'부평더샵' 안은 국내 최초 임대주택 리츠, 코스피 노크

2022년 준공 예정인 인천 부평더샵 조감도 / 사진제공=이지스레지던스리츠

국내 최초로 임대주택을 기초자산으로 하는 리츠(부동산위탁관리회사)가 코스닥시장 상장을 위한 공모절차를 진행한다.

이지스레지던스리츠는 26일 서울 여의도에서 열린 간담회에서 "이지스레지던스리츠가 투자하는 공공지원 민간임대주택 사업은 다양한 혜택을 통한 공실률 감소로 안정적인 수익이 가능한 분야”라며 “향후 우량 임대주택 관련 펀드 또는 리츠의 증권 및 실물 자산 등을 추가로 편입해 성장 동력을 마련할 것”이라고 밝혔다.


"3.3㎡(1평)당 985만원에 부평더샵 매입하는 효과"
이지스레지던스리츠는 이달 30일부터 내달 1일까지 이틀에 걸쳐 기관투자자 수요예측을 진행한 후 내달 6~8일(기관투자자는 7~8일) 청약을 진행한다. 공모가는 5000원으로 사전 확정돼 있다. 총 1790만주 규모로 진행되는 이번 공모에서 이지스레지던스리츠는 895억원을 조달해 인천 부평구 십정2구역 주거환경개선 사업으로 조성되는 '부평더샵'에 투자된다. 구체적으로는 이지스레지던스리츠는 부평더샵 민간임대주택 3578세대를 매입한 이지스151호펀드의 지분증권에 투자하게 된다.

2022년 4월 준공될 부평더샵은 포스코건설이 시공하는 5678세대 규모의 아파트로 사업시행자는 인천도시공사다. 지하2층에서 지하49층 규모 28개동으로 구성된 부평더샵은 지하철 1호선 급행 정차역인 동암역 인근에 위치한 역세권 아파트로 서울 주요지역으로의 진출이 용이하다는 평가다. 2027년 개통될 예정인 GTX-B노선이 인근 부평역과 연결된다는 점도 긍정적이다.

이지스레지던스리츠에 따르면 단지 내 국공립 어린이집과 피트니스센터, 카페테리아, 게스트하우스, 카셰어링 등 다양한 시설이 마련될 계획이며, 근방 200미터 내에 초등학교 3곳, 중학교 1곳, 고등학교 1곳이 위치해 교육환경도 우수하다. 인근에는 이미 분양이 완료됐거나, 사업이 추진 중인 정비사업이 총 12건으로 향후 인근지역 내 주거 인프라가 한층 개선될 것으로 보인다.


이지스레지던스리츠에 대한 투자는 준공예정인 부평더샵을 평당 985만 원에 매입하는 것과 동일한 경제적 효과가 있다. 최근 인천 부평구 내 비교대상 아파트의 실거래가 및 주변 신규단지 분양가 등을 고려했을 때, 시세의 약 70% 수준이다. 이지스레지던스리츠는 부평더샵의 임대안정성이 높다고 분석했다. 초기 임대료를 주변 임대 시세 대비 95% 수준으로 책정했고, 보증금과 월세 조건을 임차인의 선호에 따라 선택하게 해 다양한 임차인이 유입되도록 했다. 인근 기업형 임대주택 사업장의 공실률이 0%에 가깝다는 점도 충분한 잠재 임차 수요를 기대할 수 있는 부분이다.

이지스레지던스리츠 김정현 대표 / 사진제공=이지스레지던스리츠

배당수익률 5%대, 분리과세 혜택도
이지스레지던스리츠가 취득할 이지스151호의 지분증권은 1종과 3종으로 각각 전체 투자금의 87.5%, 15.5%가 투자된다. 1종 지분증권은 건설 기간 5% 확정배당에 운영기간에는 5.5%대의 우선배당이 지급되고 추후 매각이 진행될 때는 실현수익률 6.8% 수준까지 우선배당된다. 3종 지분증권은 건설기간 2.1% 확정배당에 운영기간에는 1종 지분증권에 대한 배당이 진행된 후 잔여금이 있을 때 배당이 지급되고 매각차익이 클 경우 시세차익도 거둘 수 있도록 설계됐다. 즉 이지스레지던스리츠는 1종 비중을 훨씬 높여 안정적 배당수익을 거두도록 만들어졌다는 얘기다.

이지스레지던스 측은 "개인투자자는 ‘조세특례제한법’에 따라, 판매사에 신청하면 투자일로부터 3년 이상 보유 시 3년간 지급받는 배당소득에 대해 종합소득과세표준에 합산하지 않고, 인당 5,000만원 한도로 9%의 세율로 분리과세를 적용 받을 수 있다"고 강조했다.

한편 이번 이지스레지던스리츠의 상장 대표주관사는 삼성증권이며 DB금융투자, 유안타증권이 인수단으로 참여했다. 기관투자자 청약은 삼성증권과 DB금융투자에서만 가능하고 일반투자자 청약은 삼성·DB·유안타 3사 모두에서 가능하다.