출을 허용한다. 다만 사례마다 증빙 문서가 필요하고, 자가주택 소재 기초지자체(시·군)을 벗어나지 않은 전세는 실거주로 인정받기 어렵다.