부동산 리츠 투자로 '7% 수익'…나도 청약해볼까

/사진=게티이미지뱅크

리츠(REITs·부동산투자신탁) 상장이 이어진다. 지난달 이지밸류플러스리츠에 이어 미래에셋맵스제1호리츠 등 올해 하반기 10여개 리츠가 상장될 예정이다. 지난해 말 기준 7개에 불과했던 상장리츠 시장이 2배 이상 커지는 셈이다.


저금리 시대 리츠는 6~7%의 배당수익률을 꾸준히 얻을 수 있는 재테크 수단이다. 다만 리츠에 담긴 자산이나 수익 구조에 따라 수익률과 배당 안정성은 달라질 수 있다. 넘쳐나는 상장리츠 속에 알짜 상장리츠를 찾는 방법은 뭐가 있을까.
상장리츠 공모 청약 줄줄이…다양해진 리츠자산8일 이지스레지던스리츠가 공모 청약을 마감한다. 뒤이어 미래에셋맵스제1호리츠가 오는 13~15일, 제이알글로벌리츠가 22~24일 공모 청약을 진행한다. SK바이오팜 (84,800원 ▲4,100 +5.08%)으로 달아오른 공모주 열기가 상장리츠로 이어질 것이란 기대가 적잖다.

코람코에너지플러스리츠, 켄달스퀘어리츠, 신한서부티엔디리츠, 마스턴프리미어리츠 등도 연내 상장을 목표로 IPO(기업공개) 절차를 진행 중이다.

상장리츠 수만큼 리츠 자산도 다양해졌다. 제이알글로벌리츠는 벨기에 브뤼셀 소재 오피스를 자산으로 한다. 해외 부동산을 기초자산으로 하는 상장리츠는 이번이 처음이다. 코람코에너지플러스리츠는 전국 189개 주유소를 담고 있다.


미래 배당수익 얼마나?…운용자금 지표 꼼꼼히 따져야리츠에 투자할 때 가장 먼저 살펴봐야할 부분은 P/FFO(기대사업운영수익)다. 일반 주식의 PER(주가수익률)과 비슷한 개념이다. 시가총액을 리츠의 현금 창출력(FFO)으로 나눈 값이다. P/FFO가 낮을수록 주가 대비 배당 효율은 높다는 뜻이다.


P/FFO는 순이익에서 감가상각비와 자산매각손실 등의 비용을 뺀 리츠의 실질적인 배당 능력을 의미한다. 지난달 말 기준 국내 주요 상장리츠들의 P/FFO를 살펴보면 롯데리츠 (3,120원 ▲5 +0.16%) 18배, 신한알파리츠 (6,020원 ▲20 +0.33%) 18.6배, 이리츠코크렙 (4,790원 ▼50 -1.03%) 19.1배 순이다.

해당 리츠가 담고 있는 부동산의 임대 계약도 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 각 자산운용사는 투자설명서를 통해 임차인과 맺고 있는 계약 요건을 계약 기간부터 월 임대료, 임대 면적까지 상세히 설명한다. 계약 변경의 건도 매월 보고서로 확인할 수 있다.

김상진 한국리츠협회 연구위원은 "국내 상장리츠 대부분은 5~10년 장기 임대차 계약을 맺는 경우가 대부분"이라며 "계약 기간보다는 계약 구조를 잘 살펴봐야 한다"고 말했다.
리츠 뭘 담았나…재간접 리츠 등 수익구조도 중요리츠가 담고 있는 자산도 눈 여겨봐야 한다. 국내 상장리츠들의 자산 구성을 살펴보면 백화점과 대형마트 등 리테일부터 오피스, 주유소, 임대주택, 호텔 등 다양하다.

다만 코로나19(COVID-19) 직격탄을 맞은 호텔과 리테일의 경우 임대수익이 줄어들 수 있다. 호텔과 리테일은 각각 투숙객과 점포 수익이 임대수익과 직결돼 있기 때문이다.

재간접 리츠인지도 살펴봐야 한다. 재간접 리츠란 직접 부동산을 갖고 임대수익을 챙기는 일반 리츠와 달리 리츠와 부동산펀드 증권을 자산으로 한다.

일반 리츠와 비교해 증권 처분이 자유롭다는 점에서 배당수익 외 처분수익을 기대할 수 있다. 그러나 부동산을 직접 운영하지 않기 때문에 임차인의 급작스러운 계약 취소 등에 대처하기 어렵다. 상대적으로 배당 수익이 불안정할 수 있다.