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'1%대' 나올 수도…주담대 갈아타기 고민이라면

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  • 박광범 기자
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  • 2020.06.27 07:30
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[머니가족]

[편집자주] 머니가족은 50대의 나머니씨 가족이 일상생활에서 좌충우돌 겪을 수 있는 경제이야기를 알기 쉽게 전하기 위해 탄생한 캐릭터입니다. 머니가족은 50대 가장 나머니씨(55세)와 알뜰주부 대표격인 아내 오알뜰씨(52세), 30대 직장인 장녀 나신상씨(30세), 취업준비생인 아들 나정보씨(27세)입니다. 그리고 나씨의 어머니 엄청나씨(78세)와 미혼인 막내 동생 나신용씨(41세)도 함께 삽니다. 머니가족은 급변하는 금융시장에서 누구나 겪을 수 있는 에피소드를 중심으로 올바른 상식을 전해주는 것은 물론 재테크방법, 주의사항 등 재미있는 금융생활을 여러분과 함께 할 것입니다.
'1%대' 나올 수도…주담대 갈아타기 고민이라면
#. 3년 전 7억원 상당의 아파트를 구매하며 2억원의 주택담보대출(주담대)를 받은 나신상씨는 최근 주담대 '갈아타기'를 고민 중이다. 당시 연 3.1% 혼합형(5년 고정금리 후 변동금리 변동) 상품으로 대출을 받았는데, 최근 주담대 금리가 2% 초반대까지 떨어졌다는 소식을 들었기 때문이다.

기준금리가 사상 처음으로 0.5%까지 떨어지는 등 '제로금리' 시대 고착화가 현실화하면서 1%대 주담대 등장이 초읽기에 들어갔다. 불과 몇 년 전 3%대 대출을 받아 집을 샀던 사람들로선 '주담대 갈아타기'를 진지하게 고민해 볼 시점이 된 것이다.

현재 시중은행들의 변동형 주담대 최저금리는 2% 초중반대까지 낮아졌다. 가장 낮은 곳은 NH농협은행으로, 이 은행의 코픽스 신규취급액 연동 주담대 금리는 최저 2.13%다. 이어 △KB국민 2.26% △신한 2.52% △하나 2.54% △우리 2.56% 등이다.

이처럼 금리가 떨어진 것은 변동형 주담대의 기준금리격인 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 역대 최저치로 떨어졌기 때문이다.



신규 대출자라면 '변동금리' 유리


'1%대' 나올 수도…주담대 갈아타기 고민이라면
전문가들은 신규 주담대 수요자들의 경우 '혼합형'보다는 '변동형'을 선택하는 게 좋다고 입을 모은다. 당분간 금리인하기가 계속될 전망이기 때문이다.

A은행 관계자는 "한국은행의 기준금리 인하에 따른 은행 수신금리 조정 영향은 다음달부터 온전히 반영될 것"이라며 "조만간 1%대 변동형 주담대가 나올 수 있다"고 말했다. 이어 "초저금리 고착화로 향후 3년간은 변동형 주담대 금리가 하향 추세를 보일 것"으로 내다봤다.

주요 시중은행들의 혼합형 주담대 금리 역시 현재 2.19~3.74%로 낮은 수준이지만 변동형과 달리 향후 전망은 불투명하다. 실제로 혼합형 주담대와 연동하는 금융채 AAA등급 5년물 금리는 최근 상승 전환하고 있다. 코로나19(COVID-19) 재확산 우려에 적자국채 발행이 예상되면서 채권시장에서 채권가격이 떨어졌기(채권 금리 상승) 때문이다.

B은행 관계자는 "현재로선 변동형 주담대를 이용해 지속적으로 낮아지는 변동금리 혜택을 누리는 게 맞다"며 "향후 경기가 회복되는 등 금리인하기가 끝날 무렵 혼합형 주담대로 갈아타는 게 현명해 보인다"고 밝혔다.

같은 이유로 기존 혼합형 주담대 차주라면 지금 시기에 변동형으로 갈아타는 것도 나쁘지 않은 선택이 될 수 있다. 가령 나씨처럼 3.1% 혼합형 주담대를 2억원 이용 중이라면 현재 원금과 이자를 합쳐 한 달에 약 85만원을 내는데, 연 2.3% 주담대로만 갈아타도 한 달에 약 8만원을 절약할 수 있다.



대출갈아타기 전 주의사항…중도상환수수료·한도 확인 필수


/ 사진=김창현 기자 chmt@
/ 사진=김창현 기자 chmt@
다만 주담대를 갈아타기 전 알아야 할 몇 가지 주의사항도 있다.

우선 대출을 갈아타면 대출 한도가 줄어들 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 기본적으로 주담대 대환대출은 기존 빚을 다 갚고 새로 돈을 빌리는 형식이다. 2017년부터 정부는 LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 등 각종 부동산 규제를 강화하면서 대출 한도를 줄였다.

실제로 투기과열지구의 경우 과거 주택가격의 70%까지 대출을 받을 수 있었다면 지금은 40%밖에 받지 못한다. 주택가격이 9억원 이상이면 대출 한도는 20%(9억원 초과분)로 더 줄어든다. 여기에 정부가 최근 '6·17 부동산 대책'을 발표하는 등 사실상 수도권 전역이 규제지역으로 묶이면서 강화된 대출 규제를 적용받게 됐다.

가령 이번 대책으로 투기과열지구에 지정된 인천 연수구의 경우 LTV는 기존 70%에서 40%로 낮아졌다. 5억원 아파트를 담보로 기존에는 3억5000억원까지 대출이 가능했지만 이제는 최대 2억원까지만 가능하다. 즉 대출을 갈아탈 경우 바뀐 규제에 따라 대출한도가 기존보다 줄어들 수 있다는 얘기다.

중도상환 수수료도 따져봐야 한다. 대출을 내줄 때 대출에 대한 기대 수익을 산출해 금리를 정한다. 그런데 차주가 계약과 달리 대출을 일찍 갚아버리면 은행은 기대 수익을 얻을 수 없게 된다. 이 같은 상황의 리스크를 줄이기 위해 은행은 대출을 미리 갚는 경우 일종의 페널티 성격의 중도상환 수수료를 부과한다. 일반적으로 은행들은 1.2~1.4%의 중도 상환 수수료를 요구한다.

이에 따라 차주 입장에선 중도상환 수수료 부담보다 갈아탔을 때 이자 감소폭이 더 클 때만 대출을 갈아타야 하는 셈이다.

C은행 관계자는 "중도상환 수수료를 확인해 대출을 갈아탔을 때의 유불리를 따져봐야 한다"며 "대환에 따른 금리 인하폭이 1%p(포인트)를 넘는다면 중도상환 수수료를 내더라도 갈아타는 게 유리하다고 보는 게 일반적"이라고 말했다.



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