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'반의 반값'이라는 지분적립형 주택..팔때 가격은?

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  • 유엄식 기자
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  • 2020.08.12 16:10
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김세용 서울주택도시공사(SH공사) 사장이 12일 오전 서울시청 브리핑룸에서 생애주기별 주택브랜드 '청신호·연리지홈·누리재'를 발표하고 있다. /사진제공=뉴스1
김세용 서울주택도시공사(SH공사) 사장이 12일 오전 서울시청 브리핑룸에서 생애주기별 주택브랜드 '청신호·연리지홈·누리재'를 발표하고 있다. /사진제공=뉴스1
"쉽게 말해서 '반의 반값' 아파트라고 생각하면 된다"(김세용 SH공사 사장)

정부와 서울시가 30~40대 무주택자를 대상으로 설계한 지분적립형 주택이 실제 '반의 반값'에 살 수 있을지 관심이 쏠린다. 입주 이후 주택을 팔 때 공유지분권자인 서울주택도시공사(SH공사)의 동의를 받아야 해 자유로운 매매가 어려울 수 있다는 우려도 나온다.


처분 시 SH공사 동의 필요…"가격판정 후 동의하겠다"


12일 SH공사가 발표한 서울 지분적립형 공공분양 주택 계획안에 따르면 지분적립형 주택 분양자가 입주 이후 살던 주택을 되팔려면 공유지분권자의 동의가 필요하다.

지분적립형 주택은 최초 분양가의 20~40% 내고 취득한 뒤 나머지 지분에 대한 대금은 20~30년에 걸쳐 나눠서 부담하는 새로운 유형의 공급방식이다. 본인이 해당 주택 지분을 100% 취득하기 이전 기간인 20~30년 동안은 매각 시 SH공사의 동의를 받아야 한다는 의미다.

SH공사 관계자는 "주택 처분시 한국감정원, KB국민은행 등 공신력 있는 기관이 조사한 당시 시세를 기준으로 현저한 차이가 있는 경우를 판정하겠다는 것"이라며 "구속력이 있는 장치는 아니다"라고 해명했다.

하지만 주택 매매거래 특성상 판매자는 이전 거래가격보다 최대한 높게 받으려는 성향이 있다는 점을 고려하면 이 같은 조건은 사실상 '거래 통제' 수단으로 악용될 소지가 있다는 지적이 나온다. 업계 관계자는 "만약 SH공사가 정상가격이 아니라고 판정하면 매매를 차단하는 부작용이 우려된다"고 말했다.

SH공사 측은 과도한 해석이라고 해명했다. SH공사 관계자는 "동의를 구하는 절차가 있는 것이지 허가제 개념은 아니다"며 "정상가격 인정 범위도 최대한 넓혀서 판매자 의사를 존중할 것"이라고 설명했다. 그러나 구체적인 정상가격 판정 범위에 대해선 아직 결정된 상황이 아닌 것으로 알려졌다.

SH공사가 발표한 지분적립형 주택 설명 자료. 처분시 공유지분권자(SH공사) 동의가 필요하다는 내용이 포함돼 있다. /자료=SH공사
SH공사가 발표한 지분적립형 주택 설명 자료. 처분시 공유지분권자(SH공사) 동의가 필요하다는 내용이 포함돼 있다. /자료=SH공사


반의 반값 되려면 최초 지분 25% 이내여야…아직 구체안 미확정


최초 지분율 기준도 모호하다. 서울시와 SH공사는 당초 분양가의 20~40%로 제안했지만 정부와 협의를 진행 중으로 확정된 내용이 없다.

만약 최초 지분율이 25%를 넘기면 반의 반값이란 설명이 무색해진다. 최대치인 40%로 설정될 경우 일반 민간분양 단지에 적용하는 LTV(주택담보인정비율) 비중이 40~50% 수준이란 점을 고려할 때 큰 메리트가 없다.

SH공사 관계자는 이와 관련 "지분율이 높게 설정돼도 임대보증금 대출을 받을 수 있기 때문에 일반 민간분양 단지보다는 최초 구입시 필요한 자금 규모가 월등히 낮다"고 설명했다.

지분적립형 주택의 전매제한기간도 최초 정부 발표에선 20년, 서울시 발표에선 10년으로 제시됐지만 아직 확정된 내용은 없는 상황이다.
SH공사가 개발한 지분적립형 주택 브랜드 '연리지홈'. /자료=SH공사
SH공사가 개발한 지분적립형 주택 브랜드 '연리지홈'. /자료=SH공사


구체적인 공급계획 불투명, 자체 브랜드 사용도 논란거리


2028년까지 시내에 지분적립형 주택을 1만7000가구 공급하겠다는 계획도 그야말로 '추정치'에 불과하다. 구체적으로 어떤 지역에서 지분적립형 주택을 선보일지에 대해서도 확정된 상황이 아닌 것으로 알려졌다. 정부와 협의를 통해 사업지를 확정해야 구체적인 공급물량이 가시화될 전망이다.

이날 SH공사가 공개한 지분적립형 주택 브랜드 '연리지홈'도 향후 논란을 불러올 소지가 있다. 정부는 현재 공공재건축, 공공재개발 사업에 조합 참여를 활성화하기 위해 LH, SH 등 공공기관이 시행사로 참여해도 시공에 참여한 민간 건설사의 브랜드를 사용할 수 있다고 홍보하고 있다.

그런데 공공재건축, 공공재개발 단지가 분양과 임대가 혼재된 소셜믹스로 구성될 경우 SH공사가 자체 브랜드를 넣으면 조합이 반대할 가능성이 크다. '래미안연리지홈', '자이연리지홈' 같은 복합 단지명을 사용하거나 개별 건설사 브랜드를 사용해도 단지 내 일부 동에는 연리지홈이란 문구를 넣을 수 있어서다.

이와 관련 SH공사 관계자는 "연리지홈 브랜드는 지분적립형 주택의 특성을 설명하는 상징적 성격"이라며 "민간분양과 공공임대가 혼합된 소셜믹스 단지에 직접 적용할지 여부에 대해선 결정된 바 없다"고 설명했다.

그러나 그동안 공공기관 브랜드를 사용한 아파트는 '임대주택' 낙인이 찍혀 수요자들의 거부감이 크고 정부도 이를 고려해 민간 브랜드를 허용한 상황에서 이런 구상 자체로도 혼선을 불러올 소지가 있다.



  • 유엄식
    유엄식 usyoo@mt.co.kr

    머니투데이 건설부동산부 유엄식입니다. 건설업계와 서울시 재건축, 재개발 사업 등 취재하고 있습니다.

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