법률사무소 훈 권오훈 변호사, ‘등기의 기능’ 제대로 알아야 피해 최소화

머니투데이

중기&창업팀 홍보경 기자

등기란, 일정한 법률관계를 널리 사회에 공시하기 위하여 일정한 권리관계를 공부(公簿)에 기재하는 것 또는 그 기재 자체를 말한다. 등기는 그 내용을 알려 등기를 한 사람과 제3자의 경제활동이나 법률관계의 안전을 보장하고 선의의 피해자를 막기 위한 것이다.

권오훈 변호사/사진제공=법률사무소 훈

등기에는 부동산등기, 입목등기, 선박등기, 동산담보등기, 채권담보등기, 부부재산약정등기, 상업등기(법인등기, 상호등기, 미성년자등기 등), 유한책임신탁등기, 후견등기 등이 있다. 그런데 보통 등기라고 하면 부동산등기를 떠올리게 되는데, 부동산등기는 부동산의 표시와 소유권 등의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한 또는 소멸을 공부에 기록하여 공시한다.

우리나라는 물권행위만으로는 물권변동의 효력이 발생하지 않고 인도나 등기와 같은 공시방법을 갖추어야 비로소 물권행위가 성립되고 물권변동이 일어난다는 형식주의를 취하고 있으며, 이에 따라 민법 제186조(부동산물권변동의 효력)는 ‘부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다’고 정하고 있다.

등기의 기능과 관련하여, 등기부취득시효가 완성된 후 점유자 명의의 등기가 말소되거나 적법한 원인 없이 다른 사람 앞으로 소유권이전등기가 경료된 경우, 점유자는 취득한 소유권을 상실하는지 여부가 문제된다. 이에 대해 대법원은 ‘등기는 물권의 효력발생요건이고 효력존속요건이 아니므로 물권에 관한 등기가 원인없이 말소되거나 적법한 원인 없이 다른 사람 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다 하더라도, 그 점유자는 등기부취득시효의 완성에 의하여 취득한 소유권을 상실하는 것은 아니다. 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 할 것이고, 대지의 소유자로 등기한 자는 보통의 경우 등기할 때에 그 대지의 인도를 받아 점유를 얻은 것으로 보아야 할 것이므로 등기사실을 인정하면서 특별한 사정의 설시 없이 점유사실을 인정할 수 없다고 판단할 수는 없다’고 판시하였다(대법원 2001. 1. 16. 선고 98다20110판결).

권오훈 변호사는 “등기가 원인 없이 말소되었다고 하더라도 소유권을 당연히 상실하는 것은 아니고, 등기를 경료하였다고 하여 무조건적으로 소유권을 확정적으로 취득하는 것은 아니므로 주의해야 한다”고 조언한다. 도움글/ 법률사무소 훈·권오훈 변호사