'26만호' 수도권 공급…"패닉바잉→청약 대기, 전월세 더 불안"

서울 송파구 일대의 아파트 모습./사진= 이기범 기자

정부가 서울권역을 중심으로 수도권에 총 26만2000가구 이상을 공급하기로 하자 시장에서는 예상보다 물량이 많다는 반응을 보이고 있다. '공급 시그널'을 확실히 보내 중장기적으로 집값 안정 효과가 있을 것이란 전망이다. '패닉바잉'에 나섰던 무주택 실수요자들을 분양시장에 대기시키는 효과를 기대할 수 있다는 분석이 나온다.

다만 공공임대·분양에 초점이 맞춰져 있고 공공참여형 고밀재건축은 실효성이 낮아 효과가 제한적이라는 평가도 있다. 임대차 시장 불안요소가 커지고 도심 고밀개발에 따른 부작용이 있을 것으로도 우려된다.


4일 정부와 서울시는 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'을 발표했다. △신규택지발굴(3만3000가구) △용적률 상향 및 고밀화(2만4000가구) △정비사업 공공성 강화(7만가구) △도시규제 완화 등(5000가구+α) 등으로 총 13만2000가구 이상을 추가 공급해 총 26만2000가구 이상의 주택을 공급하겠다는 게 골자다. 정부는 이로써 올해부터 3기 신도시 포함 수도권에 총 127만가구의 주택을 공급할 방침이다.

"패닉바잉 우려 진정, 청약 대기수요 늘어날 듯… 매매시장 관망세 전망"

서울권역 등 수도권 주택공급 방안 총괄표

전문가들은 정부가 공급 시그널을 줬다는 점은 긍정적으로 평가한다.


함영진 직방 빅데이터랩장은 "다양한 공급대책으로 마른수건을 짜듯 뽑아낸 상당량의 주택공급을 통해 최근 가격 급등 우려에 따른 주택구입 불안 심리를 낮추고 30~40대의 패닉바잉 우려를 진정시키는 등 주택시장의 확실한 공급시그널을 보내려는 의지가 표명됐다"고 판단했다.

이에 따라 주택시장이 숨고르기에 들어갈 수 있을 것으로 전망했다. 함 랩장은 "대출문턱과 세금부담이 높아졌고 가격부담이 커진 주택시장에 무리하게 뛰어들기보다는 분양가상한제 적용으로 분양가 만족도가 높아질 청약을 통한 내 집 마련을 기대할 수요가 늘어날 것"이라며 "실입주로 이어지는 2~3년 뒤 공급효과가 가시화되며 중장기적으로 집값 안정효과를 기대할 수 있을 것"이라고 예상했다.

송승현 도시와경제 대표 또한 "누적된 주택 매수 대기수요 대비 공급량은 부족할 것으로 판단되나 주택매매시장의 공급 불안은 일정 부분 해소할 수 있을 것"이라며 "매매시장은 당분간 관망세로 접어들 것"이라고 내다봤다. "세제 개편 부분 중 거래세를 수정·보완한다면 추가 공급량을 기대해볼 수 있어 시장 안정 가능성이 높을 것"이라고도 덧붙였다.

공공재건축 5만가구엔 의구심… "민간 개발 통한 추가 공급 필요"

공공참여형 고밀재건축 시 기부채납 예시/사진= 국토교통부

전문가들은 추가 주택 공급이 필요할 것으로 판단했다. 대량공급을 예상했던 수도권 3기 신도시의 추가 공급물량이 2만가구에 그쳤고, 정부가 발표한 공공참여형 고밀재건축을 통한 5만가구 공급은 현실화 가능성이 낮기 때문이다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "공공재건축은 용적률을 완화하는 대신 늘어나는 50% 이상에 공공주택을 공급해야 하고 개발이익의 90%까지도 환수될 수 있으며 개발이익이 가구당 3000만원이 넘으면 재건축 초과이익환수제가 적용돼 조합원들이 참여하지 않을 가능성이 크다"며 "민간개발 방식으로 공급문제를 풀어야 한다"고 주장했다.

이어 "공급으로 인한 주택가격 안정화 효과가 나타나기까지 시간이 걸린다"며 "소득세법, 지방세법, 종합부동산세법 등을 통과시켜 시행하는 게 더 시장 안정화 효과가 크다"고 부연했다.

임대차시장 불안 증폭·도심 고밀개발에 따른 교통난·일조권 침해 등 우려

임종철 디자인기자 / 사진=임종철 디자인기자

이번 공급대책으로 임대차시장은 더 불안해질 수 있다는 우려가 크다. 함영진 랩장은 "공공임대·분양주택에 청약하기 위한 자격이 무주택 세대주라 이들이 임대차 시장에 머물며 전월세 가격 불안을 일으킬 수 있다"면서 "주택 임대차시장의 가격 모니터링과 불안양상에 대한 대응전략이 필요하다"고 지적했다.

주택공급 확대를 위해 도심 고밀개발을 진행함에 따라 교통난, 일조권 침해 등 부작용이 있을 수도 있다. 정부는 이번 대책에서 공공참여형 고밀재건축의 용적률을 300~500% 수준으로 완화하고 최대 50층까지 허용키로 했다. 도시계획수립기준 또한 복합용도 개발 지구 단위계획을 역세권 주거지역으로 확대하고 용적률을 최대 700%까지 완화하기로 했다. 입지규제 최소구역 내 주거비율은 20%에서 40%까지 확대하고 민간제안은 허용할 방침이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "도심 고밀개발은 교통문제와 일조권 침해 등으로 인해 장기적으로 정주환경 및 도시경쟁력 악화를 초래할 수 있다"며 "이에 대한 사전 논의가 필요하다"고 짚었다.