강남 새아파트 입주권 '20억 웃돈' 붙었다

지난 4월 28일 서울 개포주공1단지 내 공터에서 차량을 탄 조합원들이 개포주공1단지 재건축 조합의 ‘드라이브 스루’ 관리처분 총회에 참석하기 위해 줄지어 이동하고 있다. 총회 현장 앞에 올해 9월 말 입주 예정인 개포래미안포레스트 단지가 보인다. /사진제공=뉴스1

서울 강남 신축 재건축 아파트 입주권에 약 20억원의 프리미엄(분양가격 대비 웃돈)이 붙은 것으로 나타났다. 강남권 재건축 규제로 공급부족 우려가 커진 가운데 일대 시세 상승과 신축 선호 수요가 반영됐다는 분석이 나온다.
개포래미안포레스트 전용 96㎡ 입주권 31.8억, 조합원 분양가 대비 19억 넘게 올라17일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이달 초 강남구 개포동 '개포래미안포레스트' 전용 96㎡(38평) 28층 입주권이 31억8000만원에 매매됐다.


입주권은 재건축·재개발 조합원들이 철거 후 신축되는 아파트에 입주할 수 있는 권리다. 조합원 분양가는 통상 일반분양가의 60~70% 선에서 책정돼 되팔 경우 시세차익이 더 크다.

업계에 따르면 개포래미안포레스트 단지 조합원 분양가는 3.3㎡당 약 3190만원이었다. 전용 84㎡는 평균 10억2468만원, 전용 96㎡은 평균 12억4505만원에 각각 조합원에게 분양됐다. 이를 고려하면 최근 전용 96㎡ 입주권을 매도한 조합원은 19억3000만원 가량 웃돈을 붙여 판 셈이다.

같은 단지 다른 평형 입주권도 14억원대 프리미엄이 형성됐다. 이달 매매거래가 등록된 전용 84㎡ 입주권 2건(10층, 14층)은 모두 25억원에 손바뀜했는데 최초 조합원 분양가 대비 14억7000만원 이상 가격이 뛰었다. 1년 전 시세와 비교해도 5억원 가량 오른 수준이다.

주변 시세와 큰 차이가 없고 가장 빠른 시일 내에 입주할 수 있는 새 아파트란 이점이 반영됐다는 게 주변 공인중개소의 설명이다. 실제로 지난해 준공한 '개포래미안블레스티지' 전용 99㎡(10층)는 31억5000만원, 전용 84㎡(6층)은 28억원에 지난달 거래가 성사됐다.


정부는 2017년 8·2 대책에서 서울 등 투기과열지구에서 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도를 입주까지 제한했다. 하지만 장기 보유자 실거주, 상속 등의 문제를 고려해 2018년 1월 말부터 '10년 보유, 5년 이상 거주' 1주택자에 대해선 조합원 지위 양도를 허용했다. 강남 재건축 대단지에서 입주권 매물이 조금씩 나오는 이유다.

개포래미안포레스트와 입주 시점이 같은 서초구 서초동 '래미안리더스원' 전용 59㎡ 입주권은 지난달 14일 15억8140만원에 팔렸다. 조합원 분양가보다 약 30% 비싼 일반분양가(12억8000만원)와 비교해도 3억원 가량 웃돈이 더 붙었다.

내년 6월 입주 예정인 서초동 '서초그랑자이' 전용 59㎡ 18층 입주권은 20억원, 전용 84㎡ 14층 입주권은 24억원에 각각 매매됐다. 일반 분양가 대비 6억~9억원 뛴 수준이다.

지하철 6호선 대흥역 인근 모습. 왼쪽부터 마포자이2차아파트와 공사 중인 마포프레스티지자이(염리3구역 재개발) 아파트가 보인다. /사진=박미주 기자

실입주 2년 이상 남은 단지 입주권도 최고가 거래…마포 등 비강남권 입주권 시세도 상승실입주까지 다소 시간이 필요한 입주권도 높은 가격대에 거래됐다. 오는 2023년 2월 입주 예정인 개포주공4단지 재건축 단지 '개포프레지던스자이' 전용 102㎡ 30층 입주권은 지난 7월 초 31억298만원에 손바뀜했다. 조합원 분양가 대비 약 18억원 오른 금액으로 주변 신축 단지 시세와 비슷하다.

박지민 월용청약연구소 대표는 "강남권에선 분양가상한제 시행으로 재건축 사업이 지연되거나 후분양을 선택하는 단지가 많아졌고 청약 당첨자 가점도 많이 높아진 상황"이라며 "자금력을 갖춘 수요자 중 가점이 낮거나 빠른 시일 내에 신축 단지 실입주를 원하는 경우 입주권이 유일한 방법이어서 일반분양가보다 높은 가격대에도 거래가 성사되는 것"이라고 말했다.

한편 비강남권에서도 입지가 좋은 신축 대단지 입주권 시세가 급등했다. 내년 3월 입주 예정인 마포구 염리동 '마포프레스티지자이' 전용 59㎡ 27층 입주권은 지난달 말 신고가인 15억4000만원에 매매됐다. 일반분양가 대비 8억원 상승했고, 인근 대장주 단지인 '마포래미안푸르지오' 같은 평형 시세와 비교해도 약 1억원 높은 수준이다.