임대사업 100% 양도세 감면?..아파트는 1명도 못받는다

박근혜 정부 시절부터 문재인 정부 초기까지 유지해 왔던 임대사업자 양도세 100% 감면 혜택을 결국 아파트 임대사업자라면 단 1명도 못 받게 됐다.

정부는 임대사업자 등록을 장려할 목적으로 10년 임대기간을 채우면 양도세를 100% 감면해 주거나 양도세 장기보유특별공제 70%를 해 주겠다고 약속했다.


하지만 앞으로 아파트 임대사업자는 등록한 지 8년이 지나면 정부가 자동 말소시킬 계획이라서 양도세 '0' 혜택을 단 1명도 누릴 수 없게 됐다.

기획재정부는 민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따른 임대주택 세제지원 보완조치를 7일 발표했다. 지난 4일 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정 법률안이 통과됨에 따라 후속조치를 내놓은 것이다.

앞으로 아파트로는 4년이든, 8년이든 임대사업(건설임대는 제외)을 할 수 없게 된다. 임대주택 160만 가구 중에서 아파트는 약 40만 가구에 달하는데 4년, 8년 의무임대 기간이 지나면 자동 말소된다.


문제는 박근혜 정부 시절인 지난 2014년 1월과 2015년 12월에 신설된 파격적인 양도세 혜택이다. 2014년에는 임대기간 10년을 채우면 양도세 장기보유특별공제(장특공제) 70%를 주기로 했다. 2015년에는 한발 더 나가 10년 임대 의무를 채우면 양도세 100% 감면(단 농어촌특별세 20%는 별도부과)을 약속했다.

2014년 등록한 사업자라면 2024년부터, 2015년 등록했다면 2025년부터 파격적인 양도세 혜택을 받을 수 있었지만 이들은 이번 후속 대책에 따라 이 같은 혜택을 받을 수 없게 됐다.

법 개정으로 8년 지나면 자동말소가 되기 때문에 2년을 더 채울 길이 없어졌기 때문이다. 물론 8년 지나면 적용되는 장특공제 50%는 받을 수 있다.

김종필 세무사는 "공시가격 6억원 이상 임대주택은 종부세 혜택을 볼 수 없는데도 높은 양도세 혜택을 노리고 등록한 사람도 적지 않았다"며 "정부가 애초에 약속한 세금혜택을 유예기간 없이 의무기간을 채울 기회조차 주지 않은 경우는 보기 드문 사례"라고 지적했다.

7일 서울 송파구 일대의 아파트 모습. / 사진=이기범 기자 leekb@

애초에 100% 감면혜택을 설계한 게 문제였다는 비판도 나온다. 임대의무 기간은 8년으로 해 놓고 100% 감면 혜택 혹은 70 % 장특공제는 10년을 채우면 주도록 해 제도 간 기간 불일치가 발생한 것이다.

정부도 이같은 문제를 모르지 않지만 8년을 채우면 50% 장특공제 혜택을 보고 끝날 사업자들마저 "2년 더 임대사업 하려 했다"며 10년치 혜택을 요구할 경우도 감안했을 것으로 보인다. 결국 8년 임대기간을 채운 모든 사람에게 장특공제 70% 혹은 양도세 100% 감면을 줘야 하는 사태가 벌어질 수 있는 만큼 합리적으로 세제를 조정할 수밖에 없었을 것이란 추정이 나온다.

다만 임대사업자 등록을 장려하며 파격적인 세금혜택을 내세웠던 정부가, 결과적으로 제도를 내놓은 지 6년만에 '없던일'로 하면서 정책 신뢰도는 떨어질 수밖에 없게 됐다. 일각에선 임대사업자 제도를 '주거안정 기능' 측면에서 진지하게 고민했다면 '10년 임대사업자'만 남겨 놓을게 아니라 최소 15년 이상 의무기간을 확대했어야 한다는 비판도 나온다.

한편 제도 개편으로 5월말 기준 37만700가구의 등록 임대 주택이 자동으로 말소된다. 올 연말까지는 48만가구가 임대주택 지위를 잃게 된다. 올해까지는 대부분 4년 단기임대 주택 위주로 자동으로 등록 말소가 된다.