분양가 관건은 택지비…둔촌주공·원베일리 분상제 저울질

둔촌주공아파트 / 사진=김유경

분양가 상한제가 적용되는 주택의 분양 가격 산정에 적용되는 기본형건축비 상한액이 2.19% 상승했다. 서울 강동구 둔촌주공아파트 등 향후 분양이 예상되는 단지의 분양가에도 일부 영향을 미칠 영향이다. 다만 상한액이 정해진 기본형 건축비를 높이는 데는 제약이 있는 만큼 강남권 주요 단지의 경우 택지비 산정이 분양가에 결정적인 요인이 될 것으로 예상된다.


국토교통부는 노무비, 건설자재 등의 가격 변동을 고려해 9월 기본형건축비를 15일 고시했다. 국토부는 공사비 증감요인을 반영한 기본형건축비를 6개월(매년 3월 1일, 9월15일)마다 정기적으로 조정한다.

9월 공급면적(3.3㎡)당 건축비 상한액은 633만6000원에서 647만5000원으로 2.19% 상승됐다. 여기서 건축비 상한액은 16~25층 이하, 전용면적 85㎡, 공급면적 112㎡, 가구 당 지하층 바닥면적 39.5㎡로 가정했을때 나온 금액이다.

이에 따라 내년 3월 1일 전까지 입주자 모집 승인을 신청하는 분부터 조정된 건축비 상한액이 적용된다. 예상되는 단지로는 둔촌주공아파트, 신반포3차·경남아파트(래미안 원베일리)등이 꼽힌다.

기본형건축비 상한액이 오르면 분양가상한제가 적용되는 주택의 분양가격도 올라간다. 분양가 상한제 하의 분양가는 택지비와 기본형건축비를 합산해 결정하기 때문이다.


하지만 국토교통부는 상한액 상승률 만큼 분양가가 오르지는 않을 것으로 분석했다. 조합이 감정평가를 토대로 택지비를 구하고 고시 내용에 따라 기본형 건축비를 계산해 분양가를 결정하더라도 관할 지자체의 승인 과정에서 조정될 수 있어서다.

국토교통부 관계자는 "분양가 상한제 하의 기본형 건축비는 투기과열지구 공급주택 건축비 상한금액을 제시한 것"이라며 "분양가가 얼마로 책정되는지는 시군구 심사 심의를 거쳐야 하기 때문에 실제 상승률은 기본형건축비의 인상분보다 낮을 것"이라고 설명했다.

이에 따라 분양가 상한제 적용 주택의 분양 가격은 택지비가 주요 변동 요인이 될 것으로 관측된다. 국토교통부 관계자는 "민간택지에서 분양하는 아파트는 감정평가를 통해 택지비를 산정한다"며 "둔촌주공아파트 등 강남은 땅값이 비싸 택지비 산정 가격에 따라 분양가 변동이 높을 것"이라고 설명했다.

한편 정비업계에 따르면 래미안원베일리와 둔촌주공아파트 등은 분양가 문제로 일반 분양에 난항을 겪고 있다. 이들 조합은 지난 7월 말 이전 주택도시공사(HUG)의 분양 보증을 받아 분양가 상한제를 피했으나 현재 토지 감정평가를 통해 분양가를 저울질 하고 있다.

정비업계에서인 래미안 원베일리의 주변 표준지인 '반포자이'의 땅값(3.3㎡당 7029만원)을 고려했을때 분양가 상한제 적용시 분양가가 3.3 ㎡당 5700만원을 넘어설 것으로 관측한다. 기존 HUG가 제시한 분양가는 3.3 ㎡당 4891만원 이었다.

래미안 원베일리 조합 관계자는 "분양가 상한제 하에서 분양가는 택지비가 80% 이상을 결정짓는 다"며 "분양가 상한제 적용도 염두에 두고 오는 25일까지 분양 방식을 결정 지을 예정"이라고 설명했다.