8월부터 기존 전세계약도 보증금 5% 넘게 못 올린다

[서울=뉴시스]김명원 기자 = 김현미 국토교통부 장관이 10일 오전 서울 종로구 정부서울청사 합동브리핑실에서 열린 부동산 보완대책 추진방안 등에 대한 제10차 비상경제 중앙대책본부(중대본) 회의 결과를 발표에 대한 기자들의 질문에 답하고 있다. 이날 발표는 문재인 정부 들어 22번째 부동산 대책이다. 2020.07.10. [email protected]

다주택자의 '절세' 수단으로 전락했다는 비판을 받아온 임대사업자 제도가 '대수술'에 들어간다. 앞으로 다세대·다가구·빌라 등을 등록한 임대사업자만 10년 장기 임대가 가능해진다. 4년~8년 임대사업은 폐지되며 특히 아파트 임대사업은 아예 할 수 없게 된다.

이와 연계해 정부는 임대차보호3법 도입에도 속도를 내기로 했다. 특히 임대료를 직전 대비 5% 이상 못 올리도록 하는 전월세상한제는 소급 적용돼 기존 계약도 임대료 상한이 적용된다. 제도 도입후 '전세대란'을 막기 위한 특단의 조치로 풀이된다.


정부는 이 같은 내용을 골자로 한 '주택시장 안정 보완대책'을 10일 발표했다. 등록 임대주택 156만 가구에 달하는 임대사업자 제도는 대수술에 들어간다. 양도세 중과 배제와 종부세 합산과세 배제라는 파격적 혜택이 주어진 임대사업자 제도는 4년 단기임대와 8년 장기 임대로 나눠져 있다.

정부는 앞으로 신규 등록 임대사업자부터 10년 장기 임대에만 세제혜택을 주기호 했다. 종전 4년, 8년은 임대의무 기간이 종료되는 대로 자동 등록말소된다. 폐업이 되는 셈이다. 임대기간 10년의 장기 임대만 허용이 되는데 다세대, 다가구, 빌라 등만 적용되고 아파트는 아예 빠진다. 현재 등록 임대주택 156만 가구 중에서 120만 가구가 '비아파트'다.

강남 아파트를 여러채 보유한 다주택자가 임대사업자로 등록해 양도세, 보유세 혜택을 누리면서 나중에 매각시엔 또 과도한 시세차익을 보고 있다는 비판에 따른 조치다. 이들이 아파트를 최장 8년 장기 보유하면서 '매물 잠김'이 생겼다는 비판도 잇따랐던 게 사실이다.


김현미 국토교통부 장관은 그러나 "120만 가구는 다세대, 다가구 주택으로 대부분 저가 주택 중심으로 임대등록이 이뤄져 저소득층 주거안정에 기여했다고 평가할 수 있다"고 강조했다. '임대차보호 3법'이 도입되면 임대사업자 제도 도입 취지가 상당 부분 해소되기 때문에 '대수술'을 하는 것이라고 부연했다.

이미 등록한 임대사업자에 대해선 세제혜택을 소급해 축소하진 않기로 했다. 의무를 다한다면 종전 수준의 혜택을 그대로 받을 수 있다. 5월말 현재 임대기간이 만료된 가구는 38만7000가구, 연말까진 48만가구에 이른다. 이 가운데 12만 가구가 아파트다.


전월세신고제, 계약갱신청구권제, 전월세상한제 등 임대차3법 입법에는 속도를 낼 전망이다. 국회에선 이달 내 입법 완료를 목표로 하고 있다. 계약갱신청구권제는 세입자가 희망하면 최소 4년 이상은 살던 집에서 계속 거주하도록 권한을 주는 것이다. 전월세상한제는 직전 임대료의 5% 이상 못 올리도록 임대료를 제한하는 제도다. 전세금 5억원이라면 5%인 2500만원 이상 못 올린다.

김 장관은 특히 전월세상한제 도입과 관련 "상가임대차보호법의 선례에 따라 신규 계약 뿐 아니라 기존 계약 갱신 시에도 임대료 상한을 적용할 계획"이라고 말했다. 상가임대차보호법은 지난 2018년 개정됐다. 당시 임대의무기간을 5년에서 10년으로 확대하면서 신규 계약 뿐 아니라 기존 계약에도 소급적용할 수 있다는 법무부 유권해석이 나온 바 있다. 이를 전월세상한제에도 도입하겠다는 게 김 장관의 설명이다.

소급 적용을 하지 않으면 기존에 임대차계약을 맺은 집주인이 갱신시 한꺼번에 임대료를 올릴 수 있기 때문이다. 이렇게 되면 전세 대란이 올 수 있는 만큼 정부가 소급 적용을 적극 추진하는 것이다.

이 법은 공포후 즉시 시행된다. 7월 국회를 통과해 8월 시행되면 잔여 임대 기간이 1개월 남은 전세계약의 경우 9월 갱신 시점에 임대료를 5% 이내로만 올려야 한다. 소급 적용을 하지 않는다면 1개월 지난 시점인 9월부터 신규계약으로 간주해 이후 2년 뒤인 2022년 9월 갱신부터 임대료 상한액이 적용되는 것이다. 소급적용의 영향은 그만큼 강력하다.