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계약갱신 거절 집주인, 집 팔려면 유권해석 받아라?

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  • 박미주 기자
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  • 2020.09.14 17:04
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계약갱신 거절 집주인, 집 팔려면 유권해석 받아라?
실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부한 집주인들은 함부로 집을 팔 수 없게 됐다. 세입자가 요청한 계약갱신청구권 기간(통상 2년) 내에는 실거주 의무가 있기 때문이다. 단 특별한 사유가 있는 경우는 예외다. 하지만 전문가들은 정부가 어떤 경우에 집을 팔 수 있는지 명확히 규정할 필요가 있다고 지적한다. 재산권이 침해될 수 있다는 우려도 나온다. 또 새 집주인도 기존 임차인에게 손해배상 의무를 지닐 수 있어 주의가 요구된다.



새 주택 매수자, 계약갱신청구권 거부 주택 임대시 종전 임차인에 손해배상해야


국토부 민원 질의 답변 내용
국토부 민원 질의 답변 내용
14일 부동산 업계에 따르면 최근 국토교통부는 기존 집주인(매도자)이 직접거주 사유로 기존 임차인의 계약갱신을 거절한 후 제3자에게 주택을 매도하고, 새 집주인(매수자)이 기존 임차인이 계약갱신을 요구했던 임대기간 내에 제3자에게 임대하는 경우 매수자 또는 매도자가 기존 임차인에 손해배상 책임을 질 수 있다고 유권해석을 내렸다.

새 집주인이 계약갱신청구권이 행사됐던 주택을 매수해 제3자에게 임대할 경우 자칫 손해배상을 해줘야 할 수 있다는 의미다.

국토부 관계자는 "만약 매수하려던 사람이 매도자와 짜고 실거주를 사유로 계약갱신청구권 행사 거부 후 주택을 사기로 했다면 기존 임차인에게 공동 손해배상 해야 한다"고 말했다.

다만 이 내용이 계약갱신청구를 거부한 집주인이 실거주하려는 새 집주인에게 매도할 수 있다는 것은 아니라고 국토부는 강조했다.



실거주 사유로 계약갱신 거절한 집주인 "피치 못할 사유 없이 매도 안돼"


서울 아파트/사진= 김창현 기자
서울 아파트/사진= 김창현 기자

국토부는 임대인이 실거주를 이유로 임대차 계약을 종료한 후 임대인이 계약갱신청구했던 기간 내에 집을 파는 경우도 '피치 못할 사유' 없이는 매도하면 안 된다고 판단했다.

개정된 '주택임대차보호법'은 계약갱신청구권을 거부한 임대인이 제3자에게 임차하면 기존 세입자에게 손해배상할 의무만 규정하고 있다. 실거주 사유로 계약 갱신을 거부한 임대인의 주택 매도시에 대한 규정은 별도로 없다.

이에 대해 국토부 관계자는 "집을 파는 것은 자유지만 처음부터 제3자한테 매각해 수익을 취하겠다는 의도가 있었다는 점이 확인되면 민법상 불법행위책임을 구성하는 것"이라고 밝혔다. 이때 임대인의 실거주 의무는 임차인이 계약갱신을 요구했던 기간 동안에 적용된다.

국토부 관계자는 "집주인이 직접 거주하겠다는 의사를 밝히고 계약갱신청구권 행사를 거부한 것인데 직접 거주하지 않으면 속인 것이 돼 손해배상 발생 사유가 된다"며 "해외 이주를 해야 한다든지 하는 피치 못할 사정이 있을 때 매각하는 것은 문제가 없다"고 설명했다.



집주인 재산권 침해 우려… '피치 못할 사유' 구체적으로 규정해야


문제는 '피치 못할 사유'다. 국토부 관계자는 피치 못할 사정의 구체적 사례에 대해 "악용될 우려가 있다"며 "각 사례별로 다를 수 있어 법원에서 판단할 문제"라고 말했다.

사실상 '해외 이주' 외에는 사례마다 사전에 정부의 유권해석을 받거나 분쟁이 발생하면 법원에서 판단을 받아야 한다는 얘기다.

김예림 법무법인 정향 변호사는 "시장에서 집주인이 주택을 팔지 못하는 것인지, 새 매수자가 실거주해야 하는 것인지 등등 해석이 분분하다"며 "예외적으로 주택을 팔 수 있는 경우는 어떤 것들이 있는지 정부가 정확하게 규정해 줄 필요가 있다"고 지적했다.

재산권 침해 우려도 나온다. 김 변호사는 "예외적인 경우에만 집을 팔 수 있다는 것이니 기본적으로 집을 팔 수 없게 되는 것"이라며 "집주인이 실거주하다 경제적 사정 등으로 집을 팔아야 할 수도 있는데 계약갱신청구권 거부로 2년간 재산 처분권이 없어지는 것이라 재산권 침해가 될 수 있다"고 지적했다.



계약갱신 거절 집주인, 집 팔려면 유권해석 받아라?



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