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내일부터 임대차 3법 시행…계약갱신 때 전세→월세 못바꾼다

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  • 권화순 기자
  • 박미주 기자
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  • 2020.07.30 16:51
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임종철 디자인기자 / 사진=임종철 디자인기자
임종철 디자인기자 / 사진=임종철 디자인기자
내일(31일)부터 임대차3법 중에서 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 즉시 시행된다. 세입자(임차인)는 전세계약 만료 6개월~1개월(12월10일부터는 6개월부터 2개월)전 까지 계약갱신을 요구할 수 있고 증액 임대료는 직전 임대료의 5%를 못 넘긴다.

특히 기존 임대차계약이 전세인 경우 세입자가 계약갱신권을 행사하면 월세로 전환할 수 없다. 세입자를 바꾸지 않는 한 임대인(집주인)은 전세를 월세로 바꾸는 것이 차단되는 셈이다. 집주인이 직접 거주하면 갱신을 거절 할 수 있으나 해당 주택에 집주인이 2년간 의무 거주해야 한다.

Q. 세입자는 언제부터 집주인에게 계약갱신을 요구할 수 있나
-임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지다. 예를 들어 만료일이 11월15일 이라면 10월 15일까지 가능하다. 다만 법 개정에 따라 12월10일부터는 6개월전부터 2개월 전까지로 단축된다는 점에 유의해야 한다.

Q. 갱신요구권은 몇회 부여되나
-1회(2년) 보장된다. 다만 명확한 의사를 표시하지 않고 묵시적으로 연장되는 경우에는 권리가 인정되지 않는다는 점에 유의해야 한다.

Q. 법 시행(7월31일) 이후 계약 잔존기간만 있으면 무조건 요구 가능한가
-가능하다. 하지만 계약기간이 1개월 이상 남아야 한다. 즉 7월31일부터 8월30일 사이에 계약이 만료되는 계약은 세입자의 권리가 인정되지 않는다.

Q. 집주인이 법 시행 이전에 갱신을 거절했다면
-제3자와 이미 임대차 계약을 했다면 기존 세입자는 권리를 행사할 수 없다. 별도의 계약을 하지 않은 경우라면 기존 세입자가 갱신을 요구할 수 있다.

Q. 세입자가 계약만료 이전(법 시행전) 이미 임대료를 5% 이상 올려주기로 계약을 끝냈다면 구제 받을 수 있나
-있다. 임대료를 5% 미만으로 조정 가능하다. 만약 8% 올려주기로 했다면 3% 돌려 받을 수 있다. 이 계약을 그대로 유지하기로 서로 합의 했다면 다음 재계약시 갱신을 요구할 권리(1회)가 생기고 임대료 증액 상한 5%도 적용된다.

Q. 집주인이 거주 목적으로 계약만료 6개월에서 1개월전 갱신 거부를 통지하면
-갱신이 안된다. 집주인은 실거주 할 수 있다. 대신 2년간 의무거주해야 한다. 허위인 경우 손해배상을 해 줘야 한다.

Q. 세입자가 계약갱신청구권 행사했는데 집주인이 전세->월세 전환을 요구하는 경우는
-개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일해야 한다. 즉 전세->월세 전환은 안 된다. 물론 세입자가 수용한다면 가능하다. 이때도 5% 증액 상한은 지켜야 한다. 전세 5억원이라면 보증금 3억원 월세 67만원 혹은 보증금 2억원 월세 100만원 이내로 전환 가능하다. 법정 전환율 4.0% 적용.

Q. 집주인이 계약갱신청구권을 행사한 임차인 거주 주택을 매도할 수 없나
-매도할 수 있다.

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