문재인 정부 3년 수도권 아파트가격은 얼마나 올랐을까

문재인 정부 들어와 계속된 부동산 대책에도 서울과 일부 지역은 개발호재에 따른 투기수요가 몰려 부동산 가격이 급등했다. 이런 현상이 다른 지역으로 번지자 지난 17일 정부는 ‘주택시장 안정을 위한 관리 방안’을 발표해 “일부 비규제 지역으로의 투기수요 유입을 차단, 법인 매수 및 갭투자 방지, 서울 내 개발호재 관리 등 불안요소에 선제적 대응을 하겠다”고 밝혔다.


그런데 문재인 정부 3년간(2017년5월~2020년5월) 부동산 가격 변동을 보면 2가지 특이점이 발견된다.

첫째, 전국 평균 부동산 가격 상승률은 낮았으나 일부 지역 부동산 가격이 폭등했다. 한국감정원의 ‘전국주택가격동향조사’에 의하면 지난 3년간 전국 평균 아파트 매매가격이 1.7% 상승에 불과했고 전세가격은 –3.0% 하락했다.

지방(–5.3%) 대부분의 아파트 매매가격이 내렸지만 인구 밀집 지역인 서울(13.7%), 수도권(9.7%)과 일부 광역시 매매가격은 크게 상승했다. 부동산 가격이 급등한 곳을 투기 지역으로 규제하면 또 다른 비규제 지역이 올랐다. 아파트 매매가격이 많이 오른 지역은 서울, 인천, 경기, 대전, 세종이며 내린 지역은 부산, 울산, 강원, 충북, 충남, 전북, 경북, 경남, 제주도 등이다.

아파트 매매가격이 지방은 하락하고 서울과 일부 대도시가 상승한 것은 이전 정부와 다른 양상으로 부동산 정책과 개발호재에 따라 지역별 편차가 다른 것으로 드러났다.


이명박 정부(2008년2월~2013년2월) 5년간 부동산 가격은 지금과 정반대였다. 아파트 매매가격이 서울은 –2.5% 내렸으나 지방이 4대강 개발, 혁신도시, 교통개발 등으로 36.7%나 크게 오르면서 전국 평균 13.5% 상승했다. 박근혜 정부(2013년2월~2017년5월) 4년여 간은 서울과 지방 아파트 매매가격이 동반 상승했다. 저금리와 대출규제 완화로 주택담보대출이 증가해 아파트 구입이 늘어났기 때문이다. 아파트 매매가격이 서울 13.2%, 지방이 8.8% 오르면서 전국 평균 10.2% 상승했다.

둘째, 문재인 정부 3년간 부동산 가격이 가장 크게 뛴 곳은 서울과 수도권이 아니다. 서울 아파트 가격 상승 후 수원, 용인, 인천 등 수도권 지역의 가격 급등에 주목했지만 시도별로 대전광역시(19.3%)와 세종시(14.9%) 상승률이 가장 높았다. 그 뒤로 서울(13.7%), 경기도(7.7%), 인천(7.3%) 순이었다. 투기지역 규제의 빈틈이 드러난 것이다.

대전광역시는 매년 주택가격이 떨어지지 않고 꾸준히 오르면서 부동산 가격 상승률 1위를 차지했다. 대전 아파트 가격은 2013년부터 연 0.2~2.5% 정도 상승하다가 2019년 하반기부터 1년 동안 신규 아파트 분양과 도시정비 사업 차익을 노린 투기세력이 몰리면서 2019년 8.1% 상승, 2020년 들어 5월까지 6.4% 상승했다. 그런데도 이번 주택시장 안정화 방안에서야 비로소 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정해 이미 오를 만큼 오른 후 ‘뒷북행정’을 했다는 비난을 받고 있다.

또한 세종시는 지난해 부동산 가격이 내렸으나 올해 5개월간 아파트 가격이 10.3%나 급등하면서 부동산 가격 상승률 2위를 기록했다. 행복중심복합도시 예정지역을 중심으로 조정대상지역과 투기과열지구로 지정됐으나 아직 과열상태가 꺾이지 않았다.

이처럼 문재인 정부 3년간 부동산 정책은 전국 평균 아파트 가격을 낮추는 데 효과가 있었지만 일부 지역의 가격 상승을 막는 데는 실패했다. 개발호재나 신규 분양이 있는 일부 지역이 6개월~1년간 가격이 급등하면서 지역 간 불균형을 심화시켰고 상대적 박탈감을 키웠다.

하지만 지역별 부동산 급등을 막기가 쉽지 않은 상황이다. 저금리·저성장 시대가 지속되면서 마땅히 갈 데 없는 자금들이 부동산 시장으로 몰렸고 투기 세력들은 규제를 하면 또 다른 비규제 지역으로 옮기고 있다. 이는 투기지역 규제만으로는 다른 지역의 부동산 상승을 막을 수 없단 얘기다.

따라서 2가구 이상 주택 보유자와 임대사업자의 세율을 높이고 대출을 억제하는 등 인적 규제를 강화할 필요성이 커졌다. 20대 국회임기 만료로 미뤄진 ‘종합부동산세법’, ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 등 법률 개정의 하반기 추진이 얼마나 투기 심리를 잠재울 수 있느냐에 따라 향후 부동산 안정화 여부가 결판날 것으로 보인다.