1~2억으로 살수 있는 내 집, 여기 있다[부릿지]

7·10대책에도 불구하고 20대~30대(이하 2030)의 '패닉바잉(집값 상승을 우려한 매수)'이 계속된다. 청약 기회만 기다리다가는 집값 상승으로 영영 내 집을 마련하기 어려울 것이라고 본 2030이 많다는 의미다.

'영끌(영혼까지 끌어모은다)' 해서 자금이 1억~2억원 정도인 신혼부부가 현실적으로 내 집을 마련할 수 있는 방법은 없을까. 청약 기회를 기다리면서 전세로 거주하는 것이 답일까.


머니투데이 건설·부동산 전문 유튜브 채널인 부릿지는 부동산 종합 컨설턴트 회사인 '오비스트'의 황주현 팀장과 함께 2030이 내 집을 마련할 수 있는 방안에 대해 분석했다.

▶조한송 기자
안녕하세요 부릿지입니다. 오늘은 20대와 30대 청년층을 위한 내 집 마련 방안에 대해서 알아보려고 하는데요. 지난 7·10대책때 청년층을 위한 주거지원 방안이 일부 포함이 됐는데 어떤 내용들이고 이를 활용해서 2030대가 어떤 내집마련방안을 세워볼 수 있는지 알아보도록 하겠습니다. 황주현 팀장님 나와계십니다.

▶황주현 오비스트 팀장
오비스트 황주현 팀장입니다.


▶조한송 기자
7·10 대책에서 눈여겨 볼만한게 있을까요.

▶황주현 오비스트 팀장
3기 신도시 외에 공공택지를 확대를 해서 사전청약 물량을 3만가구까지 늘리겠다고 하는 부분입니다. 이런 부분도 청약으로 들어가면 가점제이기 때문에 해당지역에 거주하면서 그런 특별공급을 노려볼 수 있는 2030 외에는 이런 부분도 크게 다를 바 없다고 보여집니다.

▶조한송 기자
3기신도시 당첨 물량을 받아보려고 해도 해당 지역에 거주해야 당첨확률이 높은거니까.

▶황주현 오비스트 팀장
3기 신도시가 내일 당장 시작해도 아무리 빨라도 (입주까지) 5년입니다. 당첨이되도 그안에 계속 무주택을 유지를 해야하고 분명히 여러 조건이 있을건데 정책이 계속 바뀌고 있습니다. 당첨되더라도 이것만 보고 기다리기는 어려운 상황입니다. 사실 20대 30대에는 공급 시그널이 아니라 실제적인 공급이 필요하다고 봅니다.

▶조한송 기자
그래서 저희가 마냥 기다릴 수만은 없잖아요. 그래서 전략을 없는 돈인지만 세워보자는 게 취지인데요. 고객분들은 7·10대책 발표 이후에 어떻게 생각하시나요.

▶황주현 오비스트 팀장
크게 뭐 사실 바뀌는 부분은 없고 정책이 나올때마다 기대는 하지만 매번 2030을 위한 돌파구는 없다보니 답답해합니다. 지금 당장 내 집마련이 어려운 현실이기 때문에 향후에 내가 원하는 내 집 마련을 하기위해서 자금을 마련하기 위한 투자를 해 나가자고 얘기하고 있습니다.

▶조한송 기자
나쁘게 보시는 분들도 있을 수 있지만 사실 저희가 원하는 집으로 가기 위한 단계적인 부분인거죠.

▶황주현 오비스트 팀장
2030에게는 생존이 걸린 문제기 때문에 (투자를)할 수밖에 없는 상황이라고 봅니다.



▶조한송 기자
최대 '영끌(영혼까지 끌어모은다)'해서 2억원 정도다, 어떻게할까요

▶황주현 오비스트 팀장
현금 2억이면 대출 영끌하면 실거주아파트 매매할수 있는 아파트가 있긴 합니다. 다만 그정도 금액대 아파트는 재건축 호재가 있어서 가격상승이 눈에 보이는 곳은 아닐겁니다.

그래도 무조건 저런데 들어가셔야된다고만 말 할 수는 없어서 차라리 지금은 거주에 대한 비용을 전세든 월세든 최소화 시키고 향후에 내가 원하는 집 마련을 할 수 있는 자금을 모으는 투자를 하자고 말합니다. 1억5000만원에서 2억원 정도면 일반적으로 분양권이나 아파트 갭투자(전세 끼고 매매)를 많이 합니다. 그런데 이제 분양권이 문이 닫힌다고 보셔야 합니다.

▶황주현 오비스트 팀장
서울에서는 소유권 이전등기시까지 전매제한이지만 앞으로는 수도권과 지방 광역시도 소유권이전등기시까지 전매가 제한이 됩니다.

▶조한송 기자
집에 입주하기전까지 팔지 못한다.

▶황주현 오비스트 팀장
분양권이 당첨이되는 순간 팔지를 못한다고 보시면 됩니다. 그래도 아직까지 수도권이나 지방광역시에 마지막으로 전매가 가능한 매물이 있습니다. 실거주로 생각하시는 분이나 내 집 마련 자금을 위해 하시는 분들은 마지막으로 빠르게 움직이면 기회를 찾을 수 있을 거라고 봅니다.

비규제 지역 광역시를 가보시면 일반 아파트 갭투자, 재개발·재건축 초기든 수도권보다 투자금 회수가 빠르고 수익률이 좋은 투자처가 있습니다. 차라리 갭투자를 생각하시면 지방광역시를 가셔서 그 지역 안에서 선호도가 높은 지역이나 매물을 찾으면 좋은 결과를 가져올 수 있을 거라고 봅니다.

▶조한송 기자
분양권이나 갭투자가 가능한 곳에 들어가고 전세자금대출을 받아서 전세로 살자는 얘기죠?

▶황주현 오비스트 팀장
전세자금대출을 받을 수도 있고 아니면 요즘에는 월세로 가는 분도 많습니다. 전세를 받아놓다 보면은 아무래도 규제들이 있다보니.

▶조한송 기자
전세자금이 회수될 수 있기 때문에

▶황주현 오비스트 팀장
네 맞습니다. 차라리 소득이 되는 분들은 월세로 가시죠. 나머지 돈은 세금이라든지 실거주를 판단하셔서 투자를 진행하고 계시죠.

▶조한송 기자
실제로 지금도?

▶황주현 오비스트 팀장
지금도 하고 계십니다. 부동산에 처음 관심갖거나 부린이 분들은 조금 이런식으로 검토해보면 기회가 된다라고 봅니다.

▶조한송 기자
갭투자 분양권 말고 다른 방법이 있을까요.



▶황주현 오비스트 팀장
서울쪽에서 접근한다면 이제 막 재개발 사업을 시작 하려는 구역을 찾아보면 그래도 가능한 곳이 있습니다. 전농동, 미아동, 번동, 신길동, 응암동 등입니다. 이런 지역 주변으로 찾아보면 되는데 공통점이 노후화된 집이 많고 주변에 재개발이 활발히 진행되는 곳입니다. 부지런하게 현장을 다니면 적정한 매물들을 만날 수 있을 겁니다.

수도권 지역을 선택할때는 서울과 좀 가까운 지역이나 교통상 호재가있어서 서울과 가까워질 지역을 고르면 좋겠죠. 지역을 말씀드리면 남양주, 의왕, 성남 등입니다. 수도권으로 가면 1억~2억원으로 재개발을 추진하려는 구역은 물론이고 진행하고있는 곳도 투자할 수 있습니다.

▶조한송 기자
아파트 값이 워낙 비싸다 보니까 1억~2억원이면 빌라나 오피스텔 도시형생활주택이라든가 이런쪽으로 생각하시는 분들 많은데요. 투자시 어떤 부분을 봐야할까요

▶황주현 오비스트 팀장
아파트 보다는 개별성이 강한 상품이라서 입지라든지 창이나 향이나 구조나 여건을 따져서 생각해야합니다. 전세가와 매매가의 차이를 이용한 소액투자입니다. 전세가 상승시 매매가의 동반 상승을 기대하고 들어가는 투자입니다.

물건을 선택할때는 원룸보다 수요가 많은 투룸을 하시고 이왕이면은 역세권쪽으로, 그리고 준공도 5년 이내로 신축에 가까울수록 좋습니다. 지역적으로 말씀드리면 대체주택 투자고 수요층이 중요하다보니까 업무단지나 고가주택 지역주변으로 투자를 하시면 그나마 괜찮은 투자를 할 수 있습니다.


▶황주현 오비스트 팀장
오피스텔도 마찬가지입니다. 빌라 투자하는 방법대로 물건을 고르면 됩니다. 다만 취득하거나 보유할때 오피스텔이 장점이 많습니다. 오피스텔 당첨되도 나중에 아파트 청약에 영향을 주지 않고. 투기과열지구 등이 아니면 당첨후 바로 전매가 가능합니다. 그래서 수익이 바로바로 나거든요.

▶조한송 기자
바로라면 몇 개월 이내에?

▶황주현 오비스트 팀장
아니죠 계약을 하고 바로 그다음날 팔아도 됩니다. 당연히 세금은 내야하지만요. 일례로 지난달 부산에서 분양한 오피스텔 중 위치가 괜찮았던 곳들은 웃돈(프리미엄)이 2000만~3000만원씩 붙었서 바로 바로 거래가 됐습니다.

▶조한송 기자
마지막으로 2030 내집 마련을 꿈꾸는 분들에게 어떤 조언이 가능할까요

▶황주현 오비스트 팀장
주변에 성공한 사례도 있으니 너무 부정적으로만 생각하지 마시고 지금부터라도 조금씩 준비해 나가셨으면 좋겠습니다.

▶조한송 기자
마냥 기다리기보다는 현실적인 선에서 기회를 찾아보셨으면 좋겠다는 얘기였습니다. 오늘 감사하고요. 저희는 다음에 또 기회가 되면 뵙도록 하겠습니다.