은마·잠실5단지 '50층' 올리나…재건축 규제완화 검토

은마아파트 / 사진=이재윤

정부와 서울시가 서울 도심에 주택공급을 늘리기 위해 주거지역 아파트 최고 층수를 35층으로 제한한 '35층룰'을 완화하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다. 50층 아파트를 짓기로 했다가 3년간 진척이 없는 잠실동 잠실주공5단지나 대치동 은마 아파트 등이 첫 수혜를 볼 수 있다.


규제 완화로 사업성을 높이는 대신 일정비율 임대주택 공급이나 기부채납 등 개발이익 환수 장치는 따로 둬야 한다. 정부와 서울시는 규제완화 수준과 이익환수 장치를 어느 정도 수준에서 균형을 맞출지 막판 고심 중이다.

21일 국토교통부와 서울시 등에 따르면 그린벨트(개발제한구역) 해제 '카드'가 공급대책에서 제외되면서 서울 도심 주택 공급을 확대하기 위한 유력 카드로 재건축 규제 완화가 꼽히고 있다.

정부와 서울시는 재건축 초과이익환수제나 분양가상한제 등의 규제 완화는 원칙적으로 검토하고 있지 않지만 '공공 재건축' 방식으로 사업을 할 경우엔 파격적인 인센티브를 줄 계획이다. 민간이 아닌 LH(한국토지주택공사)나 SH(서울주택도시공사) 등 공공이 시행사로 참여하는 재건축이 해당한다.

유력 카드 중 하나는 공공 재건축 아파트의 층고제한을 풀고 용적률을 파격적으로 높여주는 것이다. 현재 주거지역 기준 층고제한은 35층이며, 서울시 조례 기준 용적률은 250% 이하로 묶여 있다. 정부 관계자는 "재건축 이익 환수 장치가 마련된다면 법을 바꿔서라도 용적률과 층고제한 완화는 검토해 볼만한 사안"이라고 밝혔다.



부동산 업계에선 잠실주공5단지의 사업 속도가 빨라질 가능성이 제기된다. 잠실주공5단지는 송파구 잠실역 인근 한강변 35만8000㎡면적에 들어서 있다. 이 단지는 2017년 단지가 속한 일반주거지역을 준주거지역으로 용도 상향하는 서울시 일부 심의를 통과해 기존 15층 높이의 아파트를 최고 50층으로 짓기로 했다. 하지만 부동산 시장 과열 우려 등으로 서울시의 건축 심의 단계에서 3년간 진척이 없는 상황이다.

잠실주공5단지는 특히 '35층룰' 해제를 위해 사회환원 차원에서 임대주택을 일정비율 공급키로 약속한 것으로 확인됐다. 원래 재건축은 재개발과 달리 임대주택 공급 의무는 없다. 송파구청에 제출한 잠실5단지 조합 계획에 따르면 50층으로 재건축되면 3930가구에서 6402가구로 2472가구가 늘어난다.

이 가운데 3종 주거 4987가구 중 146가구(2.92%)를 임대주택으로 공급할 계획이며 50층으로 지어지는 준주거 1415가구 중 281가구(19.85%)를 임대주택으로 짓기로 한 것으로 확인됐다. 이는 지난 5월 서울 도심 7만가구 공급 방안의 핵심인 공공 재개발 사업의 임대주택 의무비율 20%와 엇비슷한 규모여서 서울시 의지만 있으면 잠실주공5단지 '50층'은 실현 가능성이 높다.

서울시는 지난 2016년 최고 50층 높이의 대치동 은마 재건축 설계안도 '퇴짜'를 놓은 적이 있다. 앞서 강남구 압구정지구의 최고 층수도 35층으로 묶었다. 법정 도시계획인 '2030 서울플랜'에 따라 층고제한을 엄격하게 35층으로 적용해 왔다. 서울시는 올 연말까지 '2040 서울플랜'을 다시 짤 계획인데 '35층룰'에 대한 전반적인 재검토가 예고된 바 있다.


관건은 재건축 이익 환수 장치다. 국토부와 서울시는 사업성이 높아진 만큼 공공으로 환원하는 세부 방안을 고심 중이다. 잠실5단지 사례처럼 임대주택을 일정 수준 이상 공급토록 하는 방식이 유력하다. 하지만 재건축 아파트는 재개발과 달리 초과이익환수제가 적용되기 때문에 공공재건축 수준(20%)으로 임대주택을 요구할 경우 조합원 동의를 얻기 어려울 수 있다. 공공재개발처럼 분양가 상한제를 적용하지 않는 것도 재건축 조합원에는 '인센티브'가 될 수 있으나 이는 주변 집값 과열로 연결될 수 있다는 게 문제다.

국토부 관계자는 "도심 주택 공급 확대를 위해 다양한 방안을 검토 중"이라며 "공공 재건축을 통해 적정한 인센티브로 유인하면서도 초과이익에 대해 공공으로 환원할 수 있는 적정선이 있는지 살펴보고 있다"고 말했다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략 연구부장은 "주택시장 안정화를 위해서는 재건축 규제를 혁신적으로 완화할 필요가 있다"면서도 "재건축 사업을 지금처럼 모두 민간에 맡길 게 아니라 조합결성에서 착공까지 전문성 있는 공공기관이 전담토록 해 효율성을 높일 필요가 있다"고 지적했다.