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전월세 5% 어겼다간…2년간 종부세 폭탄

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  • 세종=박준식 기자
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  • 2020.09.14 12:00
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(서울=뉴스1) 이동해 기자 = 6·17 규제 소급적용 피해자 구제를 위한 모임, 임대사업자협회 추진위원회, 임대차3법 반대모임 등 3개 단체 회원들이 8일 오후 서울 영등포구 파크원 빌딩 앞에서 열린 정부의 고강도 부동산 규제 정책 반대 집회에서 정부를 규탄하며 구호를 외치고 있다. 2020.8.8/뉴스1
(서울=뉴스1) 이동해 기자 = 6·17 규제 소급적용 피해자 구제를 위한 모임, 임대사업자협회 추진위원회, 임대차3법 반대모임 등 3개 단체 회원들이 8일 오후 서울 영등포구 파크원 빌딩 앞에서 열린 정부의 고강도 부동산 규제 정책 반대 집회에서 정부를 규탄하며 구호를 외치고 있다. 2020.8.8/뉴스1
올해부터 임대인이 임차료 증액제한 요건을 어기면 종합부동산세 폭탄을 맞게 된다. 임대사업자 신고를 했어도 종부세 합산배제 혜택이 2년간 부인돼서다.

14일 국세청에 따르면 임차료 증액제한 요건을 위반할 경우 위반한 연도와 그 다음연도 1년간(총 2년) 합산배제에서 제외된다. 또 과거 합산배제로 경감된 세액이 있는 경우 해당 세액과 이자상당 가산액까지 추징돼 세금 폭탄이 우려된다.



전세를 월세나 반전세로 바꿀 때 특히 유의해야



임대차 3법 / 사진제공=뉴스1
임대차 3법 / 사진제공=뉴스1

임차료 증액제한 요건은 임대계약 체결 또는 임대료 증액 후 1년 이내 재증액이 불가하게 규정돼 있다. 특히 전세를 월세로 바꿀 경우, 임대보증금과 월 임대료 간 전환은 민간임대주택법 등을 준용하기 때문에 유의해야 한다.

예컨대 전세금이 1억원인 집을 반전세로 전환해 보증금 2000만원과 월세 40만원으로 전환한다면 일반적인 부동산 시장의 인식으로는 차이가 없다. 하지만 이를 정부 규정대로 계산해보면 전월세전환율이 6%에 달해 현 4%(주택임대차보호법 시행령 일부 개정안은 기준금리 0.5%+2%) 제한을 크게 초과하게 된다.

전월세 5% 어겼다간…2년간 종부세 폭탄


전월세전환율은 월세를 전세와 월세보증금 차이로 나누고 100을 곱한 뒤, 다시 12개월(1년)을 곱해 계산하는데 산식이 까다롭고 실수할 경우 위험이 지나치게 크다. 때문에 정부가 운영하는 '렌트홈' 홈페이지 전월세전환율 안내 페이지에서 계산해서 꼼꼼히 따져 적용하는 게 안전하다.

국세청 관계자는 "다만 임대주택별 최소 임대의무기간(5년·8년)을 경과해 증액제한을 위반한 경우 해당연도와 그 다음연도만 해당 주택을 합산해 과세하며 과거 합산배제로 경감된 세액은 추징하지 않는다"고 설명했다.



합산배제 신고 16일부터 내달 5일까지



지난 8월 4일 서울 여의도 국회에서 열린 제380회국회(임시회) 제8차 본회의에서 종합부동산세법 일부개정법률안이 재석 188인 중 찬성 186인, 반대 1인, 기권 1인으로 가결되고 있다. / 사진=이기범 기자 leekb@
지난 8월 4일 서울 여의도 국회에서 열린 제380회국회(임시회) 제8차 본회의에서 종합부동산세법 일부개정법률안이 재석 188인 중 찬성 186인, 반대 1인, 기권 1인으로 가결되고 있다. / 사진=이기범 기자 leekb@

국세청은 14일 올해 종합부동산세 정기고지(11월)에 앞서 합산배제 및 과세특례 부동산을 반영하기 위해 23만여 명에게 신고 안내문을 발송했다. 신고기간은 16일부터 내달 5일까지다.

합산배제 신고대상은 일정요건을 갖춘 임대주택이나 사원용 주택, 주택 건설업자가 취득한 주택신축용 토지 등이다. 해당 부동산을 보유한 납세자가 합산배제 신고서를 제출하는 경우 11월 정기고지 시(12월1일~15일. 납부) 해당 부동산을 과세대상에서 제외하고 종합부동산세를 부과한다.

과세특례 신고 대상은 향교재단 및 종교단체 명의로 등기된 부동산의 공부상 명의자와 실질소유자가 다른 경우다. 해당 단체가 실 소유자를 적어 특례 신고서를 내면 그에게 종부세를 부과한다.

국세청은 "기존 합산배제 신고서를 제출했던 납세자는 물건 변동사항(소유권·면적)이 있는 경우 그 내용을 신고해야 한다"며 "홈택스로 전자신고를 하면 부동산 명세 ‘미리채움’ 서비스를 받아 비대면 신고가 가능하다"고 설명했다.



상속 및 재개발·재건축 임대주택도 합산배제



이지혜 디자인기자 / 사진=-
이지혜 디자인기자 / 사진=-

상속이나 재개발·재건축 등 사유로 취득한 장기일반민간임대주택은 조정대상지역 내 소재 여부와 관계없이 합산배제가 가능하다.

예컨대 ①상속으로 인해 피상속인이 합산배제 적용받던 임대주택을 상속인이 계속 임대하는 경우나 ②관련 법령에 따라 당초 합산배제 적용받던 임대주택이 멸실된 후 새로운 주택을 취득하게 된 경우 등이다.



임대사업자 자동 말소됐다면…과세기준일 따져봐야



(서울=뉴스1) 박정호 기자 = 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 10일 오전 서울 종로구 세종대로 정부서울청사에서 제10차 비상경제 중앙대책본부 회의 결과 브리핑에서 '주택시장 안정 보완대책' 발표 후 취재진의 질문에 답하고 있다. 2020.7.10/뉴스1
(서울=뉴스1) 박정호 기자 = 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 10일 오전 서울 종로구 세종대로 정부서울청사에서 제10차 비상경제 중앙대책본부 회의 결과 브리핑에서 '주택시장 안정 보완대책' 발표 후 취재진의 질문에 답하고 있다. 2020.7.10/뉴스1

민간임대주택에 관한 특별법 개정(8월18일 시행)으로 단기 및 아파트 장기일반민간임대주택 유형이 폐지됐다. 이에 따라 의무임대기간 경과한 주택에 대해서는 임대사업자 등록이 자동 말소된다.

하지만 종합부동산세 합산배제는 과세기준일(6월 1일)로 임대사업자 등록 여부를 적용한다. 개정법률 시행(8월18일) 이후 주택임대사업자 등록이 말소됐더라도 올해 6월1일 현재 임대사업자 등록이 유효하다면 올해까지는 합산배제 적용이 가능하다는 얘기다.

과세기준일 현재 실제 주택을 임대하고 있는 경우, 합산배제 신고기간 종료일(10월5일)까지 지자체와 세무서에 임대사업자 등록을 하면 합산배제를 적용받을 수 있다. 다만 아파트의 경우 현재 지자체 임대사업 등록이 불가능하므로 기존 임대사업 등록이 돼 있지 않다면 합산배제를 적용받을 수 없다.



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