싼값에 '새 집' 살던 세입자들, 이젠 못 들어간다

서울 아파트 전경. / 사진=김창현 기자 chmt@

앞으로 서울에서 민간이 분양하는 신축 아파트는 청약 당첨자들만 거주할 수 있게 된다. 분양가상한제 주택에 실거주 의무 부여로 신축 전세가 사라질 전망이다. 서울은 분양권 거래도 막혀 있어 신축에 들어가 살려면 청약에 당첨되는 수밖에 없는 상황이 됐다.

11일 정치권에 따르면 최근 분양가상한제가 적용되는 민간분양 아파트 입주자에 의무거주기간을 적용하는 '주택법' 개정안이 최근 본회의를 통과했다. 이원욱·윤관석 더불어민주당 의원이 지난 6월 발의한 뒤 상임위인 국토교통위원회에서 대안을 반영한 안건이다.


개정안은 수도권 분양가상한제 대상 아파트에 거주의무를 부과하는 게 골자다. 지금까지는 정부가 조성하는 공공택지의 공공분양 아파트에 대해서만 1~5년의 거주의무가 주어졌다. 그러나 앞으로는 재개발·재건축 같은 민간택지 아파트에도 최장 5년 범위의 거주의무가 생긴다. 주택가격이 시세 대비 얼마나 저렴한가에 따라 의무거주기간은 달라질 수 있다.

의무거주기간은 최초 입주가능일부터 거주해 5년 이내의 기간을 채워야 하며 집주인은 아파트 준공 직후부터 직접 들어가 살아야 한다. 거주의무를 위반하면 1년 이하의 징역이나 1000만원 이하의 벌금에 처해진다. 해외 체류 등 이주가 불가피한 사유 없이 거주의무기간 안에 이사 가려면 한국토지주택공사(LH) 등에 집을 팔아야 한다.

이는 '로또분양'을 노린 투기 수요를 차단하기 위한 규제다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 시세보다 수억 낮은 가격에 아파트가 분양되면서 투기성 청약이 늘고 있기 때문이다. 일괄적으로 가점제가 적용되면서 초소형 평형에 5인 가구가 당첨되는 일도 빈번했다. 임대를 놓거나 매도해 차익을 보려는 투기성 수요다. 실거주 의무가 부여되면 이런 부작용이 사라질 것으로 기대된다.


하지만 또다른 부작용이 예상되고 있다. 신축 전세 물량이 완전히 사라지게 된다는 점이다.

그간 집주인들은 아파트 준공 후 바로 입주가 어려우면 세입자를 받아 전세보증금으로 분양가 잔금을 치렀다. 입주 시점의 아파트 전세가가 주변 시세보다 수억원 저렴하게 형성되는 이유다. 세입자를 찾는 전세 매물이 쏟아지며 일시적 공급 초과로 전세가가 낮게 책정되는 것이다. 덕분에 세입자들은 목돈이 좀 부족하더라도 거주 여건이 좋은 신축 아파트에 거주할 수 있었다.

그러나 집주인이 아파트 준공 시점부터 들어가 살아야 한다면 신축이 전세로 나올 일은 없어진다. 세입자는 무조건 구축에 거주하게 되는 셈이다. 서울은 지난 3월 '목동아이파크위브' 입주를 끝으로 거래가능한 분양권도 사라진 상태여서 앞으로는 새 아파트에 거주하려면 청약에 당첨되는 수밖에 없게 생겼다.

개정안은 법 공포 후 6개월 뒤부터 시행된다. 상한제를 적용받는 서울 등 투기과열지구 일부 지역에서 내년 1월부터 입주자모집공고를 신청하는 단지부터 적용될 것으로 전망된다.