김상조의 다음 카드는 '부동산 세금'..양도·보유세 손본다

[서울=뉴시스] 고범준 기자 = 서울의 아파트값이 10주 만에 상승세로 돌아섰다. 지난 11일 한국감정원이 발표한 '주간아파트 가격동향'에 따르면 6월 둘째주(이달 8일기준) 서울 아파트 평균 매매가격은 전주대비 0.02% 상승했다 밝혔다. 사진은 14일 서울 송파구 부동산 밀집 지역에 급매, 전세 및 월세 매물을 알리는 안내문이 붙어 있는 모습. 2020.06.14. [email protected]

"부동산 시장 안정을 위해 모든 정책 수단을 동원할 것이다. 6·17 대책도 모든 정책수단을 소진한 것은 아니다."(김상조 청와대 정책실장)

지난 21일 김 실장이 언급한 다음 '정책 수단'은 '부동산 세제개편'이다. 방향은 실수요·실거주 중심이다. 지난 4월~ 5월 서울 강남 아파트 급매가 쏟아지면서 서울 집값 낙폭이 커졌는데 이는 올해 공시가격이 급등해 보유세(재산세+종부세) 부담이 급격히 늘어서였다. 정부가 동원할 수 있는 정책 수단 중 '부동산 세제 강화'는 그만큼 강력하다.

대출규제 이어 세금 폭탄..'현금부자' 갭투자 잡는다정부가 갭투자를 막을 추가 방안으로 세제 강화에 나서는 이유는 대출규제로는 '반쪽짜리'가 될 수밖에 없어서다. 6·17 대책에선 전세대출 보증을 받을 수 있는 집값 기준을 종전 9억원(보유)에서 3억원(구입) 대폭 낮췄다. 주택대출을 받는 사람에게 "실거주하라"는 뜻에서 전입기간은 6개월로 단축했다. 두 규제 모두 강력하긴 하지만 대출을 받지 않는 '현금부자' 갭투자에는 효과가 없다. 돈을 빌리지 않는 '현금부자'를 막기 위해 전세보증금 과세라는 추가 조치가 필요한 이유다.


지금도 3주택자 이상엔 전세보증금을 임대료로 간주해 과세를 한다. 월세에만 부과하던 세금을 올해부터 전세보증금으로 확대했다. 국토교통부가 최근 조사한 서울 노원·도봉·강북·금천·구로·관악구 소재 주요 24개 단지의 지난 1월~5월 실거래 조사 결과, 전세 보증금 승계비율이 무주택자는 43%, 1주택자 42.5%, 다주택자 64.2%였다. 주택 한 채를 보유한 사람이 집 한 채를 더 사면서 갭투자 하는 비율이 절반 가까이(43%) 되는 셈이다. 이들은 그간 규제 '사각지대'에 놓여 있었다고 볼 수 있다.

물론 갭투자 세부담이 급격히 늘지 않아 효과가 크지 않다는 지적도 나온다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "전세보증금 수준, 임대사업자 등록 여부, 다른 소득 유무에 따라 내야 할 세금은 달라진다"면서도 "기존에 소득이 없던 주부는 새로 소득이 잡혀 보유주택, 자동차 등을 모두 합산해 건강보험료를 내야 하기 때문에 여기서 추가 부담이 생긴다"고 말했다.


양도세 실거주 요건 강화하고 서민·실수요자 재산세 급증 막기양도세에 비과세 혜택을 적용하거나 공제를 받을 때 앞으로 실거주 요건이나 실거주 기간 등이 강화될 가능성이 높다. 김현미 장관이 6·17 대책을 발표하는 자리에서 직접 거론한 국토연구원의 해외 부동산 조세정책 보고서를 참고하면, 영국은 실거주자에게 양도세(자본이득세) 비과세 혜택을 주는데 취득 이후 임대를 한 적 없이 계속 거주해야만 혜택을 준다. 프랑스는 6년 이상 보유해야 양도세 공제를 적용해 주며, 22년 이상 보유를 해야 비로소 양도세 비과세 혜택을 준다.


반면 우리나라는 조정대상 지역 기준 2년 보유시 비과세 혜택을 주며 10년 이상 거주하면 최대 80% 공제(다주택자는 30% 공제)를 해줘 상대적으로 실거주 요건이 엄격하지 않다.

정부가 추진 주인 공시가격 현실화율(실거래가 대비 공시가격 비율) 상향에 따라 내년에는 보유세(종부세+재산세) 부담이 대폭 늘어난다. 정부는 국회에 발의된 종부세 세율 인상안(0.1%포인트~0.8%포인트)을 유지하되 서민·실수요자의 재산세 급증을 막는 방안을 고심 중이다. 현실화율이 올라가면 '집 부자'가 내는 종부세 뿐 아니라 공시가격 9억원 미만 중·저가 주택 보유자의 재산세 부담도 크게 늘기 때문이다.

정부는 재산세 공정시장가액비율 60%를 조정하는 방안을 놓고 조율 중인 것으로 전해졌다. 종부세는 공정시장가액비율이 단계적으로 올라 올해 90%를 적용하고 2022년까지 100%로 올라간다. 반면 재산세는 12년 전과 동일하게 60%를 적용 중이다.