[단독]돈 한푼 없이 빌라 매매…'무갭투자' 몰린 이곳

머니투데이

조한송 기자

아파트 전셋값이 오르자 상대적으로 가격이 저렴한 빌라의 전세나 매매를 찾는 수요가 늘고 있다. 지난 7월 서울 빌라 매매건수는 2008년 이후 12년 만에 최고치를 기록했다. 이중 공적 보증기관의 전세 대출 제도를 악용해 빌라를 매입하는 이들도 다수인 것으로 확인돼 대책이 필요하다는 지적이 나오고 있다.

부릿지 로고/사진제공=

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아파트값 상승하자 빌라에 번진 풍선효과…거래량 톱은 '화곡동'

31일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 7월 서울 다세대·연립주택(이하 빌라)의 거래(매매) 건수는 총 7322건으로 집계됐다. 2008년 4월(7686건) 이후 가장 많은 수치다.

자치구별로는 은평구(856건)가 가장 많았고 그 다음이 강서구(811건) 양천구(512건) 강북구(451건) 구로구(391건) 등이었다.

특히 강서구 화곡동의 거래건수가 타 지역 대비 월등히 높다. 지난 7월에만 657건이 체결됐다. 화곡동 한 곳에서 서울 전체 빌라 거래량의 9%에 해당하는 매매가 이뤄진 것이다.

유독 강서구 화곡동에서 빌라 매매가 많은 이유가 뭘까. 중개인들은 화곡동 빌라의 갭(매매가와 전세가 차이)이 크지 않아 소액으로 투자가 가능하다는 점을 이유로 꼽았다. 화곡동 빌라 매매의 절반은 실거주, 나머지 절반은 갭투자라는게 인근 중개업자들의 분석이다.

빌라중개인 A씨는 “강서구는 역세권에 인프라가 잘 갖춰져 있어 전세 수요가 높고 돈을 많이 들이지 않고도 투자할 수 있기 때문”이라며 말했다.

빌라중개인 B씨 역시 “화곡동 같은 경우에는 매매와 전세의 금액 차이가 거의 없다”며 “500만원 이나 1000만원 정도만 (갭을) 둬도 잘 나가는 편”이라고 전했다.

돈 한푼 없이 빌라 매매 가능한 까닭

화곡동 일대에선 주택도시보증공사(HUG)의 전세대출 제도를 악용해 투자금 없이 빌라를 매매하는 이른바 ‘무갭투자’ 거래도 빈번한 것으로 나타났다.

신축빌라전문 중개업체 ‘빌라정보통’의 이정현 대표는 “강서구 빌라 거래의 40% 이상이 무갭투자 방식”이라며 “빌라의 경우 공시가격의 150%를 한도로 전세보증금을 최대 90%까지 대출해주는 제도를 악용한 것”이라고 설명했다.

연립·다세대주택의 전세대출보증 한도는 ‘전세보증금’이나 ‘전세보증금반환보증금액’의 80%(신혼부부, 청년 등은 90%) 중 낮은 금액으로 삼는다. 전세보증금반환보증금액 한도는 주택가격에서 선순위채권 금액을 뺀 금액이다.

빌라의 경우 전체 가구 수가 적어 동일 주택 내 해당 연도에 실거래 내역이 없는 경우가 많다. 이 경우 HUG는 빌라 가격을 공시가격의 150%로 산정한다. 빌라 건축주, 브로커, 무갭투자 등은 이를 악용해 전세금반환보증을 받을 수 있는 금액에 맞게 전세가격을 책정한다. 매매가 1억4000만원(공시가 1억1300만원)짜리 빌라의 전세가격을 매매가보다 높은 1억7000만원(공시가의 150%)으로 책정하는 식이다.

임차인의 전세대출을 활용해 모든게 처리된다. 임차인이 받은 전세대출금으로 빌라 매매대금, 브로커 수수료, 심지어 갭투자자의 취득세까지 내주는 사례도 있는 것으로 알려졌다.

매매가 확인 하기 어려운 빌라…"특약 사항에 전세금반환보증 가입 넣어야"

돈 한푼 없이 빌라를 매입한 임대인(무갭투자자)은 계약 만기 시마다 세입자를 찾아 계약금을 돌려막는다. 하지만 새로운 세입자를 찾지 못하거나 전세가격이 하락해 전세금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하면 그 피해는 고스란히 세입자에게 돌아간다. 다행히 세입자가 반환보증에 가입했다면 보증금을 돌려받을 수 있지만 그렇지 않으면 주택이 경매에 넘어가 손실이 발생할 수 있다.

특히 집주인이 과거 전세대출금을 내주지 못해 HUG의 ‘블랙리스트’로 등록된 경우라면 세입자들은 전세보증보험에 가입할 수도 없다. 이 때문에 전문가들은 빌라 전세 계약시 특약 사항에 “전세보증보험 가입이 불가능할 경우 계약을 파기한다”는 내용을 명시해 둘 것을 조언한다.

지난해 하반기 서울 강서구, 양천구 등에서 임대인이 적은 투자금으로 수백채의 빌라를 사들인 뒤 보증금을 반환하지 않고 잠적하는 사건이 있었지만 이같은 이상 거래가 계속되고 있는 셈이다. 전세보증보험에 가입된 연립·다세대 주택에서 보증금 미반환 사태가 지속 발생하면 공적 보증기관의 부채 비율이 높아진다는 점도 문제다.
HUG 관계자는 "빌라는 시세가 없는 경우가 많아 공시가의 150%로 주택 가격을 정하고 있다"며 "무갭투자와 관련해서는 보증 심사를 철저히 해 관리해 나갈 것"이라고 설명했다.