"입주 6개월 넘게 남은 매물 있나요" 갱신요구권이 낳은 신풍속도

임대차3법 시행으로 세입자의 계약갱신청구권 행사가 가능해지면서 주택 매매시장 풍경이 바뀌었다. 주인이 거주 중인 '즉시입주' 매물의 호가가 급등하고 임차 계약 만기가 6개월 이상 남은 매물에 대한 관심이 높아졌다. 세입자의 계약갱신청구가 만기 6개월 전부터 가능함에 따라 만기 6개월 이상 남은 물건을 거래해 불확실성을 제거하려는 움직임이 뚜렷하다.

"만기 6개월 남은 집, 사는 게 낫겠죠?" 최근 부동산 온라인 커뮤니티 등에서는 '전세 만기 6개월'이 핵심 키워드로 떠올랐다. '전세 만기 6개월 이상 남은 집 매수한 경우, 실거주 가능한가요?' '세낀 매물은 만기 6개월 이상 남은 걸 사야 되나요?' '만기 6개월 이상 전세 낀 집, 매수하려는데 입주 가능하겠죠?' 등의 문의가 잇따르고 있다. 임차인의 계약갱신청구권 때문이다.


임차인은 전월세 계약 만기 6개월 전부터 집주인에게 계약갱신을 요구할 수 있다. 이를 거절할 수 있는 사람은 임차인이 계약갱신을 요구한 시점의 집주인, 즉 등기상 소유주다. 거절 사유는 세입자 세입자가 임차료를 연체했거나 거짓·부정한 방법으로 임차 혹은 전대하거나 주택을 파손했을 경우, 그리고 집주인이 실거주할 경우만 가능하다.

실거주하려고 집을 매매했는데 아직 등기가 넘어가지 않은 경우 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없다. 임차인이 계약갱신을 요구하기 전에 실거주 매수인에게 등기가 넘어가야 실거주를 이유로 갱신요구를 거절할 권리가 생기기 때문이다.

이에 전세 만기 6개월 이상 남은 매물에 대한 관심이 높아졌다. 이전까지는 매수인들이 가능한 빨리 입주할 수 있는 물건을 선호하는 게 일반적이었다. 그러나 이제는 만기 6개월이 채 남지 않은 집을 매수했다가 세입자가 갱신을 요구하면 입주가 불가능해진다. 등기 후 입주까지 기다려야 하는 시간이 길긴 하지만 만기가 오래 남은 집을 사는 게 세입자를 내보내고 확실하게 입주할 수 있는 거의 유일한 방법인 셈이다.


매도인, 만기 8~9개월 전 매물 내놓을 듯

[서울=뉴시스] 고범준 기자 = 전월세 거주를 4년간 보장하고 전월세 인상률을 5%로 제한하는 주택임대차보호법 개정안이 시행되는 31일 오후 서울 송파구의 부동산 밀집 지역 매물을 알리는 정보란이 비어 있다. 2020.07.31. [email protected]

만약 만기가 6개월 이내로 남은 매물이라면 매수인은 매도인과 세입자 간 퇴거 합의가 확실히 이뤄졌는지를 반드시 확인해야 한다. 국토부가 최근 유권해석을 통해 '매매 계약 전에 매도인과 세입자 간 만기 시점에 퇴거하기로 합의했다면 이를 번복해 갱신요구를 할수는 없다'고 밝혀서다. 매도인이 통보만 한 상태여서는 안되고 세입자가 이에 동의해 상호 간에 합의가 이뤄졌을 때만 가능하다.

앞으로는 매도인도 임대차 만기 8~9개월 전 매물을 내놓는 게 일반화 할 것으로 예상된다. 지금까지는 만기 2~4개월 전 매도를 준비하는 게 일반적이었지만 이제는 그 전에 내놔야 실거주 매수인에게 팔 수 있다. 이 시기를 놓쳐 임차인이 계약갱신을 요구한다면 집주인은 결국 전세를 끼고 매수하려는 '갭투자자'에게만 집을 팔아야 하는 상황이 된다. 전세 매물이 실종된 상황에 임차인도 퇴거에 쉽게 합의해주기 어려울 것이라는 게 중론이다.

입주까지 6개월 이상 기다리기 힘들고 당장 들어가 살기를 원하는 매수인이라면 주인이 거주 중인 '즉시 입주' 매물을 사는 게 가장 안전하다. 최근 주인 거주 매물 호가가 세입자 거주 매물보다 크게 높아진 것도 이런 이유에서다. 강동구 고덕그라시움 전용 59㎡의 경우, 즉시입주 가능한 매물 호가는 14억원, 전세를 낀 물건은 13억원으로 최고 1억원 이상 차이가 난다. 강북 대장주로 꼽히는 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 역시 즉시입주 매물과 내년 전세만기 매물 간 호가 차이가 1억원이 넘는다.

전문가들은 앞으로 즉시입주 가능한 물건에 새로운 개념의 '프리미엄(웃돈)'이 형성될 것으로 보고 있다. 전세 낀 매물은 수요가 없는 만큼 가격 하락이 불가피하다는 분석이다. 잔금 전 매수인이 등기를 먼저 하는 '복등기(이중등기)'가 늘어날 가능성도 제기된다. 복등기는 '떳다방(이동식중개업소)'들이 주로 활용하는 편법거래로 법적 효력이 없어 위험할 수 있다.