세입자들의 한탄 "월세는 사라지는 돈, 전세는 내 돈"

월세시대 막을 수 없다면…"돌려 받을 수 있는 월세 만들자" 임대차3법을 계기로 전세, 월세를 둘러싸고 뜨거운 논쟁이 붙었다. 금리가 낮은 현 시점에선 세입자에게 전세가 유리한 것은 사실이지만, 전세제도가 집값 거품의 요인 중 하나라는 것 또한 부인하기 어렵다. 향후 월세전환이 가속화 할 것이란 전망에는 대부분 이견이 없다. 임대차3법 시행과 저금리로 '월세시대'를 피할 수 없다면 '착한 월세'를 만들기 위한 고민을 시작해야 한다.

◇월세 471만 가구인데 세액공제는 고작 7%..돌려받는 돈 31만원


월세가 '나쁜' 이유는 '사라지는 돈'이기 때문이다. 전세대출을 받아 전세살이를 하더라도 빚을 갚아 나가면 보증금은 언젠가 '내돈'이다. 하지만 월세는 집주인에게 주고 나면 끝이다. 소득 대비 과도한 월세를 내는 것도 부담이지만, 월세는 사라지는 돈이라는 인식 때문에 '나쁜 월세'라는 오명을 피할 길이 없다.

전문가들은 '월세시대'를 피할 수 없다면 월세가 '사라지는 돈'이 아니라 '돌려 받는 돈'이 돼야 한다고 지적한다. 물론 지금도 월세를 내고 돌려 받는 방법이 있다. 대상자가 적고 돌려받는 돈도 쥐꼬리라는게 문제다.

정부는 월세전환이 가속화 한 2014년 월세 세액공제를 도입했다. 연소득 7000만원 이하(연소득 중에서 종합소득액 6000만원 이하) 무주택자가 전용 85㎡ 이하 주택에서 월세를 살 경우 10%를 돌려받는다. 공제한도는 750만. 월세 62만5000원, 연간 총 750만원의 월세를 냈다면 10%인 75만원을 돌려받을 수 있다. 2018년부터는 연소득 5500만원 이하인 경우 공제율이 12%로 올랐다.

월세 세액공제를 받은 사람은 2018년 기준 총 33만9762명, 공제 금액은 1056억원이었다. 1인당 평균 31만원 가량이다. 다달이 내는 한달 월세에도 미치지 못한다. 이마저도 2014년엔 16만2484명, 414억원에 불과했다. 4년 사이 공제받은 사람이 2배 늘어난 것은 월세 전환의 가속화와 무관치 않아 보인다.


우리나라 총 가구수는 2018년 기준 2050만가구로 이 중 월세(보증금 있는 월세도 포함) 가구는 23%인 471만 가구다. 같은 해 약 34만 가구가 월세 세액공제 혜택을 받았는데, 전체 월세 가구 중 고작 7%에 해당한다. 전체 월세 세입자의 93%는 세금 혜택을 받지 못했다.

지난해 기준 임차가구의 월소득 대비 월임대료 비율(RIR)은 전국 16.1%, 수도권은 20.0%에 달한다. 월급의 20%를 주거비에 쓸 정도로 주거비 부담이 크지만 이에 비해 공제혜택을 받는 비율은 미미한 셈이다.

◇착한 월세 만들려면, 착한 집주인에 인센티브 필요


송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 "월세 세액공제 혜택이 저소득층 위주로 적용되는데 부부합산 연소득 5000만원이라면 월세 세액공제가 아니더라도 다른 공제를 받아 이미 한도가 다 찬다"고 지적했다. 저소득층만을 대상으로 하다보니 실효성이 떨어진다는 지적이다.

'착한 월세'를 만들려면 월세 세액공제의 연소득 기준을 높여 대다수 월세 세입자가 돈을 돌려 받을 수 있어야 한다. 이미 공제 한도가 다 찬 저소득층이라면 '바우처' 제도를 도입해 집주인에게 월세 대신 바우처로 정산하고 집주인은 바우처로 세제혜택을 적용받는 대안도 거론된다.

더불어민주당과 정부는 전월세전환률 4%를 대출금리 수준으로 낮춰, 월세 전환시 월세 부담을 낮추는 방안을 논의 중이다. 전월세전환율이 2%대로 낮아지면 집주인은 월세를 많이 올려 받을 수 없게 된다.
다만 '패널티' 위주의 정책으론 '착한 월세'를 만들 수 없다. 노무현 정부에서 청와대 홍보수석을 지낸 조기숙 이화여대 교수는 "월세 임대인에게는 종합부동산세와 일부 양도세 혜택 정도는 줘야 정부도 월세시장에 개입할 수 있다"고 지적했다.

임재만 세종대 부동산학과 교수도 "강제로 임대료를 낮추라 하기는 어렵고, 착한 월세가 자발적으로 만들어지지도 않는다"며 "좋은 임대인 프로그램과 연결된 임대면허제와 함께 장기 임대의 경우 재산세 면제, 주택대출이자 소득공제 등 인센티브를 주면서 낮은 임대료를 유지하도록 유도해야 한다"고 말했다.

권화순 기자

무이자 전세금으로 갭투자 "집주인 보증금 못쓰게 막아야"
부동산 대책에서 한 번도 빠지지 않는 말은 '투기수요 차단'이다. 정부는 이를 위해 대출을 규제하고 세금을 높였다. 하지만 투기는 멈추지 않았다. 투기 세력은 정부 대책을 비웃듯 전국을 돌며 주택을 쓸어 담았다.

풍선효과를 유발한 핀셋 규제, 때 늦은 법인·다주택자 규제 등 대책의 약발이 먹히지 않은 이유는 많다. 많은 전문가들은 부동산 투기수요가 사라지지 않는 원인 중 하나로 우리나라만이 가진 특수한 임대차제도, '전세'를 꼽는다.

◇규제 없는 사금융…'신용 없이 무제한 무이자 대출'

삽화=임종철 디자이너 / 사진=임종철

전세제도 아래서 세입자는 최소 2년 동안 안정적인 주거지를 마련하면서 목돈을 모을 수 있다. 반면 집주인은 2년 동안 전세보증금 만큼의 자금을 무이자로 대출받는 효과를 누린다.

전세는 세입자가 주거 안정을 꾀할 수 있다는 점에서 순기능을 하지만, 집주인이 무이자 대출이 가능하다는 점에서 투기의 요인이 될 수 있다.

전세는 개인 간 이뤄지는 일종의 사금융이다. 금융기관에서 대출은 대출자의 신용이 필요하지만 전세는 집주인의 신용이 중요치 않다. 부채가 많고 현금흐름이 없는 집주인이더라도 매매가와 전세가 차이의 '갭'만큼의 자금만 있다면 다수의 세입자로부터 무이자 대출이 가능하다.

갭투자 원정대가 수도권, 청주, 대전 등 전국 곳곳에서 갭 3000만~5000만원인 매매가 3~5억원 아파트를 쓸어담고, 외국인이 국내 아파트 수십채를 쇼핑할 수 있었던 것도 이 때문이다.

진미윤 LH 토지주택연구원 연구위원은 "(전세보증금은) 가계대출의 숨은 그림자"라며 "시중에 떠도는 전세보증금이 560조원 정도로 추산되는데 이 유동성이 주기적인 집값 상승의 주범"이라고 말했다.

◇집값 하락 땐 뇌관…"전세보증금 규제해야"

임종철 디자인기자 / 사진=임종철 디자인기자

집값 상승기 때는 '갭'이 껴있는 집이 유지될 수 있지만 부동산 경기 침체로 집값이 급락해 전세 시세가 계약 당시 보다 하락하면 문제가 커진다. 갭투자한 집은 집주인이 전세 만기 때 세입자를 새로 구해 기존 세입자에게 전세보증금을 돌려줘야 하는데 그러지 못하는 상황이 생기는 것이다.

이광수 미래에셋대우 연구원은 "역전세 난이 발생하면 기존 세입자는 어렵게 마련한 목돈을 돌려받지 못하는 상황이 된다"며 "매매가격이 전셋값보다 내려가는 깡통전세가 되면 경매가 되더라도 세입자는 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있다"고 말했다.

전문가들 사이에선 전세제도의 역기능을 막으려면 집주인이 받은 전세보증금을 규제해야 한다는 주장도 나온다.

채상욱 전 하나금융투자 연구위원은 "금융산업은 규제산업이고 과도한 레버리지는 금융산업에 악영향을 미치기 때문에 전세 사금융은 규제를 받아야 한다"며 "갭투자를 한 집주인의 금융차입금 한도에 전세보증금도 포함시켜야 한다"고 주장했다.

진 연구위원은 "미국 등 해외에서는 임차보증금이 시장의 유동성으로 흘러 들어가는 걸 막고 있다"며 "우선 집주인은 월세만 받고, 일정 금액 이상의 임차보증금을 받으면 나라에서 정한 은행에 넣어두고 다른 용도로 쓰지 못한다"고 말했다.

이어 "은행에 맡긴 임차보증금에서 나오는 이자는 임차인에게 돌려준다"며 "전세보증금을 악용해 집을 사고 팔기를 반복하며 다른 사람의 주택 매입 기회를 막는 행위는 규제로 차단해야 한다"고 지적했다.

최동수 기자
주담대 안바꾸면 '월세→내집마련' 절대 못한다
그동안 '월세' 하면 빌라나 다세대, 원룸 등을 떠올렸지만 앞으로는 아파트도 '월세시대'가 본격 도래한다. 임대차3법 시행을 계기로 전세보증금 일부를 월세로 돌리는 집주인들이 더 늘고 있다.

전세 품귀 현상이 벌어지면서 서울 아파트값은 57주 연속 상승했다. 아파트가 월세의 주류로 전환하는 시대, 생애 첫 주택을 마련하려는 청년층, 신혼부부의 고민이 클 수밖에 없다.

국토교통부의 2019년도 주거실태조사에 따르면 우리나라 전체 가구의 41%가 '내집'이 아닌 '임차가구'였다. 임차가구는 △전세 △보증금이 있는 월세 △보증금이 없는 월세 △무상 등으로 세분화된다. 통계청이 2015년 실시한 인구주택총조사 결과가 가장 최신 자료인데 임차가구 중 전세와 월세(보증금 있는 월세 포함)의 비중은 대략 4대6 수준으로 추정된다.

전세는 그동안 무주택자들이 내집을 마련하는 사다리로서 역할을 했다. 월세로 시작해 전세대출을 받아 전세를 살고, 대출을 갚아 목돈을 마련하면 집을 구매하는 패턴이다. '월세→전세→자가' 순서다. 그동안 정부 정책은 '전세 장려, 월세 억제' 일변도였다.

하지만 '제로금리' 시대에 임대차3법까지 시행되면서 전세 감소, 월세 증가의 속도는 가속화될 수밖에 없다는게 전문가들의 공통된 전망이다. 당장 전세 자체가 사라지지는 않겠지만 전세의 종말은 시간 문제라는 의미다. 한 세대 정도가 지나면 월세가 대세가 되고 거부감도 사라질 수 있다고 전망하는 주택 전문가들도 있다.

전문가들은 이 때문에 월세시대에 적합한 '주거사다리' 마련이 필요하다고 지적한다. 전세를 건너뛰고 곧바로 내집을 마련할 수 있는 다양한 통로가 있어야 한다는 제언이다.



최근 서울시가 새롭게 시도 중인 '지분적립형' 주택도 이같은 사다리로 볼 수 있다. 정부와 서울시는 지난 4일 서울 도심에 13만 가구 공급 대책을 내놓으면서 지분적립형 주택' 개념을 선보였다.

초기 목돈이 없는 청년과 신혼부부가 주택 지분의 40%만 보유하고 이후 20~30년 이상 장기 거주하면서 나머지 지분을 사들이는 방식이다. 내집 마련 진입 문턱이 높지 않은 데다 장기 실거주를 유도할 수 있다는 점에서 의미있는 시도가 될 것이란 관측이 나온다.

해외처럼 30년 이상의 장기 모기지 상품을 활성화해 주택대출로 집을 산 뒤 장기적으로 조금씩 나눠 갚는 대출도 정착돼야 한다.

이를 위해선 LTV(주택담보인정비율) 일변도의 주택대출 제도 변화도 필요하다. 지금의 LTV 제도로는 청년의 내집 마련이 요원하다. 서울 아파트 중위값이 9억원을 넘어섰는데 LTV 40%를 적용하면 대출 한도를 꽉 채워도 3억6000만원에 불과하다. 나머지 5억4000만원은 현금으로 조달해야 하는데 다달이 월세를 내야 하는 청년들에게 여유자금 마련은 쉽지 않다.

이 때문에 LTV를 기계적으로 적용할 게 아니라 대출자의 연소득(미래 소득 추산도 필요)과 전체 금융부채 현황 등을 따져 상환능력에 따라 대출을 해 주는 DSR(총부채원리금상환비율)을 확대할 필요가 있다는 지적이 나온다.

권화순 기자
해외에는 월세만 있다는데…우리와는 어떻게 다른가◇중산층 월세→내집마련 돕는 '런던 리빙 렌트'… 임대료는 시세 3분의 2


영국 런던의 경우 월 임대료가 소득 3분의 1을 초과하지 못하도록 한 중산층용 '런던 리빙 렌트'가 있다. 저렴한 임대료로 장기간 거주하면서 집을 구입할 수 있도록 돕는 런던시의 주택정책이다.

런던시에 따르면 이 제도로 정부 보조를 받는 비영리단체는 런던 평균 3분의 2 수준의 낮은 임대료로 거주할 수 있는 주택을 건설한다. 대상은 무주택 런던 중간 소득층이다.

특히 비영리단체는 세입자가 10년 이내에 주택을 소유할 수 있도록 도와야 한다. 저축을 도와 월세를 탈피하고 주택을 마련하도록 지원하는 것이다. 일종의 준공공임대주택으로 중산층의 주거사다리 역할을 하는 셈이다. 저소득층을 위한 주거지원은 따로 마련돼 있다. 런던시는 빈 집에 세금과 보험료를 부과해 시장에 주택공급도 촉진하고 있다.

◇미국 집주인-세입자 동시 지원하는 '공공주택청'… 저렴한 양질 임대주택 공급 유도

민간 임대사업자가 많은 미국에서는 집주인과 세입자 모두를 위한 '공공주택청'이 있다. '공공주택청'은 임대인에 대한 교육과 함께 임대인의 목소리를 정책에 반영한다. 고품질의 주택을 유지하면 신용도 높은 임차인을 구해준다. 장기 임대할수록 지원금을 더 주고 집도 수리해주는 등 저렴한 양질의 임대주택 공급을 유도한다.

동시에 임차인에게는 일종의 주거급여를 지원한다. 집주인과 세입자가 장기간 안정적으로 '윈윈'하는 구조다. 반면 국내엔 임차인들이 필요한 상담을 받을 수 있는 창구는 있지만 임대인을 위한 서비스 제공 기관은 없다.

진미윤 LH(한국토지주택공사) 토지주택연구원 연구위원은 "국내 LH에서도 주거복지센터를 운영하고 있지만 임차인 문의만 받고 임대인들은 상담할 곳이 없다"며 "임대인에게 정책을 설명하고 서비스를 제공할 기관이 필요하다"고 말했다.

기업체의 주거지원 활용도 가능하다는 견해다. 진 연구위원은 "프랑스의 경우 월급의 1% 미만을 주거안정지원금으로 내게 돼 있는데 이걸로 직원들에게 줄 임대주택을 주고 직원들의 주거 안정과 생산성을 꾀하도록 한다"고 설명했다.

미국 공공주택청에서 주민들이 상담을 받고 있다./사진= 진미윤 LH토지주택연구원 연구위원

◇월세 보증금, 해외는 1~2개월치인데 한국만 30개월치… 일본엔 보증보험·임대관리회사 있어

해외는 통상 월세의 1~2달치를 원상복구 등에 대비해 보증금으로 받는 반면 한국은 통상 30개월치 이내를 보증금으로 요구한다. 한국은 임대료 체납이 상대적으로 많고 임차인 보증 수단이 없기 때문이다.

과도한 월세 보증금을 낮추기 위해선 일본의 월세 보증보험제도나 임대관리회사를 참고할 수 있다.

이상영 명지대 부동산학과 교수는 "일본은 임차인이 보증보험에 가입토록 해 임차인 리스크를 줄이기 때문에 보증금을 많이 내지 않아도 된다"며 "임대관리회사가 규모의 경제를 통해 저렴한 수수료를 받으면서 주택을 관리하고 집주인과 세입자 간 껄끄러운 관계를 해소하기도 한다"고 말했다.

일본 니시다이 임대아파트 전경/사진= 머니투데이DB

기업형 민간임대주택 사업자 제도도 참고할 필요가 있다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "미국의 경우 기업형 민간임대주택 사업자가 제공하는 아파트들이 많은데 이 경우 집주인이 실거주하는 일이 없어 장기간 거주 가능하고 사업자들에 세제지원 등 임대주택 확대를 위한 제도적 틀을 많이 운영하고 있다"며 "이런 시스템이 임대료 면에서 안정적 구조를 만든다"고 밝혔다.

박미주 기자