강남·목동보다 강북, 상계주공 3만가구 '공공재건축' 급부상

정부가 '8.4 주택공급대책'을 통해 서울 재건축·재개발 관련 규제를 조건부로 완화하기로 결정하면서 강남권 정비사업 추진에 대한 기대감이 높아지고 있는 가운데 4일 서울 송파구 일대 아파트들이 높게 솟아 있다. /뉴스1

정부가 8·4 공급대책의 핵심으로 제시한 '공공참여형 재건축' 시범 단지로 강남이나 목동보다는 강북 재건축 단지가 '급부상'하고 있다. 재건축 연한 30년을 채운 상계동 주공아파트가 대표적이다. 용적률 140~180%에 역세권에 자리 잡고 있는 2만8000가구가 공공 재건축으로 추진되면 수만 가구 공급도 가능하다. 정부와 서울시도 집값자극 우려가 있는 강남보단 강북의 참여에 호의적이다.

6일 서울시, 정비업계 등에 따르면 국토교통부와 서울시는 협업을 통해 공공 재건축이 조기정착할 수 있도록 시범 단지 발굴에 나서고 있다.


지금 당장은 강남권 주요 재건축 단지인 잠실주공5단지, 은마, 압구정현대, 목동 등이 참여하지 않겠다는 입장이지만 최고 50층의 재건축 아파트가 탄생하면 상황이 달라질 것이란 게 정부와 서울시 판단이다.

정부와 정비업계 등은 집값 과열 우려가 상존하는 강남 재건축 단지 보다는 상대적으로 집값이 덜 오른 강북 재건축 아파트에 주목하고 있다. '안전진단 통과 후 사업시행 인가를 받지 않은 사업초기 단계'의 93개 단지 외에도 재건축 연한 30년을 채웠거나 임박한 서울시 노원구 상계동·중계동 주공아파트가 '시범 케이스'가 될 수 있다는 관측이 나온다.

특히 2만8000가구에 달하는 상계동 주공아파트 1~16단지는 지난 1988~1989년에 준공돼 지은 지 31년~32년 됐다. 재건축 연한 30년을 넘겨 주민들이 안전진단만 추진해 통과한다면 소유자 3분의2 동의를 받고 한국토지주택공사(LH)·SH서울주택도시공사가 시행사로 참여하는 공공 재건축이 가능하다.


이들 단지가 주목받는 이유는 층수가 11층~15층에 용적률 140~180%라는 점 때문이다. 현행 서울시 조례에 따라 최대 250%의 용적률을 적용받아 일반 재건축으로 추진되면 사업성이 높지 않다. 재건축 연한은 다 채웠지만 중층 이상으로 용적률이 200% 가까이 되기 때문에 '고밀 개발'이 아니라면 재건축 추진 자체가 어렵다는 설명이다.


반면 공공 재건축으로 지어질 경우 상황이 달라진다. 용적률 500%를 적용받고 도시규제 완화에 따라 최고 50층까지 가능해진다. 기존 가구 수보다 2배 이상 공급하겠다는 게 정부의 구상인 만큼 최대 2만8000가구 신규 공급도 가능한 셈이다. 지하철 4호선·7호선 노원역과 7호선 마들역 등 역세권에 있는 대단지 아파트라 접근성도 뛰어나다. 서울시가 추진 중인 경전철 면목선이 노원구를 통과해 교통 문제도 해결이 가능하다.

상계동 인근의 중계동 주공아파트 역시 상계동과 유사하게 15층 전후의 중층으로 지어져 공공 재건축 추진이 유리한 상황이다. 중계동 주공아파트는 준공된 지 28년~29년으로 내년쯤 안전진단을 받을 수 있다. 강북 상계동과 중계동 주공아파트는 강남 재건축 단지와 달리 상대적으로 집값 과열 우려가 적다는 점에서도 공공 재건축 시범 '카드'로 활용될 만하다는 지적이다.

정부 관계자는 "공공 재건축 5만 가구 공급 계획을 세우면서 안전진단 통과후 사업시행 인가 전 조합을 우선적으로 고려했지만 재건축 연한을 충족했고 소유자들 3분의 2가 공공 재건축을 희망하는 단지라면 굳이 대상에서 제외할 이유는 없다"고 말했다.