과연 집값이 문 대통령 취임 때 수준으로 떨어질까

최근 김현미 국토부장관은 국회 경제분야 대정부질문에서 지난 7·10 대책과 8·4 대책 이후 부동산 상승세가 서울의 경우 대체로 안정화됐고, 특히 강남 4구의 경우 상승세가 아예 멈춘 상태라고 밝혔다.


실제로 최근 발표된 한국감정원의 '2020년 9월 2주 전국 주택가격동향조사'에 따르면, 지난 14일 기준 서울 아파트 매매가격은 0.01% 상승했고 수도권은 0.06% 전국은 0.08% 상승해 모두 직전 주와 동일한 상승폭을 기록했다. 특히 강남구는 0.01%, 송파구와 서초구는 각각 0.00%로 김 장관의 말처럼 상승세가 멈춘 것으로 나타났다.

이는 최근 코로나 재확산에 따른 국내 경기 위축에 대한 우려가 높아진 상황에서 3만 가구에 달하는 3기 신도시 등 사전청약 계획과 수도권 지역 공급 확대, 7·10 대책에 따른 다주택자의 보유세 부담 증가 등의 영향으로 해석된다. 강력한 규제와 대규모 공급이 한꺼번에 부동산 시장에 영향을 주면서 그동안 ‘패닉 바잉’이라 부를 정도로 폭증했던 매매 수요가 잠시 관망하는 입장으로 돌아섰다고 볼 수 있다.

지난해 11월 문재인 대통령은 '국민과의 대화' 자리에서 "현재 방법으로 부동산 가격을 잡지 못하면 보다 강력한 여러 방안을 계속 강구해서라도 반드시 잡겠다"고 호언장담한 바 있다. 그리고 올초 신년기자회견에서도 급등한 지역의 집값이 원상회복돼야 한다고 밝히기도 했다. 즉 정부가 내건 부동산 정책의 목표는 집값을 안정화 시키는 것을 넘어 급등한 집값을 취임 초 수준으로 떨어뜨리는 것이다. 물론 지난 2주간 집값 급등세가 안정화된 것은 다행스런 일이지만 과연 집값이 정부와 문대통령이 지향하는 바대로 떨어질 수 있을까?

가장 먼저 경기적 측면에서 본다면 하반기 코로나 재확산이 장기화된 가운데 한국경제는 드라마틱한 반등보다는 서비스업과 소비 경기를 중심으로 침체와 부진이 불가피한 상황이다. OECD의 최근 전망에 따르면 올해 한국경제는 –1.0%의 성장을 기록할 것으로 예상하고 있다. 이는 올 상반기 경제성장률이 전년 동기 대비 –0.8%였음을 감안하면 하반기에도 별다른 반등을 기대하기 어렵다는 것으로 해석해볼 수 있다.


내년 성장률 전망치는 3.1%로 다소 양호해보이지만 기저효과를 고려할 때 큰 경기의 반등이라고 보긴 어렵다. 즉 올해 –1.0%와 내년 3.1%의 평균치를 고려하면 한국경제는 당분간 1.0% 수준의 완만하고 느린 성장세를 이어갈 것으로 예상해 볼 수 있다.

전반적으로 경기가 이렇게 저성장을 지속할 경우 투자심리는 위축되고 부동산 투자 역시 마찬가지로 크게 늘어나기보다는 보합세를 보이거나 수도권 등 주요 지역을 중심으로 차별적인 투자가 이뤄질 가능성이 높다.

다음으로 수요 측면에서 수도권 등 주요 지역에서 아파트 매매와 투자 수요는 크게 줄어들지 않을 것으로 보인다. 한국감정원의 아파트 매매가격지수를 보면 아파트가격은 대체로 우상향 추세를 보여왔다. KB부동산 통계에 따르면 10년 전인 2010년 1월 기준 서울 지역 아파트 중위가격은 5억1215만원에서 10년이 지난 2020년 8월 현재 중위가격은 9억2152만원으로 거의 2배 가량 뛰었음을 알 수있다. 1년 전만 해도 서울 지역 아파트 중위가격은 8억6245만원으로 지난 1년 동안 정부의 부동산 규제가 거의 매달 나오다시피했음에도 아파트 가격은 1년 만에 거의 6000만원 이상 올랐다.

따라서 서울 등 주요 지역의 아파트에 대한 매매 수요는 가격이 아무리 오르고 규제가 강화돼도 크게 꺾이지 않았음을 알 수 있다. 코로나19 위기 상황 속에서도 오히려 30대는 물론 20대까지 ‘영끌 대출’을 통해서라도 주택을 매수하려는 수요가 넘쳐났던 것이 지난 1년 동안의 상황이다. 이는 규제 강화 등 여러 요인들로 인해 가파르게 오른 아파트 가격이 잠시 안정될 수 있을 지언정 주요 지역에서 아파트 매매수요는 크게 줄어들지 않을 것이란 점을 시사한다.

또한 불안한 경기 상황과 저금리 환경이 지속되는 가운데 마땅한 투자 대안이 없는 상황에서 중장기적인 가격상승을 기대해 볼 수 있는 부동산에 투자하려는 수요는 여전히 풍부하다고 할 수 있다.

공급 측면에서 8·4대책을 통해 3기 신도시와 재개발 및 공공임대주택 등 정부가 대규모 주택 공급 계획을 발표한 만큼 향후 과거와 같은 급격한 주택 가격상승세는 나타나기 어렵다는 게 중론이다. 다만 3기 신도시도 사전 청약 계획만 나왔을 뿐 토지보상부터 시작해 입주까지 최소한 5년 정도 시간이 소요된다는 점을 감안할 때 당분간 실질적인 공급 물량이 크게 늘어나기 어렵고 따라서 주택가격 상승을 억제하는 데에는 제한적일 수밖에 없다. 여기에 도심지역 재개발이나 재건축이 이뤄지고 수도권 GTX 등과 같은 교통 인프라가 대거 확충이 되면 주택 가격은 주변지역까지 동시에 상승할 가능성이 크므로 주택이나 인프라 공급 확대가 오히려 집값을 올리는 효과를 가져올 수있다.

제도적 측면에서 문 정부의 임기 말까지는 어찌됐든 규제를 강화해서 급등한 집값을 임기 초 수준으로 끌어내리겠다는 현재의 부동산 정책 기조가 지속될 수밖에 없다는 점은 분명하다. 특히 다주택자들이나 임대사업자, 법인 중 갭투자 등을 통해 시세 차익을 노린 투기 세력들은 보유세나 종부세 부담 등이 가중돼 결국 매물을 내놓을 수밖에 없는 상황이다. 하지만 양도세 등의 부담으로 다주택자들 중 상당수는 매도보다는 증여를 택하고 있어 규제 강화에 따른 매물 증가는 생각보다 크지 않을 수 있다.

또한 1년 후부터 본격화될 정치권의 대선 일정을 고려하면 그동안 강화 일변도인 부동산 규제가 일정 부분 숨통을 틔워주는 쪽으로 선회할 가능성도 존재한다. 문 정부의 경제정책 중 가장 실패한 분야가 부동산 정책이라는 점을 누구나 알고 있듯이 정치권에서는 분명히 짚고 넘어갈 것이기 때문이다.

여기에 최근 미국 연방준비제도(FRB)의 제롬 파월 의장은 그동안 2%였던 목표물가를 상회하더라도 당분간 물가상승을 용인하면서 2023년까지 현재의 제로 금리를 유지할 것이라는 입장을 밝혔다. 이는 향후에도 미국의 기준금리가 크게 오르기 어렵다는 점에서 현재와 같은 저금리와 그에 따르는 풍부한 유동성 환경이 오래 지속되고 이는 결과적으로 국내에서도 주택을 포함한 자산가격의 상승으로 이어질 수밖에 없다. 더욱이 코로나19 위기 상황이 장기화되고 완화적인 통화정책을 유지할 수밖에 없는 환경 속에서 실물과 관련된 투자보다는 장기적으로 안정된 자산으로 여겨지는 부동산에 대한 투자에 몰릴 가능성이 높다.

코로나19 사태로 우리는 과거 금융위기, 또는 외환위기를 넘어서 경제대공황까지 소환할 정도로 전대미문의 경제위기를 맞이하고 있다. 그러나 흥미로운 점은 이런 엄청난 경제위기 속에서도 집값은 오히려 상승했다는 것이다. 더군다나 문 정부가 강력한 규제의 칼을 뽑아들고 집값을 끌어내리고자 했음에도 집값은 오히려 역대급의 상승세를 기록했다. 향후 코로나19 사태보다 더 크고, 더 심각한 경제적 충격이 나타나지 않는 한 지금까지 그래왔듯이 집값은 떨어지기보다는 상승세를 지속할 가능성이 크다.