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"갭투자자 집 살아도 되나요?"…이럴 땐 전세금 날린다 [부릿지]

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  • 최동수 기자
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  • 2020.07.08 06:28
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[부릿지TALK] 등기부등본 보는법과 전세계약시 유의사항①


"집주인이 갭투자자인 것 같은데 전세 계약해도 되나요?"

최근 전국적으로 전세보증금을 끼고 집을 구매하는 '갭투자'가 성행하며 갭투자가 이뤄진 집에 전세 계약을 맺으려는 임차인들의 고민도 깊다.

갭투자자의 집은 전세계약을 하면 안 되는 것인가? 전세 계약을 할 때 주의사항은 무엇일까? 부동산 계약할 때 등기부등본은 어떻게 보나?

머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널 '부릿지'가 현창윤 법률사무소 덕명 변호사와 함께 기본부터 알아봤다. 1편에서는 현 변호사에게 등기부등본 보는 방법과 전세계약을 할 때 무엇을 유의해야 하는지 물었다. 오는 9일과 14일 오후 6시에 공개하는 2~3편에서는 실제 사례를 통해 전세 계약 때 무엇을 유의해야 하는지 알아봤다.

/사진=부릿지 캡쳐
/사진=부릿지 캡쳐


▶최동수 기자
안녕하세요. 부릿지입니다. 오늘 부릿지의 주제는 등기부등본 보는 법과 것과 전세 계약 시 유의사항입니다. 부동산 거래를 해보지 않는 20대나 거래를 해보셨더라도 경험이 적은 30~40대에게 유용한 영상이 되지 않을까 생각합니다.

오늘 전문가는 유튜브 현변 TV를 운영하고 계시고 또 다수의 방송에서 법률상식을 좀 가장 쉽게 설명해주시는 변호사님입니다. 현창윤 변호사님 모셨습니다. 오늘 변호사님 모시고 등기부 등본의 기본과 전세계약시 유의할 사항 등을 알아보도록 하겠습니다.

▶최동수 기자
처음으로 등기부등본이 무엇인지에 대해 간략하게 설명을 부탁드릴게요.

▶현창윤 변호사
등기부등본을 뭐라고 설명해야 할지 제가 고민을 많이 했어요. 법학 공부를 하면 제일 먼저 공부하는 게 등기부등본이거든요. 등기부등본이라는 것은 초등학교 교과서에 나와도 부족하지 않아요.

우리가 살아가면서 너무나 필요한 것이거든요. 어떻게 보면 국·영·수보다 더 필요한 건데 사실 잘 안 보고 살잖아요. 쉽게 표현하면 어떤 제품 사용 설명, 카탈로그 같은 건데요. 전세계약을 할 때 꼭 보고 넘어가야 되는 제품 사용 설명서라고 생각하면 될 것 같아요.


핵심포인트 1. 인터넷 발급+모바일 열람 가능!


 왼쪽부터 최동수 머니투데이 기자, 현창윤 법률사무소 덕명 변호사 /사진=부릿지 캡쳐
왼쪽부터 최동수 머니투데이 기자, 현창윤 법률사무소 덕명 변호사 /사진=부릿지 캡쳐

▶최동수 기자
등기부등본을 떼는 법부터 간략하게 설명해 주시죠.

▶현창윤 변호사
동사무소(주민센터) 가서 1000원 주고 떼면 되거든요. 요즘은 인터넷으로 뗄 수가 있어요. 인터넷 등기소에서 공인인증서도 필요 없거든요. 발급 누르고 떼고자 하는 주소지를 넣으면 뗄 수 있어요. 열람은 모바일로도 할 수 있고요.


핵심포인트 2. 등기부등본은 계약 직전+직후 꼭 떼봐라!


현창윤 법률사무소 덕명 변호사/사진=부릿지 캡쳐
현창윤 법률사무소 덕명 변호사/사진=부릿지 캡쳐

▶최동수 기자
그럼 등기부등본을 언제 떼봐야 하는 걸까요?

▶현창윤 변호사
계약하기 직전하고 직후에 떼는 것은 필수예요. 부동산 계약 전에 (부동산에게) 건네받는다고 했는데 직접 떼보는 게 좋아요. 왜냐면 직접 떼 봐야 당일 계약 직전에 위조 등 불법 행위를 피할 수 있어요.


핵심포인트 3. 표제부에서 계약하는 집 동, 호수 꼭 확인해 봐라!


▶최동수 기자
등기부등본을 떼어 봤으면 이제 하나씩 좀 들여다 봐야 할 것 같아요. 가장 첫 번째로 나오는 게 표제부예요.

▶현창윤 변호사
표제부에서는 우선 내가 계약하고자 하는 그 부동산의 주소가 맞는지 동·호수가 맞는지 확인을 해야 해요. 대학가에서 방이 8개인데 16개로 쪼개서 원룸 계약을 했어요. 쪼갠 방에 들어가면 임차보증금을 지키기 힘들 수 있어요.

우리가 전세계약을 한다고 했을 때 최종 목적은 우리가 지금 그 집에서 사는 것도 있지만 보증금을 잘 받아서 나가는 것이에요. 그러려면 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 하는데 호수가 정확하지 않으면 무효가 될 수가 있어요. 그래서 동·호수 확인도 굉장히 중요합니다.


핵심포인트 4. 전입신고, 확정일자는 계약 당일 받아라!


"갭투자자 집 살아도 되나요?"…이럴 땐 전세금 날린다 [부릿지]


▶최동수 기자
전입신고가 무엇이고 확정일자를 왜 받아야 하는지 설명해 주세요.

▶현창윤 변호사
전입신고하고 확정일자는 정말 중요해요. 제일 중요하다고 해도 과언이 아니에요. 우리가 민법이 있고 그 밑에 임대차보호법이 있어요. 쉽게 말해서 전입신고와 확정일자는 우리가 우선변제권과 대항력을 확보하기 위해서 필요해요. 법률효과를 발생시키기 위해서 전입신고, 확정일자, 이사가 필요한 거예요.

이 3가지 요건이 충족돼야 우선변제권과 대항력이 발생해요. 전입신고를 하고 확정일자를 받는 이유는 집이 경매에 넘어갈 때 내 보증금을 확보하기 위해서죠.


핵심포인트 5. 확정일자 효력은 다음날부터(자정 이후)


▶최동수 기자
확정일자는 계약 다음달(자정)이 넘어가면 발생하는데요. 계약과 이사를 금요일 저녁에 했으면 이건 어떻게 해야 하나요?

▶현창윤 변호사
우리가 보통 직장인이니까 주말 끼고 이사를 한단 말이에요. 주말을 끼고 이사를 하는데 월요일이 돼서야 확정일자를 받는 경우가 많아요. 이런 경우 문제가 발생하는데요. 그래서 요즘에는 확정일자를 인터넷으로 받을 수 있는데 꼭 당일 받아두시는 게 중요해요.

임대차보호법의 허점도 있는데 법의 효력이라는 것이 이사한 날, 전입 신고한 날, 확정일자 받은 날 등 3가지 조건을 모두 갖춘 다음 날 발생해요. 이 때문에 이사한 당일 집주인이 근저당권을 마구 걸어서 보호받지 못하는 경우가 종종 있어요.

그래서 이사한 날에도 등기부를 한 번 살펴보고 이사한 다음에도 근저당 등기가 새롭게 들어갔는지 등기부를 꼭 살펴봐야 해요.


핵심포인트 5. 갑구, 소유권자가 실제 계약자와 맞는지 확인해라!


 왼쪽부터 최동수 머니투데이 기자, 현창윤 법무법인 덕명 변호사 /사진
왼쪽부터 최동수 머니투데이 기자, 현창윤 법무법인 덕명 변호사 /사진

▶최동수 기자
갑구의 의미와 갑구에서 무엇을 유의해야 하는지 말씀해 주세요.

▶현창윤 변호사
갑구는 일단 소유권에 관한 사항이 기재가 돼 있어요. 내가 계약하고자 하는 주택 혹은 아파트의 소유권자가 누구냐 이거죠. 그러니까 계약서를 쓸 때 내가 A라는 사람하고 계약을 했는데 등기부상에는 B라는 사람이 기재가 되어 있다면 이상한 거죠. 그렇게 되면 내 권리를 전혀 보장을 받을 수가 없어요. 대리인이라면 위임장을 확인해야 해요. 본인이 아니라면 조심해서 계약해야 해요.

▶최동수 기자
신분증하고 갑구에 나와 있는 소유자 일치해야 하는 거죠. 효력이 있는 위임장인지 어떻게 알 수 있죠?

▶현창윤 변호사
공인중개사들이 싫어할 것 같은데요. 공인중개사에서 "원래 이렇게 하는 거다"라며 "대리권 제가 증명하고 담보하겠다"고 해요. 그냥 (도장) 찍어도 된다고 하는 건데요. 사실 이게 대부분 괜찮아요. 하지만 문제가 발생할 수도 있죠.

우리 돈은 소중하니 작은 위험도 감수할 이유가 없죠. 위임장을 꼭 받아야 하고 위임장에는 계약 당사자 신분증 사본이 있어야겠죠. 가능하면 본인이 와서 계약하면 좋겠지만 전화해서 주민등록이 맞는지 확인을 해보는 것도 필요해요.


포인트 6. 갑구에 가처분, 가압류, 예고등기, 경매 등기, 임차권 등기 있으면 쳐다도 보지 말라!


현창윤 법률사무소 덕명 변호사 /사진=부릿지 캡쳐
현창윤 법률사무소 덕명 변호사 /사진=부릿지 캡쳐

그리고 여러분이 주의해야 할 게 만약에 그 소유권 밑에 갑구에 가압류, 가등기, 예고등기, 경매등기, 임차권 등기 이런 게 혹시 있다면 정말 주의해야 해요. 전세보증금을 보호받지 못할 확률이 높아요.

저는 단호하게 말씀드리는데 만약에 가면 가등기가 기재가 돼 있다거나 임차권등기가 기재가 돼 있으면 단호하게 그 자리를 빠져나오지는 게 중요해요.


포인트7. 등기, 말소사항까지 떼어봐라!


▶최동수 기자
등기부 등본 볼 때 말소 상황까지 봐야 할까요?

▶현창윤 변호사
말소 사항은 집의 역사예요. 말소사항을 포함한 등기를 떼봤는데 만약에 임차권 등기가 있어요. 임차권 등기는 쉽게 말해 임대차 계약이 종료하고 나서 나가려고 집주인이 임차보증금을 안 주는 거예요. 그래서 임차권 등기를 한 거거든요.

그렇다면 제가 나갈 때는 어떨까요? 제가 나갈 때도 같은 일이 발생하지 않을까요? 부동산과 관련돼서 뭔가 분쟁이 있었다는 것을 나타내는 거고 그래서 이런 말소 상황을 포함해서 한 번 보시는 것도 도움이 될 겁니다.

▶최동수 기자
갑구를 봤는데 경매등기가 있어요. 그러면 이걸 어떻게 해석해야 하나요?

▶현창윤 변호사
저희 집이 지금 경매등기가 돼 있어요. 지금은 풀렸는데요. 짧게 말해서 경매등기가 있으면 절대 계약하면 안 되죠. 지금 어떤 사람이 집주인이 지금 쉽게 말해서 빚잔치를 하는 중이에요. 이 집에 있는 빚 때문에 채권자들이 달라붙어서 이 집을 경매시켜서 빚을 가져가려고 하는 시점이란 말이에요. 그런 집을 내가 후순위로 소유권을 취득하면 투자금이나 내 돈을 그냥 날리겠다는 거예요.

▶최동수 기자
그 지금 살고 계신 집은 어쩌다가 경매 등기가 났나요? 알고 사신 건 아닐 거 아니에요.

▶현창윤 변호사
절대 아니죠. 저는 완벽하게 대비 조치를 해놓았기 때문에 그렇게 위험한 상황은 아닌데. 이따가 어떻게 보호받을 수 있는지 다시 한 번 여쭤보고 이제 을구를 좀 볼게요.


포인트 8. 을구는 '근저당권' 설정 여부 반드시 챙겨라!


 /사진=부릿지 캡쳐
/사진=부릿지 캡쳐


▶최동수 기자
을구를 볼 때 뭘 유의해서 봐야 하는지 말씀해 주시면 좋을 것 같아요.

▶현창윤 변호사
을구에서는 대표적으로 근저당권이 있어요. 임대인이 이 집을 담보로 해서 얼마에 대출을 일으켰는지 얼마의 빚이 있는지가 을구에 나와 있어요. 그래서 대표적으로 근저당권을 가장 먼저 확인하라 하라고 하거든요. 특히 내가 계약할 집이 시가보다 60%, 70%가 넘어가는 근저당권이 설정돼 있다면 조심해야 해요.

쉽게 말해서 나중에 경매가 됐을 때 그 낙찰가율이라는 개념이 있는데 낙찰가율 대비 전세가율이 너무 높기 때문에 나의 돈을 확보할 수 있는 확률이 낮아진다는 거죠. 그래서 만약에 이 선순위로 근저당권이 설정돼 있다면 좀 조심 해야 하고, 특히 선순위 근저당권이 있다는 거는 상당히 위험해요.

요즘에 갭투자가 많은데 그런 집에 전세계약을 맺을 때는 조심해야 해요. 시가와 전세가 사이에 갭이 1000만원, 2000만원 정도밖에 안 될 때가 많거든요. 그나마 서울 시내 아파트면 경매에 들어간다고 했을 때 시가 대비 100% 정도로 낙찰이 돼요.

하지만 지방으로 갈수록 오피스텔, 빌라가 위험해요. 오래된 빌라는 집값 대비 50% 미만으로 떨어지기도 하거든요. 그런 집에 들어가면 시가 대비 50%만 전세금을 넣었어도 내 돈을 다 확보하지 못할 수도 있는 거죠.

▶최동수 기자
1부에서는 현 변호사님 모시고 등기부등본 보는 법에 대해서 좀 알아봤습니다. 2부에서는 전세 계약 시 무엇을 유의해야 하는지 좀 실사례를 통해서 여쭙도록 하겠습니다.

출연 현창윤 법률사무소 덕명 변호사, 최동수 머니투데이 기자
촬영 방진주 인턴, 김윤희 인턴
편집 방진주 인턴
디자인 신선용 디자이너



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