김현미 "전월세전환율 낮출것"…월세 마르고 전세 폭등 부작용 올까

머니투데이

이동우 기자

서울 송파구 서울스카이 전망대에서 바라본 도심 아파트 전경./ 사진=김휘선 기자 hwijpg@

김현미 국토부 장관이 임대차 3법에 따른 세입자 부담을 덜기 위해 전월세 전환율 인하 카드를 꺼냈다. 다만 전환율을 지나치게 낮출 경우 오히려 전세가를 끌어올릴 수 있다는 지적이 제기된다.

김 장관은 지난 5일 "기준금리가 2.5%일 때 전월세전환율을 4%로 지정했는데 2배 정도 차이가 났다"며 "지금 기준금리가 0.5%"라며 "7배나 차이가 나는 만큼 이를 고려해 전월세전환율을 낮출 것"이라고 밝혔다.

전월세전환율이란 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율이다. 전환율이 낮아지면 임대차3법 시행에 따라 임대인이 요구하는 월세가 줄어들 수 있다. 기준금리는 전·월세의 은행이자 수익과 밀접한 연관이 있어 전환율에 고려된다.

김태년 원내대표도 "전월세 임대차 시장에 대해서는 선제적 보완책을 마련하겠다"며 "금리가 높았던 시절에 책정된 4%의 전월세 전환율을 현재의 저금리상황에 맞게 낮추는 등 탄력적 운영방안을 마련하고 임대인이 전세를 월세로 바꾸는것도 최소화하는 방안을 마련하겠다"고 말했다.

김 장관이 현재 전환율 지정당시 기준금리 2배 수준을 언급한만큼 유사한 수준에서 비율이 맞춰지는 것 아니냐는 분석이 나온다.

현재 임대차보호법에 규정된 전환율은 기준금리에 3.5%를 더한다. 현행 기준금리가 0.5%이니 4%다. 기준금리 연동 시스템은 그대로 두되 고정수치를 낮추는 방식이 유력하게 검토된다.

다만 전환율이 떨어지면 월세에서 전세가 될 때 전세금이 오르거나 월세 물건이 자취를 감추는 부작용이 있을 수 있다.

예를 들어 전세 5억 2000만원을 월세(보증금 3000만원)로 전환할 경우 전월세 전환율이 4%일 땐 163만원이던 월세는 3%일 땐 122만원, 2%면 81만원, 1%일때 40만원 수준으로 떨어진다.

반대로 보증금 같은 매물을 월세에서 전세로 전환하면 4% 전환율 5억2000만원이던 물건이 3%에서 6억8000만원, 2% 10억원 등으로 급증한다. 집주인이 월세를 전세로 전환해 합법적으로 높아진 전세가를 부를 수 있다. 고공행진하는 전세가를 더욱 부추길 수 있다는 지적이다.