[단독]분상제 '열외' 공공재개발, 최고 50층 가능해진다

머니투데이

이소은 기자

공공재건축 뿐 아니라 공공재개발을 통해서도 서울 도심에 최고 50층 주상복합을 지을 수 있는 길이 열렸다. 서울시가 공공재개발 대상지를 일반 재개발구역에서 도시환경정비구역으로 넓히기로 했기 때문이다. 이에 따라 주거지역의 일반 아파트 뿐 아니라 준주거·상업·공업지역도 공공재개발을 통해 주상복합 방식으로 50층 주택공급이 가능해졌다.

서울시 공공재개발, 준주거·상업지역 '환경정비구역'까지 확대

12일 정비업계에 따르면 서울시는 진행 중인 도시환경정비사업 가운데 공공재개발이 가능한 곳을 물색 중이다. 최근 도시환경정비사업이 진행 중인 각 자치구에 공공재개발 가능 구역을 추천해달라는 공문을 보낸 것으로 확인됐다. 공공재개발 대상지를 일반 재개발구역에서 도시환경정비구역까지 확대하기로 방침을 정한 것이다.

도시환경정비사업은 2018년 '도시 및 주거환경정비법' 전면 개정으로 현재는 도시정비형 재개발정비사업으로 명칭이 변경돼 운영되고 있다. 이전 명칭은 도심재개발 사업이다.

일반 재개발 사업과 가장 큰 차이는 용도지역상 준주거지역·상업지역·준공업지역을 재개발한다는 점이다. 일반 재개발 사업은 통상 주거지역에서 이뤄진다. 주거지역에 국한됐던 공공재개발 사업을 상업·공업지역으로까지 확대했다는 점에서 의미가 있다.

국토부와 서울시는 공공재개발을 처음 언급한 5·17 대책 발표 당시, 대상지를 기존 재개발구역으로 한정해 총 2만 가구 공급을 예상했다. 이후 8·4 공급대책을 통해 해제구역·예정구역까지 포함시켜 총 4만 가구를 공급하겠다는 계획을 밝혔다. 대상지가 도시환경정비사업까지 확대되면 공급 가능 가구수는 더 늘어날 것으로 전망된다. 특히 50층을 지으려면 종상향을 하고 도심지역으로 전환해야 하는 재건축 아파트와 달리 이미 준주거·상업지역에 위치해 있기 때문에 50층 주상복합 건립이 가능하다. 그만큼 공급확대 효과도 클 수 있다. 더구나 공공재건축과 달리 공공재개발은 분양가상한제 적용도 받지 않는다.

서울시 재개발·재건축 클린업시스템에 따르면 현재 도시환경정비사업이 추진 중인 사업장은 서울시 내 총 77곳이다. 이 가운데 14곳이 관리처분인가를 거쳐 사업이 완료 됐거나 마무리 단계에 있다. 사업시행인가 중이거나 이전 단계인 사업지는 총 63곳이다. 기본계획수립단계 2곳, 정비구역지정 24곳, 추진위원회 승인 19곳, 조합설립인가 14곳, 사업시행인가 4곳 등이다. 이 63곳이 공공재개발 검토 대상지가 될 것으로 보인다.

용적률 인센티브 어려워…참여율 미지수

다만 이들 사업장이 공공재개발 방식의 사업에 매력을 느낄지는 아직 속단하긴 어렵다. 도시환경정비사업의 경우, 일반 재개발과 용적률 상한이 달라 용적률 인센티브를 누리기 쉽지 않아서다. 서울시 도시계획조례에 따르면 주거지역은 종 별로 용적률 상한이 100~250%인 데 반해, 준주거지역은 400%, 상업지역은 600~1000%로 높다. 특히 역사도심의 경우에는 500~800% 수준으로 높이를 제한하고 있다.

서울시 관계자는 "기존 용도지역이 낮으면 종상향해서 밀도를 높일 수 있는데 이미 상업지역이기 때문에 밀도를 인센티브로 줄 수는 없는 상황"이라며 "그외에 사업 일정을 당기거나, 분양가상한제에서 제외해주는 혜택 등으로 사업을 유인해야 한다"고 말했다.

'도시 및 주거환경정비법 시행령' 개정으로 도시환경정비사업에도 9월부터 5~20%의 임대주택 의무비율이 생겼지만 공공재개발은 이를 50% 수준까지 높여야 하는 것도 매력을 반감 시킬 수 있다.

한 전문가는 "도시환경정비사업은 도심에 위치해 땅값이 비싸기 때문에 주택보다는 오피스상가로 사업계획을 하는 경우가 많다"며 "오피스텔, 주상복합 등 주거용도로 짓게하려면 그만큼의 인센티브를 줘야하는데 기존 공공재개발 방식으로는 쉽지는 않을 것"이라고 내다봤다.

한편, 서울시는 오는 13~14일 양일간 자치구 담당자와 참여를 희망하는 재개발 조합을 대상으로 공공재개발 사업설명회를 진행할 예정이다. 지난 7일 기준 공공재개발 참여 의사를 표시한 사업장은 15곳으로 집계됐다.