머니투데이

속보
통합검색

[부릿지]10년 후 '입지깡패' 될 그곳, 나도 알 수 있다

머니투데이
  • 최동수 기자
  • 카카오톡 공유하기
  • 카카오톡 나에게 전송하기
  • 페이스북
  • 트위터
  • 네이버
  • 카카오스토리
  • 텔레그램
  • 문자
  • VIEW 13,534
  • 2020.08.12 06:00
  • 글자크기조절
  • 댓글···

[부릿지TALK]김학렬 스마트튜브 부동산연구소장②


대출·세금 규제, 임대차 3법, 주택공급 확대방안 등 정부의 규제와 공급대책이 연달아 나오면서 실수요자의 고민이 깊어졌다.

가파르게 상승했던 집값 상승세가 일부 진정되긴 했지만 시장은 혼란스럽다. 전셋값은 계속 오르고 전세 매물은 찾기 어렵다. 아파트 규제가 강해지다 보니 상대적으로 저렴하고 규제가 덜한 빌라(다세대·연립주택)로 수요가 몰리면서 거래량과 가격이 동반 상승하는 현상도 나타난다.

지금 내 집 마련을 해도 될까? 언제 집을 사야 할까? 어느 지역이 미래가치가 가장 높을까? 3040 패닉바잉은 왜 일어나는 걸까?


머니투데이 건설·부동산 전문 유튜브채널 부릿지는 시장 전문가들의 다양한 목소리를 들어보는 '부릿지TALK'에서 김학렬 스마트튜브 부동산연구소장을 만났다. 시장에서 빠숑으로 잘 알려진 김 소장은 최근 '이제부터는 오를 곳만 오른다'는 책을 냈다.

지난 6일에는 김 소장이 생각하는 오를 곳은 어디이고, 어떤 기준으로 오를 곳을 선정했는지 물었다. 이번 2편에선 3040은 왜 패닉바잉 하는지, 서울 핵심입지는 어디인지 등을 담았다.

[부릿지]10년 후 '입지깡패' 될 그곳, 나도 알 수 있다


1. 10년 후 서울에서 가장 가치가 높은 곳은?


▶김학렬 소장(빠숑)
지금은 가성비가 좋은 곳이 안 보이죠. 단기로 보면 답이 안 나오는데 초장기로 보면 답이 딱 나와요. 저는 분석할 때 단기를 안 보고 10년 후에 가격이 올라가 있을 것만 봐요.

10년 후에 가격이 뭐가 제일 올라갈지는 정부가 알려줍니다. 규제를 제일 심하게 하는 곳이 수요가 제일 많은 거죠. 정부가 가장 강하게 규제하고 있는 곳이 토지거래 허가구역으로 묶어놓은 곳이죠. 삼성동입니다.

앞으로 10년 동안 무슨 일이 벌어지냐면 현대차 신사옥 글로벌비즈니스센터(GBC)가 들어옵니다. 105층인데 연면적이 서울 송파구 잠실 롯데월드타워의 3배보다 커요. 잠실 롯데 타워에 1만명이 근무하는데 GBC는 산술적으로 3만명이 근무할 수 있죠.

이게 끝이 아니에요. (지하철 9호선) 봉은사역과 (지하철 2호선) 삼성역 사이에 영동지하대로를 만들어요. 지하 5층인데 1만명이 상주해요. 그 뒤에 마이스(MICE) 개발도 있어요. 이곳도 5000명 이상 상주해요.

합치면 대략 5만 명이 생기는 겁니다. 일자리가 지금도 압도적으로 많은데 삼성동 일자리가 5만개가 더 추가되는 거예요. 지금 비싸고 앞으로도 비싸질게 보이니 토지거래 허가구역으로 묶어놓은 거죠.

삼성동에는 아파트가 많이 없어요. 그래서 그 주변에 있는 강남구 청담동, 대치동, 송파구 잠실동을 토지거래허가구역으로 묶어놓았는데요. 결국 삼성동까지 출퇴근할 수 있는 입지들은 다 좋아요. 그러면 이 부지들은 지금 사도 상승 가능성이 크다고 봐야죠. 최근 거래되는 물건들도 신고가에요. 너무 비싸죠.

그러면 일반인은 어떻게 해야 할까요? 삼성동까지 출퇴근할 수 있는 교통망이 있으면 되죠. GTX(수도권광역급행철도) A노선이나 C노선을 보면 삼성역에 서잖아요. 이 노선이 서는 역을 눈여겨봐야 해요. 지금부터 삼성동까지 오는 모든 역세권을 다 찍어보세요. 그럼 지금 평당 1000만원이 안 되는 입지들이 매우 많아요. 이런 곳들은 더 입지가 좋아지니 유효한 투자처죠.

[부릿지]10년 후 '입지깡패' 될 그곳, 나도 알 수 있다


2. 어떤 아파트를 사야지 미래가치가 제일 높을까?


▶김학렬 소장(빠숑)
아파트는 명쾌합니다. 제일 중요한 건 입지 가치와 상품가치가 올라갈 것들을 보면 돼요. 제일 알짜 상품은 10년을 바라봤을 때 입지가 좋아지는 지역의 재건축 아파트예요. 정부에서 제일 심하게 규제를 하는 곳도 입지 좋은 곳 재건축 아파트잖아요. 수요가 너무 많죠.

저는 지금이라도 상계 뉴타운이나 신림뉴타운을 가라고 얘기해요. 그런데 추천을 하면 안 가요. 거기 가면 화장실도 없거든요. 어떻게 사냐고 저한테 욕을 해요. 지금 상계 뉴타운이나 신림뉴타운은 지금 가격보다 2~3배 될 게 뻔히 보이거든요. 지금 당장 자금이 부족한 분은 미래 가치가 많이 올라갈 곳을 선택하는 것이 나쁘지 않죠.

[부릿지]10년 후 '입지깡패' 될 그곳, 나도 알 수 있다


3. 3040 패닉바잉은 왜 일어나는가?


▶최동수 기자
서울 노도강(노원구· 금천구·강북구), 금관구(금천구·관악구·구로구)에 '패닉바잉'이 계속되고 있어요. 패닉바잉은 왜 일어나는 걸까요?

▶김학렬 소장(빠숑)
서울 25개 구는 입지와 위상이 다릅니다. 강남이 비싼 이유는 수요가 공급보다 많아서죠. 강남구를 벗어나려고 하지 않는 거죠. 반면에 도봉구는 계속 상급 위치로 가고 싶어 해요. 수요층이 불안한 거예요.

서울만 보더라도 도봉구를 비롯해 중랑구나, 금천구처럼 하위 3개구 같은 경우는 늘 불안 하죠.

경기도 신도시도 비교해 봐야 해요. 교통이 좋으면 서울권이거든요. 서울의 하위권 갈 바에는 경기도 신도시 분당이나 판교, 과천을 가죠.

흐름을 얘기해 보죠. 돈이 있으면 서울 상위권부터 찾겠죠. 다음 마포구, 용산구, 성동구, 양천구, 서대문구죠. 그런데 여기도 너무 오른 거죠. 분양가 7~8억원 하던 아파트가 지금 15억원이 다 넘어가거든요.

그러면 놀라서 경기도 상위권 지역으로 갑니다. 경기 하남, 성남, 분당, 과천, 광명, 남양주 다산신도시, 구리, 고양시 덕양구 쪽이죠.

그런데 여기도 가격이 만만치 않죠. 그래서 더 내려가죠. 용인시, 수원시 등으로 내려갔는데 그쪽도 10억원이 넘어요.

여기까지 간 사람들은 이제 '여기서 출퇴근 할 바에야 서울 전세로 가자'라는 생각을 해요. 서울 중위권에서 전세를 찾고 싶은데 전세 매물이 없어요. 그래서 서울 하위권 노도강, 금관구로 내려가서 아파트를 사는 겁니다. 다행히 노도강, 금관구에는 6억 원 이하 아파트가 꽤 있었죠. 하지만 이제 거래가 많이 돼서 6억원 이하 아파트는 많이 사라지고, 9억 원을 향해서 올라가고 있죠.

[부릿지]10년 후 '입지깡패' 될 그곳, 나도 알 수 있다



4 투자자 및 실수요자 조언


▶최동수 기자
마지막으로 지금 혼란스러워 하는 실수요자들에게 한 마디 부탁드려요.

▶김학렬 소장(빠숑)

제가 20년째 하는 게 '내 집 마련 캠페인'입니다. 제 나름대로 공익 활동이라고 생각하는데요. 집을 사신 분들은 첫 집에 들어가서 첫날 밤에 설레고 눈물 나는 경험을 해보셨을 거예요. 그 경험을 해드리고 싶은 거예요.

첫 집을 마련하지 못한 분들이 보통 겁이 더 많고, 집값이 내려갈 걸 걱정해요. 심지어 종부세를 걱정하는 분도 있어요. 세금 규제, 집값 규제는 다음에 해도 돼요.

주식은 휴지조각이 될 수 있지만 집은 빠져도 5%, 10% 정도예요. 집값이 빠져서 손해 보더라도 생기는 이득이 더 커요. 거주 가치라는 게 있기 때문인데요. 이사를 안 가고 10년 동안 거주하는 것만으로도 충분히 가치 있다고 생각을 해요. 주거 안정성이 있으니까요. 보금자리 잖아요. 그래서 보금자리 빨리 마련하고 안정된 경제생활을 하기를 진심으로 기원합니다.


출연 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장, 최동수 기자
촬영 이상봉 기자, 방진주 인턴
편집 방진주 기자
디자인 신선용 디자이너



베스트클릭

오늘의 꿀팁

  • 날씨
  • 건강쏙쏙

많이 본 뉴스

머니투데이 페이스북 퀴즈 이벤트
머투맨 the 유튜브가이드

포토 / 영상

머니투데이 SERVICE