수도권 매매이사…이전집 1년 내 못 팔면 취득세 '8%+가산세'

임종철 디자인기자 / 사진=임종철 디자인기자

부동산법 개정으로 서울에서 서울로 일시적 2주택자가 돼 이사를 하는 경우 이전집을 1년 내에 팔지 못하면 2주택에 대한 취득세율(8%)에 가산세까지 추징된다.


17일 국세청은 부동산 3법 등 주요 개정내용과 백문백답으로 풀어보는 주택세금을 통해 일시적 2주택자는 신규주택 취득 중과세를 적용하지 않지만 처분기간을 지켜야 한다고 밝혔다.

1주택을 소유한 세대가 거주지를 이전하기 위해 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 되는 경우 새 집 취득세는 일단 1~3%를 적용해 납부하면 되지만, 종전 주택을 처분기간 내 처분하지 않고 계속 보유하는 경우 2주택에 대한 세율(8%)과의 차액(가산세 포함)이 추징된다는 설명이다. 종전 주택 처분기한은 일반적으로 3년이지만, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역인 경우 예컨대 모두 서울에 있다면 1년이 적용되므로 그 기간을 지켜야 한다.

다주택자가 이사하기 위해 취득하는 주택도 일시적인 주택 소유로 봐 과세되는지 질의가 많지만 2주택 이상은 이사 등 사유도 일시적 2주택으로 보지 않는다. 다주택자의 신규 주택 취득 중과세에는 예외가 없다는 말이다.

신규 취득 주택이 분양권인 경우 입주권은 주택 수에는 포함되지만, 거주할 수 있는 주택 실체가 없으므로, 준공일이 기준이 된다. 주택 준공 후 취득일을 기준으로 3년 이내(조정지는 1년)에 종전 주택을 처분하는 경우에만 일시적 2주택 혜택을 받는다.


국세청은 백문백답 가운데 9가지 주요 상담사례를 뽑아 따로 발표했다. 내용은 아래와 같다.

1. 양도소득세 관련, 현재 1주택과 1분양권을 보유하고 있는 경우 주택 수를 계산할 때 분양권을 주택수에 포함하는지?

○현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함하지 않고 2021.1.1. 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함

2. 비조정대상지역에 있는 2년 이상 보유한 분양권을 2021.6.1. 이후 양도하는 경우 양도소득세율은?

○분양권을 2021.6.1. 이후 양도하는 경우, 조정대상지역 또는 비조정대상지역 여부에 상관없이 2년 이상 보유하더라도 60% 세율을 적용함- 1년 미만 보유시 : 70% - 1년 이상 보유시 : 60%



3. 1주택자가 2019.12.17. 이후 신규 주택을 취득하고, 바로 신규 주택에 전입하였으나, 종전주택을 신규주택 취득 후 1년이 지나서 양도한 경우 양도소득세 부담은 어떻게 되는지?

○ 2019.12.17. 이후 일시적 1세대 2주택 비과세는 전입 요건과 중복보유 기간요건을 모두 충족해야 적용됨

○ 신규 주택에 전입은 하였으나 기존 주택을 1년 이후에 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택 비과세가 적용되지 않고, 다주택자로서 양도소득세가 중과되며 장기보유특별공제도 적용되지 않음 (* 2주택자 기본세율+10%p, 3주택 이상자 기본세율+20%p 가산)

4. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정으로 폐지되는 단기임대주택 및 아파트 장기임대주택에 대하여 임대등록기간 동안에는 세제혜택이 가능한지?

○임대주택 등록기간 동안 임대료 5% 상한 등 임대요건을 준수하는 경우에는 세제혜택이 가능함

5. 종합부동산세 관련, 조정대상지역에 2주택을 보유하던 상태에서 2020.9.1. 주택 1호가 조정대상지역에서 해제된 경우 일반세율을 적용받는지?

○조정대상지역 판정은 과세기준일(6월 1일) 현재를 기준으로 적용하므로 2020년에는 조정대상지역 2주택자에 해당하며, 2021년 귀속분 부과 시에는 일반 2주택자에 해당함



6. 2021년 주택분 종합부동산세 계산 시 법인 소유 주택에 대해서도 세부담 상한이 적용되는지?

○주택분 종합부동산세 세율이 단일세율 3% 또는 단일세율 6%가 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체는 '21년부터 주택분 종합부동산세 계산 시 세부담 상한이 적용되지 않음



7. 임대주택 임대료 상한(5%)을 위반한 경우 해당 임대주택은 향후 계속하여 합산배제 적용을 받지 못하는지?

○임대료 상한 5% 위반 시 위반한 연도와 그 다음연도(총 2년)에 대해 합산배제 대상에서 제외되는 것임



8. 주택임대소득세 관련, 과세대상은?

○주택임대소득 과세대상은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자1)와 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 3주택이상 소유자2)임

1) 기준시가 9억 원 초과 주택과 국외주택을 소유한 경우로서 월세 임대수입이 발생하는 경우에는 1주택자도 과세
2) 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 ’21년까지 제외

9. 주택임대소득에 대한 신고방법은?

○주택임대소득은 소득세법에 사업소득으로 규정되어 있으며, 다음해 5월 1일부터 5월 31일*까지 소득세를 신고하고 납부하여야 함 (* 성실신고확인대상사업자가 성실신고확인서를 제출하는 경우 6월 30일까지)

- 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택하여 신고할 수 있으며,
- 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 신고하여야 함